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    2018年新年伊始，印力聯(lián)合大股東萬科收購(gòu)凱德20個(gè)購(gòu)物中心，拿下商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)大單，攪動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的一池春水。

    與此同時(shí)，歷時(shí)一年，印力與萬科的商業(yè)資源整合已階段性收官，萬科印力的商業(yè)管理面積因此達(dá)到1000萬平方米，國(guó)內(nèi)僅次于萬達(dá)。

    同樣在2017年，其他開發(fā)商旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)也在爆發(fā)。華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等紛紛將商業(yè)運(yùn)營(yíng)提到了更重要的位置。

    作為開發(fā)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的第一關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)舉足輕重。未來誰將在商業(yè)地產(chǎn)中勝出？衡量商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的指標(biāo)是什么？

    “與傳統(tǒng)開發(fā)模式不同，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該是以租金收入來衡量，而不是物業(yè)可以賣多少錢一平米。”印力董事長(zhǎng)丁力業(yè)認(rèn)為。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，包括印力在內(nèi)，目前很多商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)均已提出了自己的規(guī)模和租金收入目標(biāo)，50億是一個(gè)門檻，而百億將成為他們制勝的爭(zhēng)奪點(diǎn)。

    萬科印力商業(yè)整合

    成立于2003年4月的印力，前身為深國(guó)投商置，作為一家專注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，在過去多年里經(jīng)歷華潤(rùn)、黑石等多個(gè)股東輪換，直到萬科入主，才終于找到了未來明確的方向。

    盡管股東變換頻繁，但印力團(tuán)隊(duì)始終聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)，致力于城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的萬科最終將其招致麾下。

    2016年10月底，萬科聯(lián)合招行等收購(gòu)印力96.55%股權(quán)并成為大股東，印力被定位為萬科的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

    去年5月，萬科成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金用于收購(gòu)旗下的42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，并打包交給印力統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，在萬科董事會(huì)主席郁亮親自過問、執(zhí)行副總裁張旭主導(dǎo)下，截至去年底，這些項(xiàng)目的移交已基本處理完畢。

    在印力看來，萬科旗下已有社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心、寫字樓等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些資源與印力將產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)。

    印力集團(tuán)高級(jí)副總裁付凱表示，在市場(chǎng)化原則下，未來萬科的商業(yè)項(xiàng)目還會(huì)逐漸交給印力統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

    對(duì)項(xiàng)目整合的同時(shí)，印力的管理平臺(tái)也在重新搭建。過去一年，印力成立了廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安等六大城市（區(qū)域）公司，覆蓋各自的城市群。

    印力引入了多位萬科人員擔(dān)任管理人員，例如原南京萬科總經(jīng)理付凱出任高級(jí)副總裁；整合進(jìn)印力的萬科北京、上海商業(yè)項(xiàng)目也帶來了原來的團(tuán)隊(duì)。

    中金公司指出，在保證項(xiàng)目平穩(wěn)交接的同時(shí)，這將有利公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人才儲(chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn)積累。

    萬科與印力更深層次的協(xié)作機(jī)制也在建立。印力資產(chǎn)管理部總經(jīng)理孫娟告訴記者，在項(xiàng)目開發(fā)階段，萬科拿地時(shí)，印力就會(huì)介入?yún)⑴c項(xiàng)目的評(píng)估；進(jìn)入規(guī)劃階段，印力也會(huì)對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)提出建議。

    重塑競(jìng)爭(zhēng)格局

    丁力業(yè)告訴記者，去年初萬科和印力花了很長(zhǎng)時(shí)間去討論、明確印力未來的方向。最終，印力的戰(zhàn)略目標(biāo)被確定為在商業(yè)領(lǐng)域“領(lǐng)先、領(lǐng)跑”，“盡快做到數(shù)一數(shù)二”。

    實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并非易事。目前商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)局部過剩現(xiàn)象。

    統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)3萬平方米以上的購(gòu)物中心有5600多個(gè)，前20大城市的商業(yè)存量面積約1.62億平方米。

    大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政近期公開表示，有50%左右的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商處在盈利艱難的狀態(tài)。

    與此同時(shí)，諸多開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)卻在加快擴(kuò)張以及整合存量的步伐，競(jìng)爭(zhēng)加劇。

    華潤(rùn)置地去年6月將商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部升為一級(jí)組織機(jī)構(gòu)。目前，華潤(rùn)的商業(yè)管理面積僅次于萬達(dá)、印力，位居第三。

    大悅城則提出到2020年要在全國(guó)布局20家大悅城，另一產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”則劍指5年50家、10年100家。

    此外，隨著阿里、騰訊、京東、網(wǎng)易等電商巨頭各自提出對(duì)新商業(yè)、新零售的理解并紛紛布局線下，線上和線下商業(yè)融合的時(shí)代正在到來。

    “收并購(gòu)將是印力加快發(fā)展速度的主要方式”，丁力業(yè)指出。

    從規(guī)�？矗�收購(gòu)凱德資產(chǎn)包后，印力在全國(guó)持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到120家、管理面積1000萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣。印力還計(jì)劃三年內(nèi)，將規(guī)模提升至2000萬平方米。

    不過，領(lǐng)先領(lǐng)跑的內(nèi)涵并不只是規(guī)模擴(kuò)張。萬科和印力更為看重的是商業(yè)地產(chǎn)的租金收入、經(jīng)營(yíng)回報(bào)和商業(yè)模式，管理及文化等。

    其中租金收入是核心。內(nèi)地商業(yè)平臺(tái)中，除了較早開始專注商業(yè)持有的萬達(dá)已達(dá)百億租金之外，其他開發(fā)商旗下的商業(yè)平臺(tái)均未達(dá)到這一水平。

    在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先的華潤(rùn)置地，截至去年10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入約69.26億港元，為前十大房企中最高。

    在2017年，房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)進(jìn)入深水區(qū)，不少房企都提出了到2020年租金收入50億元、中長(zhǎng)期要達(dá)到100億元的目標(biāo)。

    2017中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)透露，希望集團(tuán)租金收入2020年達(dá)到50億港元，中長(zhǎng)期則達(dá)到100億港元。

    龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼也透露，2020年龍湖商業(yè)將達(dá)到60億的租金收入。

    印力雖然沒有明確提出租金百億的目標(biāo)，但丁力業(yè)表示，這是一個(gè)方向，印力會(huì)爭(zhēng)取盡快達(dá)到。

    丁力業(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是靠運(yùn)營(yíng)，靠長(zhǎng)期的收入。它是一個(gè)持續(xù)性的增長(zhǎng)，不是一次性買賣。

    他透露，在努力提升自身運(yùn)營(yíng)收入的同時(shí)，印力也在搭建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一整套評(píng)估體系，并聯(lián)合其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，為行業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（原標(biāo)題：萬科印力攪動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)江湖 開啟租金百億之爭(zhēng) 記者：張曉玲 實(shí)習(xí)生：盧靖陽(yáng) 編輯：駱軼琪）