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    中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)值

　　近年來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與對(duì)外開(kāi)放程度的深化，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷轉(zhuǎn)型和升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占比重及發(fā)揮的作用越來(lái)越大，尤其在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)城市GDP的貢獻(xiàn)比例已占一半以上，商務(wù)資源的集中度不斷增強(qiáng)，中央商務(wù)區(qū)在各大城市出現(xiàn)；寫(xiě)字樓物業(yè)迅速發(fā)展，已成為城市經(jīng)濟(jì)的重要載體，寫(xiě)字樓的價(jià)值問(wèn)題也愈益受到關(guān)注。中央商務(wù)區(qū)功能的不斷完善，使得對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)值的研究與實(shí)踐總結(jié)不斷深化，為寫(xiě)字樓的發(fā)展提出新的方向，樹(shù)立了新的標(biāo)桿。

　　中央商務(wù)區(qū)，亦稱(chēng)CBD，是一個(gè)城市商務(wù)資源密度最大、商務(wù)活動(dòng)節(jié)奏最快、密度最高的區(qū)域，是一個(gè)城市國(guó)際化程度最高的區(qū)域，也是一個(gè)城市地價(jià)樓價(jià)最高的區(qū)域，CBD的特質(zhì)表明，寫(xiě)字樓物業(yè)必定是這個(gè)區(qū)域的主流產(chǎn)品，這個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓物業(yè)代表著同類(lèi)物業(yè)發(fā)展的最高水平。因此，探討中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的價(jià)值，對(duì)于我國(guó)寫(xiě)字樓的發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。

　　寫(xiě)字樓價(jià)值不僅僅是“商務(wù)辦公空間”，它是一個(gè)具有豐富內(nèi)涵與外延的概念，既與城市資源密切相關(guān)，又與其它相關(guān)業(yè)態(tài)（如商業(yè)與服務(wù)式公寓、酒店等）密切聯(lián)系；既涉及到寫(xiě)字樓本身的物理功能，也涉及到寫(xiě)字樓的心理功能；寫(xiě)字樓不僅僅是“樓”，而且還是一個(gè)與多種因素緊密聯(lián)系，具有豐富意義的“場(chǎng)”。

　　中央商務(wù)區(qū)作為城市商務(wù)活動(dòng)的一個(gè)頂級(jí)區(qū)域，不僅承擔(dān)著商務(wù)活動(dòng)的核心功能，而且還聚集了一個(gè)城市最精英的公司和人群，延展著城市形象、城市文化、公司品牌、國(guó)際交往等多項(xiàng)功能，故此，曼哈頓能成為紐約的象征，拉德方斯能成為巴黎的新符號(hào)。可見(jiàn)，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的價(jià)值具有更豐富的內(nèi)涵。

　　1）商務(wù)價(jià)值

　　高密度的商務(wù)活動(dòng)是中央商務(wù)區(qū)的核心功能。從世界各國(guó)中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展和演變過(guò)程中可以看到，現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)呈現(xiàn)出越來(lái)越復(fù)合化的特點(diǎn)，衍生出品牌商業(yè)、高檔餐飲、酒店、商務(wù)型服務(wù)式公寓、展覽、休閑娛樂(lè)等一系列相關(guān)業(yè)態(tài)，形成富有效率與活力的商務(wù)生態(tài)鏈，使中央商務(wù)區(qū)逐步發(fā)展成為一個(gè)高密度、高強(qiáng)度的城市綜合體。在這樣的一個(gè)區(qū)域內(nèi)，由于受到城市資源與相關(guān)業(yè)態(tài)的強(qiáng)力支撐與互動(dòng)，寫(xiě)字樓與相關(guān)城市資源的物質(zhì)、能量、信息的交換極其充分，寫(xiě)字樓能量得以增強(qiáng)；同時(shí)，這樣的商務(wù)生態(tài)鏈?zhǔn)构�司商�?wù)活動(dòng)的半徑大幅減少，商務(wù)活動(dòng)的成本降低，商務(wù)活動(dòng)的活力增強(qiáng)，寫(xiě)字樓的商務(wù)價(jià)值得以放大。

　　2）長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)與發(fā)展價(jià)值

　　處于中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓，大多是商務(wù)綜合體的主流產(chǎn)品，這是和獨(dú)棟寫(xiě)字樓最大的區(qū)別所在。由于商務(wù)綜合體由寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)構(gòu)成，具有強(qiáng)烈的價(jià)值互動(dòng)功能，就能夠?qū)��?xiě)字樓的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)與發(fā)展提供支撐，從而使得寫(xiě)字樓保有長(zhǎng)期升值潛力。國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓之所以能夠長(zhǎng)期保持北京寫(xiě)字樓的頂級(jí)租金，除去其地理位置優(yōu)越外，很大程度上得益于其相關(guān)業(yè)態(tài)的豐富性與完整性，如地下品牌商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓、展覽中心的強(qiáng)力支撐；東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓在硬件水平一般的情況下，租金一直保持較高的水平，同樣得益于綜合體業(yè)態(tài)的價(jià)值互動(dòng)，而這恰恰是獨(dú)棟寫(xiě)字樓價(jià)值難以長(zhǎng)期提升的重要原因。

　　當(dāng)然，如果相關(guān)業(yè)態(tài)間不能保持正向的互動(dòng)關(guān)系，則寫(xiě)字樓長(zhǎng)期價(jià)值必然遞減，如萬(wàn)通廣場(chǎng)，就是由于寫(xiě)字樓和商業(yè)業(yè)態(tài)間的激烈沖突，導(dǎo)致寫(xiě)字樓長(zhǎng)期租金持續(xù)走低�？梢�(jiàn)，綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃與良性經(jīng)營(yíng)是寫(xiě)字樓長(zhǎng)期價(jià)值的保證。

　　3）品牌價(jià)值

　　中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓代表著一個(gè)城市甚至一個(gè)國(guó)家寫(xiě)字樓的最高發(fā)展水平，具有很高的品牌與形象價(jià)值。公司是一個(gè)有機(jī)生命體，寫(xiě)字樓同樣是一個(gè)有機(jī)生命體，不同層級(jí)的公司對(duì)應(yīng)著不同層級(jí)的寫(xiě)字樓，選擇在中央商務(wù)區(qū)辦公的公司大多都是所在行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其商務(wù)活動(dòng)本身具有品牌化、形象化的特質(zhì)，公司對(duì)高層次文化的追求也十分突出，這種趨向使中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓在發(fā)展中更加關(guān)注建筑形象、關(guān)注外部環(huán)境與內(nèi)部空間的文化內(nèi)涵，關(guān)注寫(xiě)字樓物理功能與心理功能的平衡，關(guān)注寫(xiě)字樓本身的品牌培育，以達(dá)到公司與寫(xiě)字樓之間融合與協(xié)調(diào)。在美國(guó)、日本、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓大多被一些基金或著名公司所持有，在寫(xiě)字樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營(yíng)中，非常注重其品牌、形象與文化價(jià)值，像紐約的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心、東京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象與文化價(jià)值雖然是寫(xiě)字樓的軟性?xún)r(jià)值，但仍然具有巨大的商業(yè)意義。

　　需要指出的是，對(duì)中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)值的探討，無(wú)論從理論還是實(shí)踐都還處于一個(gè)摸索階段。但可以預(yù)期，隨著業(yè)內(nèi)各方人士的關(guān)注與共同努力，在不久的將來(lái)，在中國(guó)的CBD，也一定會(huì)出現(xiàn)令我們感到自豪的、價(jià)值卓越的世界頂級(jí)寫(xiě)字樓。