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    （原標題：30強房企新房銷售額占全國一半 張敏）

    12月2日，世茂房地產控股有限公司發(fā)布公告稱，今年11月實現(xiàn)合約銷售額約305億元，合約銷售面積178.31萬平方米，同比分別大漲60%、61%。以價換量是世茂取得銷售突破的主因，當月世茂的平均銷售價格為17106元/平方米，比10月略降4.8%。

    至此，今年世茂已經(jīng)實現(xiàn)了2277.3億元的銷售規(guī)模，提前完成2100億的年度銷售目標，并重回行業(yè)前十。

    對于龍頭房企來說，剛剛過去的11月并不“寒冷”。雖然恒大在收割完“金九銀十”后出現(xiàn)銷售下滑，但很多中型房企仍在加速沖刺。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，今年前11月，百強房企的銷售金額達到10.3萬億元，同比上漲17.7%。其中，11名到30名的中型房企銷售增速為26%，為最迅猛的一個群體。

    這一群體的崛起，使得大中型房企的市場占有率加速提升。華創(chuàng)證券的一份報告指出，今年前10月，30強房企的銷售金額已經(jīng)占全國房地產銷售額的一半。而在2011年，這一比例僅為15%左右。

    “這個行業(yè)最終會變成‘巨頭的游戲’。”有房企人士如此總結。

    “千億軍團”將超30家

    今年11月份，萬科實現(xiàn)合同銷售面積364.5萬平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續(xù)維持穩(wěn)定。今年以來，萬科的月度銷售規(guī)模維持在430億至670億之間。如果拋開今年2月春節(jié)因素的影響，萬科的銷售數(shù)據(jù)基本沒有出現(xiàn)大起大落。

    今年前11月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積3697.4萬平方米，同比增長2.73%，合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.44%。

    恒大曾在8月末啟動大范圍的價格優(yōu)惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恒大接連刷出831.3億元、903億元的行業(yè)月度銷售記錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恒大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

    即便如此，今年前11月，恒大仍然憑借5805.6億元的銷售規(guī)模反超萬科，升至行業(yè)次席。

    房地產業(yè)的“銷售之王”仍是碧桂園。今年以來，碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，而改為發(fā)布權益銷售金額。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，今年前11月，碧桂園的全口徑銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)達到7515億元，同比增長13%。

    易居克而瑞的統(tǒng)計還顯示，融創(chuàng)在前11月實現(xiàn)5004億的銷售額，同比增長20%。至此，中國房企的“5000億俱樂部”已經(jīng)擴充到4個成員。

    在已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的房企中，銷售數(shù)據(jù)以增長為主。今年前11月，新城控股合同銷售2465.62億元，同比增長24.17%；融信銷售1260.93億元，同比增長16.5%；奧園銷售1012.7億元，增長37%。但小型房企表現(xiàn)不佳，前11月景瑞控股的銷售規(guī)模為206.31億元，同比下降4.55%。

    今年以來，房地產調控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場也出現(xiàn)下行。為了回籠資金，品牌房企普遍加大了銷售力度，并使得銷售升溫。大中型房企中，除綠地、泰禾等少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)下滑外，業(yè)績“飄紅”仍是主旋律。

    易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元，同比增長17.7%。

    銷售的普遍增長，也抬高了行業(yè)的規(guī)模門檻。按照該機構的統(tǒng)計，截至今年11月末，已有27家房企的銷售規(guī)模超過千億。到今年年末，預計“千億軍團”的數(shù)量將突破30家。而在5年前，千億房企僅有7家。

    房企生存“兩重天”

    隨著行業(yè)供需關系的逆轉，以及樓市調控的常態(tài)化，近些年，房地產業(yè)的集中度正在加速提升。

    根據(jù)華創(chuàng)證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額占比從15%上升到50%；10強房企銷售額占比從10%上升到30%。“行業(yè)集中度加速提升。”華創(chuàng)證券如此總結。

    “房地產行業(yè)一直都是以規(guī)模為導向。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，規(guī)模較大的企業(yè)在融資、拿地中有明顯的優(yōu)勢，銷售中也容易獲得品牌溢價。所以，“房企要想提高競爭力，做大規(guī)模幾乎是唯一的路徑”。

    近幾年，調控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場進入下行期，規(guī)模的加持顯得更為重要。

    21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來，多數(shù)銀行發(fā)放房地產開發(fā)貸的范圍已經(jīng)從“50強房企”，縮減至“30強房企”。

    信托公司也越來越“挑剔”。某知名信托機構相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，除了看房企的排名外，也對項目所在的城市、區(qū)位等有嚴格的要求。因為信托對投資回報率要求高，必須選擇“最好的項目”。

    北京某千億級房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“我們的融資渠道也一直比較暢通，只是（在市場不好時）成本要高一些。銀行授信額度每年都用不完。”

    相比之下，小型房企更容易出現(xiàn)資金問題。據(jù)統(tǒng)計，2019年以來，共有13只房地產行業(yè)債券違約，涉及發(fā)行主體3個，分別為頤和地產、國購投資和華業(yè)資本——均為小型房企。而今年10月，三盛宏業(yè)也因未能兌付內部理財產品而遭遇員工“維權”。

    張大偉說，從比例來看，目前真正出現(xiàn)債務違約的企業(yè)數(shù)量占比很小，說明行業(yè)還沒有惡化到小公司活不下去的地步。但與融創(chuàng)動輒啟動百億級收購相比，小房企的日子可以說相當不好過了。

    他表示，行業(yè)集中度提升的趨勢還將持續(xù)。“很多小企業(yè)已經(jīng)拿不到地，沒有沖規(guī)模的后勁，但大房企還在不斷拿地。”根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，今年前11月，50強房企的拿地支出已經(jīng)突破2萬億，同比上漲17%，創(chuàng)歷史新高。

    “房地產業(yè)最終會變成‘巨頭的游戲’。”前述房企人士認為，如果樓市調控不出現(xiàn)根本性的松動的話，未來行業(yè)有可能出現(xiàn)一波破產潮，其中以小房企為主。中型房企則會出現(xiàn)分化，“要么趕超，要么掉隊。”