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    四五月份，房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進入樓市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進入樓市，與對中國經(jīng)濟復(fù)蘇抱有信心有關(guān)，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動所致。同時，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場的情況，也助長了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國樓市面臨更多考驗。

　　樓市成交結(jié)構(gòu)生變

　　易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%，其中，來自溫州的購買群體占到3%多一點，來自境外的投資占到1%，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

　　來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達1.59：1。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。

　　通脹預(yù)期驅(qū)動因素明顯

　　陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群，一是私營業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”。此時，相對較好的國內(nèi)樓市可以成為一個避風(fēng)港。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。

　　楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時，基于追漲的需求，短期投機也正在加速入市。

　　警惕資金過多流入投機市場

　　宏觀經(jīng)濟環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻，房價也在“小陽春”的推動下再回高位，此時此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

　　楊紅旭表示，投資投機需求在此時卷土重來，進一步拉高了房價，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其他商品的消費，從而抑制實體經(jīng)濟的復(fù)蘇。資金過快、過多地流向地產(chǎn)投機、流向虛擬經(jīng)濟，只會催生市場泡沫的產(chǎn)生。如果說2007年房價上漲過快仍有良好的宏觀經(jīng)濟面作為依托和保證，那么此時的投資性需求快速入市則明顯帶有投機的非理性色彩。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機構(gòu)為搶奪房貸市場，降低信貸門檻。“現(xiàn)在應(yīng)該對信貸資金進入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過多流入樓市投機。”楊紅旭說。