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    （原標(biāo)題：王永平：地產(chǎn)商將向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)型 建議取消對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控 記者：葉青）

    11月29日至30日，由中國經(jīng)濟(jì)傳媒協(xié)會(huì)、《華夏時(shí)報(bào)》以及“水皮雜談”主辦的“中國經(jīng)濟(jì)增長新空間——第十二屆（2019）中國人民保險(xiǎn)·中國經(jīng)濟(jì)媒體高層峰會(huì)”召開。在峰會(huì)的主題沙龍中的“大咖共話投資”環(huán)節(jié)，主辦方邀請(qǐng)了投資界的重量級(jí)大咖前來參加，投資沙龍專場(chǎng)討論會(huì)上氣氛熱烈。

    在談及房地產(chǎn)行業(yè)未來將走向何方時(shí)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難的困局，預(yù)計(jì)未來越來越多的地產(chǎn)商逐步要往持有型物業(yè)轉(zhuǎn)型。此外，他還表示，在堅(jiān)持“房住不炒”的背景下，由于商業(yè)地產(chǎn)本身具備一定的商業(yè)屬性，所以應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)剝離出來。

    地產(chǎn)商的困境與轉(zhuǎn)型

    王永平表示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)拿錢越來越困難，無論是信貸、信托、發(fā)債，多為國企等大型企業(yè)拿到，民營企業(yè)現(xiàn)在以借到錢為榮，至于錢貴不貴則是次要的問題。一邊是前門（貸款渠道）越來越緊，一邊后門（資產(chǎn)變現(xiàn)）是堵著的，如一些地產(chǎn)商有寫字樓、商場(chǎng)等，但在資金困難的時(shí)候要變現(xiàn)并不容易。

    講到地產(chǎn)證券化，王永平稱，我們城市化與證券化不同步，商業(yè)地產(chǎn)是證券化的重要主體，但是因?yàn)槎愂栈蛘�策問題，其證券化之路暫時(shí)不通，“房地產(chǎn)商經(jīng)常掛在嘴邊的就是REITs”。

    王永平表示，國內(nèi)房地產(chǎn)以大規(guī)模開發(fā)住宅為特點(diǎn)，而國外房地產(chǎn)商更多是做持有型物業(yè)，統(tǒng)一管理。在金融環(huán)境不好、地產(chǎn)形勢(shì)困難的情況下，只有一些持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，可能會(huì)比較好過冬一些。

    他舉例說，如香港海港城，一年的租金就有110多億，而東方廣場(chǎng)雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但是每年的租金收益也很高。香港的房地產(chǎn)商主要靠收租過日子，這樣是比較良性的。他分析稱，預(yù)計(jì)未來越來越多的地產(chǎn)商會(huì)往商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，特別是往持有型物業(yè)轉(zhuǎn)型。

    “不過，伴隨著流動(dòng)性趨緊，商業(yè)地產(chǎn)的持有時(shí)機(jī)很重要。標(biāo)準(zhǔn)的作業(yè)就像養(yǎng)豬，小豬苗抓回來，可以出欄后再去買小豬，這是資產(chǎn)證券化的過程。我們要么沒有糧了，要么手上拿的資產(chǎn)特別重，也出不去玩不轉(zhuǎn)，這是中國房地產(chǎn)業(yè)的困境。”王永平表示。

    商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)區(qū)別對(duì)待

    此外，王永平還表示，由于房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)關(guān)聯(lián)度還是很高的，比如說北京的寫字樓，近期寫字樓的空置率偏高，從而造成租金有所下行。那么，在大城市人口有所下降的背景下，寫字樓租金出現(xiàn)下調(diào)，這對(duì)住宅市場(chǎng)的房租也會(huì)有所影響。

    王永平認(rèn)為，一線城市的價(jià)格對(duì)其他二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格走向有連帶影響。雖然不是有直接的資金關(guān)聯(lián)，但是有很大的心理影響。全國房價(jià)看北上廣，北京夠低了，周邊的石家莊的投資者也會(huì)有所考慮，該跑的就跑了。因此，我們調(diào)整房地產(chǎn)有有法治手段、有政策手段，還有一些行政手段，但是我覺得有一個(gè)手段沒有用到，就是信息手段，信息調(diào)控。

    王永平進(jìn)一步表示，一旦把市場(chǎng)的情況講清楚了，實(shí)際的供求數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給市場(chǎng)，市場(chǎng)的投資者自然會(huì)做出明智的抉擇。例如，一旦購房者看到，北京的購房者利用貸款買兩套房、三套房的人占到60%、70%。那一部分投資者就會(huì)采取謹(jǐn)慎購房的策略。即使是從事房地產(chǎn)投資賺差價(jià)的人，一看市場(chǎng)投機(jī)的人越來越多，那他也會(huì)變得特別謹(jǐn)慎。

    在談到“房住不炒”時(shí)，王永平表示，“房住不炒”這個(gè)里面有一個(gè)問題沒有把商業(yè)地產(chǎn)剝離出來。由于商業(yè)地產(chǎn)本身具備一定的商業(yè)屬性，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，本身就是用于投機(jī)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，建議應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)剝離出來，應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

    王永平稱，房地產(chǎn)這些年出現(xiàn)問題就是一個(gè)字“錢”，目前市場(chǎng)流動(dòng)性仍然集中于住宅。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，總體而言，由于融資渠道受限，銷售渠道不暢，使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營者面臨錢少的窘境。那么，比如說用REITs的方式，大家到上邊去買股票，買投資，把經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，這就能形成良性互動(dòng)。