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　　近日，來自北京的樂乎公寓南下深圳舉行5周年伙伴大會(huì)，順勢(shì)透露接下來的發(fā)展規(guī)劃，參與該次大會(huì)的行業(yè)專家，也圍繞長租公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了一番探討。有人認(rèn)為，長租公寓目前仍是一片“鹽堿地”，離成為“沃土”還有很長一段時(shí)間；還有聲音指出，長租公寓未來會(huì)進(jìn)入兩極分化的態(tài)勢(shì)，既會(huì)出現(xiàn)少數(shù)幾家頭部企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，也會(huì)有很多小規(guī)模的長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)活得很好。如何在尚未找到盈利模式的情況下，發(fā)掘租賃場(chǎng)景下的非租收入，也成為各大長租公寓機(jī)構(gòu)深思的問題。

　　長租公寓為何不賺錢？
　　租金回報(bào)率低、資金成本高

　　將長租公寓市場(chǎng)形容為“鹽堿地”的，是來自貝殼研究院的名譽(yù)顧問楊現(xiàn)領(lǐng)。事實(shí)上，長租公寓的市場(chǎng)需求和行業(yè)發(fā)展?jié)摿κ俏阌怪靡傻�，但無論是房企還是專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，卻始終在“吐槽”長租公寓不賺錢。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，國內(nèi)長租公寓之所以一直未能找到盈利模式，企業(yè)生存艱難，最主要原因在于兩方面：租金回報(bào)率低、資金成本高。

　　雖然去年長租公寓機(jī)構(gòu)一度因?yàn)橥聘咦饨鸨豢谡D筆伐，但實(shí)際上，目前及未來很長一段時(shí)間內(nèi)，長租公寓的主力客戶群即都市新白領(lǐng)所能承受的整體租金水平有限，而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房源獲取成本越來越高，長租公寓租金回報(bào)率低的問題或更加凸顯。

　　另一方面，長租公寓行業(yè)的發(fā)展離不開資本的支持，該資金成本相對(duì)租金回報(bào)而言卻是偏高的。綠城前執(zhí)行董事曹舟南就曾在2018年初的業(yè)績(jī)會(huì)上向媒體“訴苦”，表示現(xiàn)階段長租公寓的投資回報(bào)率約2.3%，但融資成本普遍在5.7%左右，因?yàn)楹苌儆秀y行機(jī)構(gòu)能夠提供成本在2.3%以下的貸款，因此旗下長租公寓尚未開始運(yùn)營就直接虧了3個(gè)點(diǎn)，綠城也因此沒有大范圍擴(kuò)張，主要利用獲取的地塊中自持部分的面積做長租公寓。長租公寓的投資是長期的，盈利周期長，而投資該領(lǐng)域的資金卻是高成本且短期的，這就導(dǎo)致了“短債長投”的現(xiàn)象。

　　房東東學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，現(xiàn)階段長租公寓盈利能力確實(shí)很弱，甚至直言“如果想要賺錢就不要進(jìn)來”。但長租公寓可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，未來可憑此獲得發(fā)行公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的機(jī)會(huì)。值得一提的是，基于越來越多的銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)被允許介入長租公寓領(lǐng)域，還開始有公募融資的試點(diǎn)，全靂認(rèn)為未來長租公寓領(lǐng)域的資金成本可能會(huì)因此有所降低，并不會(huì)缺資金，最缺的是管理和運(yùn)營能力。

　　企業(yè)規(guī)模選大還是選小？
　　取決于兩種資源獲取能力

　　關(guān)于長租公寓的爭(zhēng)論，除了賺不賺錢，還有一點(diǎn)就是規(guī)模的選擇。目前國內(nèi)長租公寓領(lǐng)域，除了房企旗下的長租公寓板塊，規(guī)模較大的專業(yè)機(jī)構(gòu)就是自如、蛋殼、魔方、樂乎等，其他更多屬于零散的中小型甚至個(gè)人機(jī)構(gòu)。

　　樂乎公寓創(chuàng)始人羅意表示，長租公寓整體供給是去中心化和去資源化的，而中小型長租公寓機(jī)構(gòu)是未來的供給主流，主觀能動(dòng)性較強(qiáng)，運(yùn)營效益上更為有效，不會(huì)被大型企業(yè)吞并。

　　但楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，小規(guī)模機(jī)構(gòu)并不能產(chǎn)生規(guī)模效益，大的企業(yè)可以擁有更多的穩(wěn)定現(xiàn)金流，達(dá)到一定現(xiàn)金流規(guī)模就可以發(fā)金融產(chǎn)品。且企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度，才可以有效地分散管理、系統(tǒng)、營銷等費(fèi)用，建立盈利空間。

　　而房東東學(xué)院創(chuàng)始人全靂則以其做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)來論證其未來長租公寓行業(yè)品牌機(jī)構(gòu)集中度將進(jìn)一步提高的觀點(diǎn)。2017年10月份，全靂統(tǒng)計(jì)的國內(nèi)管理規(guī)模2000間以上的公寓機(jī)構(gòu)總數(shù)為280多家，到今年卻僅有180余家。

