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    文前提要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了一個比較敏感的時期。經(jīng)歷之前3個月的“小陽春”之后，市場并沒有停止上升的步伐，于是捂盤、惜售、提價等現(xiàn)象時有發(fā)生。面對市場上各種各樣的現(xiàn)象，購房者應(yīng)該如何應(yīng)對？本刊在此將就這個話題提供一些解決思路，供讀者參考。

    策略一：尋找合適時機出手

    因為擔(dān)心房價變化，不少購房者開始觀望。但專家認(rèn)為可以尋找合適機會出手，因為歷史經(jīng)驗告訴我們，買房時機永遠(yuǎn)都存在。

    【案例】程先生在徐家匯附近找到一套兩房后，決定買下來。去年初，程先生開始關(guān)注房產(chǎn)，考慮到小孩上學(xué)問題，他想在名校附近置業(yè)。年初害怕房價下跌而猶豫不決，沒料到房價反而上漲了，讓他錯過了一次機會�；剡^頭來觀察以前的市場發(fā)展規(guī)律，程先生意識到雖有可能會經(jīng)歷調(diào)整階段，但總體趨勢還是會保持向上。

    【應(yīng)對策略】現(xiàn)在這種市場行情可以選擇合適的機會出手。“我愛我家”華東區(qū)域總監(jiān)于靜表示，雖然在這之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過兩次調(diào)整，其間也曾出現(xiàn)過房價回調(diào)幅度達(dá)30%的情形，但時至今日，房價水平都超過了調(diào)整之前的頂點位置。不過，現(xiàn)在買房應(yīng)該講究時機。首先要做到選擇性價比較高的物業(yè)，如交通便捷程度高的房產(chǎn)，即使購買之后價格再次回落，但等到市場好轉(zhuǎn)之后，這類房產(chǎn)的價格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定，如果購房條件已經(jīng)成熟，那么選擇合適的房子及時買入。此外，市場供應(yīng)量較大的時候，價格稍微合理一些，因為供應(yīng)偏少時，開發(fā)商往往會提價。

    策略二：購房須活用政策

    政府鼓勵住宅消費，出臺系列鼓勵自住消費政策，并通過降低首付比例以及貸款利率水平，來降低購房門檻。購房者應(yīng)該用足這些政策，讓購房變得相對輕松一些。

    【案例】安徽來滬打拼的王先生準(zhǔn)備購買一套住房。他同時看中了兩套二手房，其中一套出自板塊內(nèi)一個新近開發(fā)的大盤，小區(qū)配套完善，他對此很滿意。不過由于對方取得房產(chǎn)證才一年多時間，因此要支付營業(yè)稅、個人所得稅等，雖然沒有明說讓他來承擔(dān)，但肯定已將這部分費用加在房價里面了�？紤]良久，王先生選擇了另外一套住房，雖然這套房子出自七寶附近某新村內(nèi)，配套稍微欠缺一點，但購買這套房子無需支付更高的稅費。

    【應(yīng)對策略】知名樓市專家蔡為民表示，目前政府鼓勵自住消費，因此他建議購房者盡可能用足政策首先要關(guān)注所購房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費等優(yōu)惠政策，購買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外，對于取得房產(chǎn)時間超過兩年的，也可減免營業(yè)稅和個稅。

    其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行去年連續(xù)5次降息后，5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%，但如果滿足利率優(yōu)惠條件，還可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可減少30%。當(dāng)然，活用政策的同時也要關(guān)注政策的時效性，要及時出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

    策略三：妙用住房公積金

    住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面，還能有效降低二次置業(yè)的成本。

    【案例】朱小姐即將跟男友步入婚姻殿堂，買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在上海中環(huán)線附近購置一套兩房，購房預(yù)算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元，加上兩人積攢下來的20萬元，他們總共有60萬元的購房資金�？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān)，他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證，然后共同申請住房公積金貸款，因為按照上海目前的相關(guān)政策，他們可以申請到公積金貸款80萬元。

    【應(yīng)對策略】在購房過程中如何用足政策，這是購房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。如對于朱小姐而言，按照他們當(dāng)前的實力，需要貸款100萬元，假設(shè)以一個人的名義購房，雖然能夠申請到40萬元的公積金貸款，但相對于以夫妻名義而言，成本還是要高一些。記者計算發(fā)現(xiàn)，假設(shè)還款期限為20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可見，活用政策能夠有效減輕購房負(fù)擔(dān)。

