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　　2010年以來，中國的物流業(yè)特別是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅速，2017年中國的物流業(yè)收入為8.8萬億元，同比增長11.5%，中國的貨物總量和貨物周轉(zhuǎn)量連續(xù)多年穩(wěn)居世界第一。物流也越來越凸顯出其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用和不可或缺的戰(zhàn)略地位。

　　由于物流業(yè)需求的穩(wěn)定增長，中國的物流地產(chǎn)商崛起，國內(nèi)、國際地產(chǎn)商紛紛布局中國。目前，中國有17家主要的物流地產(chǎn)商，包括以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商。新參與者包括阿里菜鳥物流、京東、1號店等電商企業(yè)，萬科、綠地等傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)開發(fā)商，以及TCL、中儲股份等傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)。

　　此外，物流地產(chǎn)也迎來了政策利好，《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》2018年底發(fā)布，明確對物流用地支持。物流地產(chǎn)一度被行業(yè)認(rèn)為是新的風(fēng)口。

　　物流地產(chǎn)迎來“風(fēng)口”

　　2018年12月24日，國家發(fā)展和改革委員會與交通部共同發(fā)布了《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）規(guī)劃指出了國家物流樞紐的重要性，并且明確對物流用地支持。

　　規(guī)劃稱，對國家物流樞紐范圍內(nèi)的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運(yùn)鐵路、公路等新增建設(shè)用地項(xiàng)目，經(jīng)國務(wù)院及有關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，允許使用預(yù)留國家計(jì)劃；地方相關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，由各�。▍^(qū)、市）計(jì)劃重點(diǎn)保障。鼓勵(lì)通過“先租后讓”“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地。對因建設(shè)國家物流樞紐需調(diào)整有關(guān)規(guī)劃的，要積極予以支持。

　　“物流地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵是土地。”中城倉儲執(zhí)行董事、羅卡角中國物流地產(chǎn)研究院院長周建成分析，此前一二線城市不喜歡物流行業(yè)，而三四線城市又不太需要物流地產(chǎn)。

　　周建成坦言，物流地產(chǎn)的進(jìn)入門檻事實(shí)上不高，誰能拿到工業(yè)用地，誰就能發(fā)展物流地產(chǎn)，但是事實(shí)上全國各地政府對物流地產(chǎn)的發(fā)展是“不待見”的，一般企業(yè)拿地相對不易。

　　之前住宅市場火熱的時(shí)候，社會層面對物流地產(chǎn)的關(guān)注比較少。而此次國家對物流地產(chǎn)用地的支持，對于整個(gè)行業(yè)而言無疑很重要。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“國家出臺促進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策是在符合預(yù)期的，體現(xiàn)了國家對物流行業(yè)長期支持的導(dǎo)向。對涉足物流產(chǎn)業(yè)用地的企業(yè)具有積極的利好影響。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，在政策的鼓勵(lì)下，尤其是物流樞紐城市，包括浙江義烏、重慶、武漢、鄭州等城市，物流地產(chǎn)將成為越來越多開發(fā)商瞄準(zhǔn)的方向。

　　多行業(yè)巨頭進(jìn)入物流行業(yè)

　　日前，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬申請發(fā)行不超過6億元的冷鏈倉儲物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應(yīng)土地使用權(quán)作為資產(chǎn)支持，以目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，通過設(shè)立信托計(jì)劃，并以相應(yīng)信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立。

　　公司為回售提供流動性支持，承擔(dān)評級下調(diào)及倉儲收入不足回購義務(wù)。公司表示，通過發(fā)行CMBS此類中長期的證券產(chǎn)品，可以適當(dāng)調(diào)整公司的長、中、短期借款，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，有利于盤活公司倉儲物流等存量資產(chǎn)。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)力度較大。以南山控股為例，2018年三季度，公司完成了對深圳赤灣石油基地股份有限公司（簡稱“深基地”）的吸收合并，深基地持有的50多個(gè)物流項(xiàng)目歸入南山控股旗下。根據(jù)西南證券研報(bào)，截至2017年末，公司運(yùn)營、在建、簽約規(guī)劃倉庫面積約為556萬平方米。

　　有的地產(chǎn)公司通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金方式涉水物流地產(chǎn)。2018年12月，萬科A發(fā)布物流地產(chǎn)投資基金進(jìn)展情況公告，因政策變化及合伙人之間協(xié)商，對基金相關(guān)要素進(jìn)行變更。

　　其中，物流地產(chǎn)投資基金的認(rèn)繳總額變?yōu)?9.56億元。萬科產(chǎn)業(yè)園作為有限合伙人，擬認(rèn)繳出資額約10.1億元，出資比例為34.16%。公司此前公告，基于物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，擬合資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，認(rèn)繳出資總額為60億元，未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建以及建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)主要為了拿地，開發(fā)商看中的是物流地產(chǎn)的配套商業(yè)和住宅。僅從物流的功能看，其盈利性與房地產(chǎn)企業(yè)的其他項(xiàng)目相比不值一提。而電商企業(yè)自身有資金和技術(shù)，做物流地產(chǎn)更有優(yōu)勢，不需要借助房地產(chǎn)開發(fā)商去做。

　　周建成認(rèn)為，電商企業(yè)做物流地產(chǎn)有兩個(gè)好處：一是產(chǎn)業(yè)協(xié)同的好處，電商的運(yùn)營需要物流做支撐；二是物業(yè)增值的好處，所謂物業(yè)增值，最基本的就是為發(fā)展物流地產(chǎn)拿到的工業(yè)用地部分的增值。

　　公開報(bào)道顯示，電商行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)京東和蘇寧也都已在物流地產(chǎn)行業(yè)試水。數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，京東倉儲面積約1000萬平方米，蘇寧686萬平方米。在自有倉儲物業(yè)方面，蘇寧為350萬平方米，京東為80萬平方米。

　　未來發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)

　　物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛，但同時(shí)也面臨多重挑戰(zhàn)，比如：土地有效供應(yīng)不足，投資周期較長、行業(yè)競爭加劇等。從物流地產(chǎn)行業(yè)來看，除少數(shù)外資企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，一些本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務(wù)定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。

　　清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長、工業(yè)工程系博士生導(dǎo)師劉大成撰文指出，目前全國有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運(yùn)營甚至閑置狀態(tài)，造成這一現(xiàn)狀的原因就是，這些園區(qū)在成立之初并未考慮產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，只是簡單的“圈地運(yùn)動”。

　　他認(rèn)為只有預(yù)先設(shè)計(jì)好“土地溢價(jià)”，再基于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)規(guī)劃好“規(guī)模溢價(jià)”和“范圍溢價(jià)”，并在兩個(gè)溢價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“增值服務(wù)溢價(jià)”，才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長。
　　（原標(biāo)題：京東、蘇寧等電商爭相布局，物流地產(chǎn)的蛋糕究竟有多大？ 記者：肖莎、董添）