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　　“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”2018年，浙江省各地圍繞這一主基調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深化，堅(jiān)持“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，在市場(chǎng)監(jiān)管、完善限購(gòu)限售政策、人才用房建設(shè)以及公積金使用等方面及時(shí)出臺(tái)了相應(yīng)調(diào)控措施，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)來(lái)看，浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模低速增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格有所上漲，新開(kāi)工面積增速放緩，竣工面積連續(xù)下降，企業(yè)資金較為緊張。總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將面臨調(diào)整，市場(chǎng)以穩(wěn)為主。

　　開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)
　　住宅投資增長(zhǎng)明顯

　　2018年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9945億元，同比增長(zhǎng)20.9%，與全國(guó)平均水平（9.5%）相比，浙江省房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

　　住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)明顯。分類(lèi)型來(lái)看，2018年全省住宅開(kāi)發(fā)投資實(shí)際完成額約為6707億元，同比增長(zhǎng)26.8%，辦公樓開(kāi)發(fā)投資實(shí)際完成額約為383億元，同比下降13.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資實(shí)際完成額約為788億元，同比下降16.3%，其他房屋開(kāi)發(fā)投資實(shí)際完成額約為1618億元，同比增長(zhǎng)34.9%。從住宅投資來(lái)看，改善型住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，而剛需住宅開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)下降。2018年全省144平方米以上住房和別墅、高檔公寓開(kāi)發(fā)投資完成額分別為1862億元和566億元，同比分別增長(zhǎng)15.8%和46.5%。而90平方米以下小戶(hù)型住房開(kāi)發(fā)投資完成額約為1063億元，同比下降1.3%，已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下降。

　　銷(xiāo)售規(guī)模低速增長(zhǎng)
　　城市之間出現(xiàn)分化

　　商品房銷(xiāo)售規(guī)模低速增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)2017年商品房銷(xiāo)售面積增幅回落后，2018年全省商品房銷(xiāo)售面積增速繼續(xù)下降。

　　2018年全省新建商品房銷(xiāo)售面積約為9755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，與2017年相比（11.1%），增幅下降了9.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　分類(lèi)型來(lái)看，2018年全省商品住宅銷(xiāo)售面積約為7936萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5%，與2017年相比（6.0%），增幅回落了2.5個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓銷(xiāo)售面積約為424萬(wàn)平方米，同比下降14.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積約為642萬(wàn)平方米，同比下降了8.1%，其他房屋銷(xiāo)售面積約為753萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.0%。由此可見(jiàn)，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，商品住宅銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增速出現(xiàn)下降。

　　分月度來(lái)看，全省商品房銷(xiāo)售面積增速在下半年呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢(shì)。2108年全省商品房銷(xiāo)售面積增速7月份達(dá)到了8.0%，但從8月份開(kāi)始全省商品房銷(xiāo)售面積增速逐月下降。

　　從商品房銷(xiāo)售額來(lái)看，增幅也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2018年全省新建商品房銷(xiāo)售額約為14090億元，同比增長(zhǎng)14.2%。分年度來(lái)看，從2016年起，全省商品房銷(xiāo)售額增速呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，與2017年同期增長(zhǎng)28.5%相比，增長(zhǎng)幅度下降了14.3個(gè)百分點(diǎn)。分類(lèi)型來(lái)看，全年商品住宅銷(xiāo)售額約為12096億元，同比增長(zhǎng)17.4%，辦公樓銷(xiāo)售額約為629億元，同比下降6.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額約為985億元，同比增長(zhǎng)1.5%，其他房屋銷(xiāo)售額約為379億元，同比下降3.9%。住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)，而辦公樓和其他房屋銷(xiāo)售額同比下降。

　　商品房?jī)r(jià)格仍上漲
　　漲幅逐漸趨于理性

　　新建商品房?jī)r(jià)格上漲，但上漲幅度有所放緩。將年度商品房銷(xiāo)售額除以商品房銷(xiāo)售面積，計(jì)算得到年度商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格。

