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    （原標題：房地產(chǎn)信托踩剎車，土地市場或降溫 記者：蔣敏華）

　　7月以來，作為房企最重要融資渠道之一的房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級。有消息稱，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托進行“窗口指導”，自去年底以來的寬松局面也由此告一段落。和去年下半年一樣，房地產(chǎn)融資重新趨緊，土地市場和樓市也將發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級
　　部分公司將暫停業(yè)務

　　“房地產(chǎn)信托項目要求四證齊全、30%資本金和二級資質，也就是‘432’。監(jiān)管寬松的時候，信托公司往往會打擦邊球，不符合‘432’要求的項目也偷偷做了�，F(xiàn)在監(jiān)管部門將不符合‘432’要求的項目列入負面清單，信托公司即便想做也沒法做了。”杭州一家信托公司從業(yè)人員告訴記者，市場消息雖然有些夸大，但是此次監(jiān)管確實很嚴格。根據(jù)監(jiān)管部門的要求，每一筆信托都要杜絕“違規(guī)杠桿”，否則將面臨嚴厲處罰。

　　此外，中國銀保監(jiān)會還約談了部分近期房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司。據(jù)悉，這些被約談的信托公司將會有意控制業(yè)務規(guī)模，甚至會在一段時期內(nèi)暫停業(yè)務。雖然后期業(yè)務還不至于“一刀切”，但影響著實不小。

　　此次監(jiān)管升級，顯然與上半年房地產(chǎn)信托過度“放水”有關�？藸柸饠�(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企融資總額同比下降3.6%，但截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額同比卻增長15.15%。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年6月~2019年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模連續(xù)13個月排名集合信托首位。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，今年上半年全國多個城市的土地市場出現(xiàn)小陽春，與房企寬松的融資環(huán)境有關。這其中，房地產(chǎn)信托“功不可沒”，甚至有一部分銀行資金，通過信托渠道貸給了房企，為房企拿地提供了充裕的資金。

　　房地產(chǎn)信托過度“放水”，一些不良后果也隨之產(chǎn)生。4月，中泰信托旗下的“中泰·貴州凱里項目貸款集合資金信托計劃”就被曝出現(xiàn)部分逾期，涉及資金2.27億元；5月，安信信托一款產(chǎn)品產(chǎn)生逾期，涉及項目金額約28億元。

　　房地產(chǎn)信托利率將回升
　　中小房企受影響最大

　　去年下半年，房地產(chǎn)融資也曾一度趨緊，房地產(chǎn)信托利率一度飆升至13%以上。今年以來，隨著資金面總體寬松，房地產(chǎn)信托融資成本也逐步回落，目前利率11%左右，資質較好的房企甚至可以拿到9%。

　　“隨著此次監(jiān)管升級，接下來房地產(chǎn)信托利率肯定也會逐步回升，或將重回去年下半年水平，綜合成本高達15%以上。信托公司最便宜的資金來源是銀行，但是在強監(jiān)管下，銀行資金將無法進入房地產(chǎn)信托。”一名業(yè)內(nèi)人士不無憂慮地向記者表示，以目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率來看，這樣的融資成本恐怕是大多數(shù)房企難以承受的。

　　不僅如此，一些不符合“432”要求的開發(fā)項目，無法通過信托融資后，只能被迫選擇其他融資成本更高的渠道。目前的房企融資渠道主要有公司債、銀行、信托、私募等，其中公司債和銀行貸款對房企資質要求很高，一般的中小房企只能退而求其次選擇信托。房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級后，一些房企可能就會選擇私募甚至是民間借貸，以求渡過資金難關。

　　房企拿地熱情將減弱
　　并購潮或在年底涌現(xiàn)

　　融資環(huán)境寬松的時候，一些激進的開發(fā)商往往是拿完地之后再去融資，因為土地款一般要求3至6個月內(nèi)交清，為融資提供了充裕的時間。但接下來這種玩法就可能有很大風險，萬一拿了地融資不成怎么辦？因此，土地市場或將直接受到影響。

　　在杭州市場，拿地激進的閩系房企將不得不放緩拿地步伐。“一些閩系房企在擴張過程中資金杠桿很高，按照‘432’的要求，房企自有資金必須達到30%。如果嚴格執(zhí)行這一規(guī)定，高杠桿也就難以為繼，接下來很可能會相應調(diào)整戰(zhàn)略。”業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　事實上，過去兩年中在杭州激進拿地的閩系房企以及其他幾家房企，今年上半年在杭州土地市場上的活躍度開始減弱。相比之下，倒是一家上市不久的本土房企，出于上市業(yè)績的需要，今年已是頻頻拿地，在接下來日益趨緊的融資環(huán)境中，將經(jīng)受一定的考驗。

　　就在7月16日，新湖中寶發(fā)布公告稱，該公司及全資子公司新湖地產(chǎn)集團有限公司與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司簽署《合作協(xié)議書》，融創(chuàng)或其指定方將受讓新湖地產(chǎn)持有的兩個項目，交易總價款為67.05億元。新湖中寶表示：“本次交易有利于加快公司現(xiàn)有項目開發(fā)進度，加速資產(chǎn)周轉，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債水平。”

　　由于今明兩年都是房企的償債高峰期，在無法展期或續(xù)貸的情況下，出售項目將成為更多房企的理性選擇。如果房地產(chǎn)融資持續(xù)趨緊，不排除年底會再現(xiàn)一波并購潮。