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    （原標題：降價、賣項目、資金緊缺 房企拉響“債務(wù)警報” 張敏）

    從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。2019年至2021年是房企的債務(wù)集中償還期。

    10月21日，一張董事長在內(nèi)部會議上灑淚現(xiàn)場的照片在網(wǎng)絡(luò)上傳播，揭開了昔日百強房企三盛宏業(yè)資金鏈斷裂的冰山一角。

    照片主角是三盛宏業(yè)董事長陳建銘。在本月上旬新出爐的《2019年胡潤百富榜》上，陳建銘以100億元的身家位居第398位。但公司的資金狀況并不樂觀，截至2019年6月30日，三盛宏業(yè)的有息負債達到269.5億元，超過250億元的凈資產(chǎn)規(guī)模。

    三盛宏業(yè)起家于浙江舟山，項目主要集中在長三角地區(qū)，公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標，并不惜舉債拓展。根據(jù)上海易居研究院的口徑，去年三盛宏業(yè)實現(xiàn)銷售額187億元，排名全國第114位。

    在房地產(chǎn)業(yè)，為做大規(guī)模而承受高負債的情況并不少見，但三盛宏業(yè)的經(jīng)營情況很不樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，三盛宏業(yè)僅營收36.22億，經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-31.89億，投資活動現(xiàn)金流為-3.9億，籌資活動現(xiàn)金流為25.67億。

    作為一種內(nèi)部融資手段，三盛宏業(yè)曾在2017年向內(nèi)部員工發(fā)行期限為12個月、收益率為12.5%的理財產(chǎn)品，但至今未能兌付，同時公司還存在欠薪現(xiàn)象。10月21日，三盛宏業(yè)上海、舟山等區(qū)域部分員工前往公司總部“堵門”討要說法，并最終迫使董事長陳建銘現(xiàn)身。

    三盛宏業(yè)理財產(chǎn)品“爆雷”，是今年房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營壓力的一個極端案例。近期，恒大濟南某項目因降價而引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”；綠地湖南公司則被曝強制員工買房；華僑城、金茂則接連掛牌出讓旗下項目股權(quán)……

    自2016年下半年至今，本輪樓市調(diào)控已持續(xù)了36個月，時長、力度和范圍均前所未有。其中，對融資渠道進行嚴厲管控，是今年樓市調(diào)控的一大特征。與此同時，2019年至2021年，房企將迎來償債高峰期。雖然系統(tǒng)性風險尚未出現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士認為，一系列微小的跡象背后，企業(yè)即將迎來“至暗時刻”。

    找錢“三十六計”

    在公司內(nèi)部發(fā)行理財產(chǎn)品，是房企的諸多融資手段之一。近期，為獲取資金，企業(yè)幾乎使出了渾身解數(shù)。

    就常規(guī)融資手段而言，海外發(fā)債成為現(xiàn)階段最重要的渠道。根據(jù)中信建投的統(tǒng)計，2019年1-9月，房企海外債發(fā)行規(guī)模為483億元，超出2018年全年水平，同比增長26.98%，再創(chuàng)同期歷史新高。

    在境內(nèi)融資受限的大環(huán)境下，企業(yè)海外融資的成本也水漲船高。今年9月，房企海外發(fā)債的利率達到7.89%，環(huán)比上升149bp。其中，利率最高的為陽光城，票面利率達12.5%。

    部分房企在此期間抓緊上市，寄望于搭上資本的“末班車”。10月下旬，天保集團和新力控股先后通過了港交所的聆訊，有望在近期登陸資本市場。這兩家房企的業(yè)務(wù)主要位于河北和江西，凈利潤尚不足10億元的規(guī)模，屬于典型的地方性小房企。

    發(fā)家于安徽的三巽集團、起于常州的港龍地產(chǎn)，也在10月向港交所提交上市申請。這兩家企業(yè)同樣屬于百強陣營之外的小型房企。

    10月22日，華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，將以47.12億元的總底價轉(zhuǎn)讓旗下“蘇河灣二期”，該項目的前身是公司在2016年以69億獲取的“地王”。這是10月以來公司掛牌的第二個項目。2019年以來，華僑城已將13個項目公司股權(quán)掛牌出讓。

    近期，SOHO中國也傳出將旗下11個共享辦公項目——SOHO3Q打包出讓的消息。此前的9月，泰禾也繼續(xù)出讓旗下項目。上市、發(fā)債、出讓項目，房企通過各種渠道謀取資金，皆因當前的融資環(huán)境極其緊張。從5月開始，監(jiān)管層就開始對房企的融資渠道進行嚴格管理。在一系列政策出臺后，私募、信托等渠道已經(jīng)大大收縮，銀行貸款也明顯受限。

    “今年是最近三年多來最緊張的時候，因為今年的調(diào)控政策里面，對融資渠道的限制是最嚴的。”北京某大型房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示。

    堅持“現(xiàn)金為王”