　　根據(jù)浙江省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料計(jì)算：

　　2018年全省商品房平均價(jià)格為14444元/平方米，較2017年同比上漲12.4%；

　　2018年全省商品住宅平均價(jià)格為15242元/平方米，較2017年同比上漲13.5%；

　　2018年全省非住宅商品房平均價(jià)格為10962元/平方米，較2017年同比上漲3.7%；

　　與2017年漲幅相比，2018年全省商品房、商品住宅和非住宅的價(jià)格上漲幅度有所放緩。

　　另外，根據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)公布的浙江省11個(gè)設(shè)區(qū)市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，與2017年相比，2018年全省11個(gè)設(shè)區(qū)市新建商品住宅價(jià)格也全部上漲。

　　二手住房?jī)r(jià)格上漲，但逐漸趨于理性。從二手住房來(lái)看，根據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)公布的浙江省11個(gè)設(shè)區(qū)市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)，與2017年同期相比，全省11個(gè)設(shè)區(qū)市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格也全部上漲，但與新建商品住宅相比，除個(gè)別城市（衢州和舟山二手住宅價(jià)格分別上漲8.2%和8.1%）漲幅較大外，其它城市二手住宅價(jià)格漲幅在0.7-4.9%之間，二手住宅價(jià)格漲幅小于新建商品住宅價(jià)格。

　　開(kāi)工面積增速放緩
　　竣工面積連續(xù)下降

　　房屋新開(kāi)工面積增速放緩。2018年，全省房屋新開(kāi)工面積約為12879萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.3%，漲幅低于2017年（38.9%）11.6個(gè)百分點(diǎn)。與2017年相比，各種類(lèi)型房屋新開(kāi)工面積增速都有所放緩，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況。

　　在房屋新開(kāi)工面積中，從2015年開(kāi)始，住宅新開(kāi)工面積占比逐年增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)住宅開(kāi)發(fā)日益受到開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞。

　　需要注意的是，剛性需求住宅新開(kāi)工面積大幅度減少。2018年90平方米以下住宅新開(kāi)工面積1136萬(wàn)平方米，同比下降5.4%，與去年相比（34.3%），下降了39.7個(gè)百分點(diǎn)；144平方米以上住宅新開(kāi)工面積1526萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；別墅和高檔公寓新開(kāi)工面積437萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%。從近3年住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，2018年90平方米以下住宅下降尤其明顯。

　　商品房竣工面積連續(xù)下降。2018年全省房屋竣工面積約為5190萬(wàn)平方米，同比下降24.6%。分年度來(lái)看，全省房屋和住宅竣工面積已經(jīng)連續(xù)兩年大幅度下降。

　　加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管控
　　企業(yè)資金普遍緊張

　　加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管控。2017年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，中央要求今后三年打好三場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”居于首位。2018年中央各部委積極部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建任務(wù)，深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革。例如，央行要求切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)研判及重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等宏觀審慎管理。國(guó)家發(fā)改委強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　隨著中央一系列化解金融風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管控措施出臺(tái)，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)海外融資、公司債、信托、銀行貸款等融資渠道受到很大限制，流向房地產(chǎn)的資金規(guī)模收縮，融資成本提高，融資難度增加等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈形成壓力和考驗(yàn)。

　　企業(yè)資金普遍緊張。2018年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約為14249億元，同比增長(zhǎng)9.3%，增速與去年同期相比（20.0%）下降了10.7個(gè)百分點(diǎn)。從近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款一直是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的重要來(lái)源，2014年、2015年、2016年、2017年和2018年自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款三項(xiàng)之和占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的比例分別為74.9%、80.6%、81.2%、81.9%和80.5%。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的下降，加上金融風(fēng)險(xiǎn)管控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道受限，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍感到緊張。

　　“限政”措施面臨調(diào)整
　　未來(lái)市場(chǎng)以穩(wěn)為主

　　“限政”措施面臨調(diào)整。2018年各級(jí)政府出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策450次左右，成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份，“限政”是2018年房地產(chǎn)調(diào)控的基本特征，全國(guó)有90多個(gè)不同級(jí)別城市執(zhí)行了限售政策，上百個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限貸等各種政策。限制性政策屬于“臨時(shí)管制”的短期措施，長(zhǎng)期實(shí)施會(huì)損害市場(chǎng)機(jī)制的正常功能，不利于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，也不適應(yīng)“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的改革要求。