　　為此全靂強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段長租公寓機(jī)構(gòu)要贏得競(jìng)爭(zhēng)，取決于兩種資源獲取能力：一是土地和物業(yè)獲取能力，二是低成本的長線資金。對(duì)于中小型規(guī)模的公寓企業(yè)，為了避免更大的風(fēng)險(xiǎn)，全靂認(rèn)為不應(yīng)該再擴(kuò)大規(guī)模，而是通過減少人工提升效益，同時(shí)降低閑置空置率，甚至考慮轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)讓。

　　歸根結(jié)底，小規(guī)模的公寓企業(yè)或者說“二房東”，只靠租金差獲得收入維持運(yùn)營。而當(dāng)規(guī)模繼續(xù)達(dá)到1000間乃至2000間以上，即便日常的管理運(yùn)營等也需要更大的人力和資金投入，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之遞增。

　　對(duì)于大規(guī)模的品牌型機(jī)構(gòu)而言，則更重要的是提升資產(chǎn)管理運(yùn)營能力，同時(shí)在盈利模式尚未明晰時(shí)，發(fā)掘更多租賃場(chǎng)景下的非租收入。

　　輕資產(chǎn)模式重點(diǎn)在哪？
　　從資產(chǎn)管理者到平臺(tái)運(yùn)營商

　　輕重資產(chǎn)分離，就是租賃場(chǎng)景下各大長租公寓機(jī)構(gòu)發(fā)掘的非租收入渠道。所謂的重資產(chǎn)，與“二房東”的做法類似，整租下物業(yè)后改造再出租，賺取租金；輕資產(chǎn)則主要是品牌輸出，相對(duì)成熟、規(guī)模較大的長租公寓品牌機(jī)構(gòu)，可以幫助中小型機(jī)構(gòu)管理項(xiàng)目，或者向中小機(jī)構(gòu)提供店長、員工培訓(xùn)、管理系統(tǒng)等資源和服務(wù)，收取一定服務(wù)費(fèi)和利潤分成。

　　目前輕資產(chǎn)模式被更多的認(rèn)為會(huì)是未來長租公寓行業(yè)的發(fā)展方向，甚至?xí)�迎來爆發(fā)期，而向該模式擴(kuò)張的企業(yè)和機(jī)構(gòu)也確實(shí)越來越多。不過，如魔方公寓、蛋殼等機(jī)構(gòu)，采用的是輕重并舉的策略，另外以樂乎公寓為代表的，則更多傾向于輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

　　實(shí)際上，被越來越多機(jī)構(gòu)看重的輕資產(chǎn)模式，除了考驗(yàn)運(yùn)營管理能力，對(duì)產(chǎn)品、資產(chǎn)管理、品牌等品牌綜合競(jìng)爭(zhēng)力也提出了要求，如同此前搶奪房源一般，如何獲取中小型機(jī)構(gòu)的認(rèn)可也尤為重要。而提到品牌綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不得不說的是平臺(tái)管理系統(tǒng)。

　　這其實(shí)也是目前中小型長租公寓機(jī)構(gòu)所面臨的痛點(diǎn)之一。因?yàn)樽陨硌邪l(fā)管理系統(tǒng)，不僅前期需要巨額投入，后期的維護(hù)也需要大量的資金，并不現(xiàn)實(shí)，但依托于第三方機(jī)構(gòu)，就意味著租客信息也需要共享。

　　對(duì)于較大規(guī)模的公寓機(jī)構(gòu)而言，擁有自身的管理系統(tǒng)雖重要，但也并非易事，系統(tǒng)搭建的前期開發(fā)后期維護(hù)費(fèi)用支出都不是一筆小數(shù)目。房東東學(xué)院創(chuàng)始人全靂表示，按其估算，自如一年的系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用或許就需要近2億。樂乎聯(lián)合創(chuàng)始人于洪也直言：“樂乎做系統(tǒng)燒了不少錢。”

　　也正因?yàn)樵��?jīng)的“二房東”經(jīng)歷，讓樂乎明白開發(fā)自身平臺(tái)對(duì)于繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張的重要性，而擁有自身的管理平臺(tái)后，樂乎也以此為基礎(chǔ)，逐漸向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從一個(gè)長租公寓運(yùn)營商轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_(tái)運(yùn)營商。

　　不過，對(duì)于未來樂乎的“平臺(tái)運(yùn)營商”定位是否會(huì)與蘑菇租房等第三方平臺(tái)管理商出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，羅意卻并不擔(dān)心，其認(rèn)為管理系統(tǒng)也需要相應(yīng)的管理模式配合才能獲得更高的效益，但這些是很多第三方平臺(tái)管理商并不具備的，且類似平臺(tái)面向的更多是小規(guī)模機(jī)構(gòu)或個(gè)人管理者；而樂乎的輕加盟模式，不僅可以為中小型機(jī)構(gòu)提供平臺(tái)管理，還可以輸出與之相匹配的人員、房源管理等，面向的客戶群體范圍也更廣。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：長租公寓：鹽堿地如何變沃土 見習(xí)記者：黃冬艷）