    前述人士所說的“最緊張”，還有銷售不暢的原因。今年以來，樓市調(diào)控依然嚴厲，信貸政策相對緊張，市場也進入下行期。盡管部分城市直接或間接地松綁政策，但總體市場狀況并不理想。

    10月中旬，綠地集團湖南事業(yè)部被曝出強制內(nèi)部員工買房的消息，并最終得到證實。該公司要求內(nèi)部員工（包括試用期員工）必須在月底前購買一套綠地湖南的房產(chǎn)，“不完成者將被除名”。

    2019年上半年，綠地實現(xiàn)房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額1677億元，僅完成5000億銷售目標的33%。

    相比之下，降價促銷是更為常見的手段。8月末，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的營銷策略，集團旗下的區(qū)域公司均參與營銷。從實際效果看，恒大最終以價格讓步換來單月831億的銷售紀錄。此外，金地等房企在9月的銷售均價也出現(xiàn)下降。

    但也因降價，10月，恒大在濟南的“濱河左岸”項目遭遇部分業(yè)主的維權(quán)。

    根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點城市，當前已有10余個品牌房企在打折促銷，預(yù)計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現(xiàn)。

    前述房企人士表示，出現(xiàn)降價促銷行為，是有房企在四季度沖刺業(yè)績的考慮，同時也因企業(yè)開始意識到“救市”無望。7月30日召開的政治局會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。業(yè)界普遍認為，這一表態(tài)再度奠定了樓市調(diào)控不放松的總基調(diào)，并遏制了地方政府試圖松綁調(diào)控的沖動。

    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，強化銷售、保持現(xiàn)金流是今年房企的主要策略，到下半年，這種思路更為明確�？傮w來看，企業(yè)對“回款率”的重視程度堪稱前所未有，大中型房企對回款率的要求通常在80%以上。

    在華僑城的2019年中報中，強調(diào)下半年堅持“回款”才是硬道理，加快項目去化。除了制定靈活的價格和銷售策略外，“對于去化難度大的產(chǎn)品，果斷決策，積極通過資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置等方式，快速盤活。”

    6.1萬億債務(wù)壓頂

    房企的資金狀況果真緊張了嗎？

    從財務(wù)報表來看，今年前三季度，大中型房企的銷售額普遍增長，多數(shù)企業(yè)完成全年銷售目標較為理想。在融資端，大中型房企的優(yōu)勢也較為明顯，個別企業(yè)甚至能以不到4%的成本完成發(fā)債。

    但從一些細節(jié)可以看出，趨勢并不樂觀。以華僑城為例，截至今年上半年，華僑城的負債總額超過千億，其中短期借款為280億元，比去年末增加了130%。同期，華僑城的凈負債率為106.22%，較年初也有所提高。

    “短期債務(wù)增加，是近期行業(yè)的一種普遍現(xiàn)象，也說明償債壓力正在加大。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示。

    恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構(gòu)貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元。從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

    億翰智庫也認為，2019年至2021年是房企的債務(wù)集中償還期。

    該機構(gòu)指出，從2015年行業(yè)寬松至2019年中期行業(yè)調(diào)控，房企現(xiàn)金流變動趨勢大概分為三個階段：2015-2016年四季度之前，公司債放開，房企擴大融資規(guī)模，經(jīng)營性現(xiàn)金流入與流出同時擴大；2016年四季度至2017年，行業(yè)調(diào)控，融資收緊，債券融資規(guī)模降至冰點，現(xiàn)金流入收縮；2018-2019年，行業(yè)調(diào)控升級，融資渠道持續(xù)收緊，疊加債券到期影響，現(xiàn)金流入再度減少。

    億翰智庫表示，截至2019年中期，第一梯隊的現(xiàn)金占比有明顯提升。相比之下，第二梯隊房企的現(xiàn)金流凈額變動幅度最大，往返于正負數(shù)值之間，應(yīng)警惕銷售回款率下降風險。第三梯隊的現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負，意味著企業(yè)面臨現(xiàn)金回款下降。

    “總體收緊、梯隊分化”的現(xiàn)象，反映出房企抵御風險的能力存在差別，在市場下行期，其策略也有所不同。嚴躍進認為，大型房企在融資成本上較有優(yōu)勢，跨周期運營能力較強，系統(tǒng)性風險并不明顯；中型房企將不得不放慢擴張步伐，并努力維持資金的平衡；小型房企的融資渠道相對狹窄，更加依賴銷售回款，出現(xiàn)資金鏈危機的概率較高，這部分企業(yè)出現(xiàn)風險的概率較大，甚至可能出現(xiàn)債務(wù)違約潮。

    “最難的時候還沒到來，因為今年上半年有一個融資窗口，有一批企業(yè)趁機補充了資金。如果融資渠道繼續(xù)緊縮的話，未來的資金風險有可能蔓延到數(shù)百億甚至千億規(guī)模的中型企業(yè)身上。”前述房企人士說。