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　　2018年的杭州樓市風(fēng)云詭異，54萬戶家庭爭搖7.8萬套商品房，土地市場賣出了2439億元，然而，市場終究回歸了理性。至年底，土地市場驟冷，出現(xiàn)了區(qū)域性“冰凍”難賣狀態(tài)。

　　就在這個時(shí)候，中國人民銀行1月4日決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，央行解讀此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬億元。

　　那么，已經(jīng)到來的2019年杭州樓市將如何演繹呢？

　　“政策松綁”是大概率
　　“穩(wěn)房價(jià)”將成2019年基調(diào)

　　2018年歲末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

　　根據(jù)中央精神，對2019年房地產(chǎn)政策可以有三個判斷：

　　第一，2018年“控房價(jià)”成效顯著，2019年“穩(wěn)房價(jià)”將是基調(diào)。當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫存已降至歷史低位，部分城市仍有房價(jià)上漲壓力，居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍須放在突出位置。

　　第二，地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，將平衡“穩(wěn)增長、保財(cái)政和房價(jià)上漲”壓力，適度修正前期調(diào)控。杭州等城市限價(jià)政策退出將成為大概率事件。限價(jià)、限售等政策在市場高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩(wěn)，勢必清理退出。有些城市，也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。

　　第三，涉及土地、租賃、保障的調(diào)控政策將進(jìn)一步完善。如在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)、創(chuàng)新土地出讓模式，逐步替代“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)招拍掛模式。

　　土地市場高燒已退
　　但今年仍將開閘放量

　　2019年元旦剛過，杭州土地市場迎來首拍。

　　筧橋地塊經(jīng)過18輪競價(jià)，由甘肅建總置業(yè)以總價(jià)171427萬元競得，折合樓面價(jià)23556元/㎡，溢價(jià)率11%；而遲半小時(shí)開拍的大關(guān)宅地，競拍激烈。經(jīng)過22輪競價(jià)，由金翰（融金平臺）以總價(jià)203056萬元競得，折合樓面價(jià)30559元/㎡，溢價(jià)率20%。

　　這次土地出讓關(guān)注度甚高，參與報(bào)名的包括綠城、濱江、萬科、香港置地、上海首創(chuàng)、開元地產(chǎn)等諸多品牌房企，但成交價(jià)比此前的有明顯下降。單從價(jià)格看，筧橋地塊降幅有24%左右，大關(guān)地塊也有16%左右的降幅。

　　2022年亞運(yùn)會在即，對杭州而言，土地財(cái)政仍是基建資金的主要來源�？梢灶A(yù)見，2019年杭州土地仍將開閘放量。從目前已知的數(shù)據(jù)看，杭州1月份已有31宗土地掛牌（含臨安、富陽），規(guī)�？梢娨话�。

　　2018年年底，住建部首次提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標(biāo)，第一穩(wěn)的就是地價(jià)。這些恰恰是地方政府想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在加大推地規(guī)模的同時(shí)，還要實(shí)現(xiàn)土地的保值增值。

　　市場加速洗牌效應(yīng)
　　大房企迎來收割韭菜機(jī)會

　　2019年，極端市場將加速洗牌效應(yīng)。大小房企在面臨眼下的市場狀況時(shí)心態(tài)迥異，“馬太效應(yīng)”促使市場格局進(jìn)一步分化。一些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企看到了逆勢擴(kuò)張的機(jī)會。

　　如知名房企萬科，一方面不斷強(qiáng)調(diào)6300億元銷售回款的目標(biāo)，另一方面以低成本加快融資，僅在2018年第三季度，合計(jì)拿地金額就達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大房企拿地金額的總和。

　　同樣充滿野心的還有保利。數(shù)據(jù)顯示，截至去年上半年，保利新增有息負(fù)債796.13億元，綜合資金成本為4.86%。憑借這一優(yōu)勢，2018年前三季度，保利累計(jì)新拓展項(xiàng)目108個，獲取總成本1636億元，拿地金額占銷售金額53.9%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月17日，27家A股房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2018年全年業(yè)績預(yù)告，預(yù)喜比例為55.56%，行業(yè)分化明顯。第一梯隊(duì)房企銷售勢頭較好，部分龍頭公司前11月份銷售業(yè)績遠(yuǎn)超去年全年。

　　相較而言，很多資金緊張的中小房企成為被大型房企收割的“韭菜”，被迫不斷退出市場。比如，一直在進(jìn)行戰(zhàn)略收縮的華夏幸福，將旗下部分子公司股權(quán)出售給了萬科；中房股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)停滯不前，并表示將逐漸剝離房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。

　　樓市前景撲朔迷離
　　下行壓力或?qū)⒃龃?/strong>