　　2018年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2019年要“統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)工作，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心”。在國(guó)內(nèi)外形勢(shì)復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，更加需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)家“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)中發(fā)揮重要作用。2018年12月24日，住建部召開(kāi)了全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，在這次會(huì)議上住建部提到了2019年的核心目標(biāo)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)及穩(wěn)預(yù)期，在這三大穩(wěn)定工作目標(biāo)中，住建部將穩(wěn)地價(jià)放在了第一位。因?yàn)樽詮倪M(jìn)入2018年以來(lái)，中國(guó)土地市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出流拍數(shù)量增大，溢價(jià)率迅速下降的基本態(tài)勢(shì)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”和住建部工作會(huì)議“三穩(wěn)”表述，預(yù)計(jì)一些“限政”措施將有所松動(dòng)。從近期一些地方政府的動(dòng)作來(lái)看，放松“限政”措施的積極性更高。例如，2018年12月18日菏澤市取消一二手房限售，同年12月21日珠海市出臺(tái)非珠海市戶(hù)籍人才購(gòu)房繳納社保降至1-12月等。

　　總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，涉及因素復(fù)雜，影響的廣度和深度也比其它產(chǎn)業(yè)要大。從投資規(guī)模、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、商品房?jī)r(jià)格、市場(chǎng)氛圍等方面來(lái)看，“限政”政策面臨適當(dāng)調(diào)整。

　　據(jù)分析，未來(lái)市場(chǎng)還是以穩(wěn)為主。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有所調(diào)整，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以穩(wěn)為主，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的局面，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

　　一是放松“限政”是“因城施策”的體現(xiàn)，并不會(huì)改變“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范圍、方式、力度都會(huì)呈現(xiàn)漸進(jìn)性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房?jī)r(jià)，而是完善和穩(wěn)定市場(chǎng)，防止大起之后出現(xiàn)大落。

　　二是受?chē)?guó)內(nèi)外一系列復(fù)雜因素的影響，未來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度下降壓力較大，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分，必然會(huì)大大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和投資、銷(xiāo)售、價(jià)格等等。再加上宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)在于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)并不是其重點(diǎn)支持方向，因此很難出現(xiàn)火爆的市場(chǎng)氛圍。

　　三是在“去庫(kù)存”政策刺激下，我國(guó)商品住宅近三年來(lái)成交規(guī)模巨大，集中釋放了購(gòu)房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積2016年是13.8億平方米，2017年是14.5億平方米，2018年是14.8億平方米。按照7億城鎮(zhèn)人口粗略計(jì)算，近三年人均購(gòu)買(mǎi)商品住宅超過(guò)6平方米。從信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，居民家庭加杠桿力度很大，存在階段性透支購(gòu)房能力的問(wèn)題。

　　四是從購(gòu)房心理和行為分析，隨著市場(chǎng)熱度降低，放松限制性政策、不需要“搖號(hào)購(gòu)房”、新房與二手房市場(chǎng)“價(jià)格倒掛”縮小甚至消失、一些項(xiàng)目出現(xiàn)“維權(quán)”活動(dòng)等，都會(huì)使購(gòu)房者心態(tài)變得冷靜，從“搶購(gòu)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;觀望”。

　　整體而言，未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)“‘限政’放松+市場(chǎng)調(diào)整”的情景組合。各級(jí)政府、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等各類(lèi)市場(chǎng)主體都應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，回歸本位，把防控風(fēng)險(xiǎn)放在重要地位，追求高質(zhì)量發(fā)展，是房地產(chǎn)為美好生活作出貢獻(xiàn)。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：以穩(wěn)為主，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨調(diào)整 記者：李雪紅 通訊員：沈莉娟/整理 數(shù)據(jù)支持：浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）