    策略四：換籌獲得更高回報

    考慮到目前房產(chǎn)的長期投資回報偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。與其這樣，還不如通過“換籌”來獲取更高的回報。

    【案例】張女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗。近期她將手中一套在租賃市場表現(xiàn)差強人意的房子出手了，準(zhǔn)備加點錢在位于靜安區(qū)的中凱城市之光買套小戶型。因為她發(fā)現(xiàn)出自這個小區(qū)的房子能得到更高的租金，當(dāng)然，還有更讓她倚重的是高檔樓盤價格上漲空間更大，投資這類物業(yè)能獲得更高的回報。

    【應(yīng)對策略】投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤，其消費群體不是普通消費者，因此它的價值不僅僅只是體現(xiàn)在單價上，這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購房者追捧的緣故。此外，隨著市中心新盤開發(fā)量的減少，未來供應(yīng)量極為有限，正所謂物以稀為貴，高檔住宅的升值空間要大一些。因此，投資高檔住宅，其實是一種更為合理的做法。

    專家表示，近期通脹壓力顯現(xiàn)，在這種情況下，投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值，也是很多經(jīng)驗人士慣常做法。因此只要條件允許，投資者可以通過“換籌”方式，投資高檔住宅。

    策略五：盲目追漲不可取

    近期有不少樓盤已開始提價，二手房房東也開始跳價，在這種情況下，購房者是盲目追漲？還是隔岸觀火？專家給出的建議是學(xué)會“揀房”，挑選真正適合自己的房子。

    【案例】朱先生最近碰到了一件郁悶事。他在莘莊附近某中介公司看中了一套三房，報價165萬元。而這套房子一個月前的報價為155萬元，但考慮到近期行情有所上漲，他接受了新的報價。沒想到臨近簽約時，賣家突然來電稱有人出170萬元，如果朱先生愿意接受這個價位，可優(yōu)先賣給他。

    【應(yīng)對策略】開發(fā)商提價、二手房賣家跳價，購房者是不是要通宵排隊搶房源？或者咬牙接受房東的“跳價”要求？專家表示完全沒有必要。當(dāng)市場轉(zhuǎn)向賣方市場時，賣方會出現(xiàn)惜售、漲價等情況。但考慮到房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近10年過程，已漸漸趨于成熟，而且市場供應(yīng)也趨于多元化，因此購房者可以在新房、二手房兩個市場選擇適合自己的房源。完全沒有必要因為看到漲價而驚慌，乃至盲目追漲。

    專家表示，在目前這種市場行情中，尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”，簡而言之，就是多花點功夫在市場上了解各種信息，并從中優(yōu)選出最適合自己的。這樣，方能做到理性置業(yè)。

    策略六：安全置業(yè)是根本

    國家出臺各種鼓勵住房消費政策，并非意味著就可以不顧自身經(jīng)濟(jì)實力而“小馬拉大車”，安全置業(yè)是購房者的底線，不要因為買房而影響到自己的日常生活。

    【案例】金先生最終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮，他準(zhǔn)備在三林板塊購買一套90平方米左右的新房，預(yù)算約140萬元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成首付，因此他還需申請110多萬元的按揭貸款，每月近7000元的還款額，讓他吃不消。因此他最后選擇購買一套面積較小的二手房作為過渡之用，等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后再換房。

    【應(yīng)對策略】金先生的做法合理的。對于住宅這種大宗消費來說，無法做到一步到位。如果不結(jié)合自身實際情況而盲目貪大，最終會讓自己背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。尤其是在當(dāng)前國家鼓勵住宅消費的前提下，如首付降低至2成，銀行利率最低下浮至基準(zhǔn)利率的0.7倍，減免部分稅費，這都降低了購房門檻，但購房者千萬不能由此而盲目樂觀，忘記了安全置業(yè)這個準(zhǔn)則。

    如何做到安全置業(yè)？專家給出一個很簡單的自檢方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭還款額不超過家庭收入的30%。只要做到這兩點，基本上就能做到安全置業(yè)。