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    （原標題：加碼杭州，房企緣何偏愛綜合體 記者：方臻子 制圖：陳仰東）

　　承載著古老杭州數(shù)百年商業(yè)歷史的“活化石”，又見證著“網(wǎng)紅”杭州一日千里“城變”的核心地標——百井坊日前有了新使命。“恒隆廣場·杭州”項目在此地開工。

　　百井坊項目開工的消息迅速引起廣泛關(guān)注，而熱度過后，輿論很快越過項目本身，把目光紛紛投向?qū)嶓w零售、商業(yè)格局，乃至杭州這座城市的未來。近一年多來，杭州商業(yè)地產(chǎn)的版圖悄然發(fā)生變化。繼恒隆后，華潤、嘉里、新世界、新鴻基等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，不約而同“瞄上”杭州重磅商業(yè)地塊，僅投入的土地款就超過400億元。未來，杭州中心有恒隆廣場、南有K11、東有IFC（或apm）、北有嘉里城，新的商業(yè)綜合體，將在這座城市遍地開花。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，為何近來突然加碼杭州？不遠的將來，恒隆廣場、K11、IFC等商業(yè)明珠的悉數(shù)登場，又會給杭州的商業(yè)競爭注入怎樣的新鮮活力，乃至改變杭州的商業(yè)格局？

　　追與等
　　絕版寶地 開啟蝶變

　　“杭州這個‘女孩子’不好追。”站在開工儀式的紅毯上，恒隆“掌門人”70歲的陳啟宗回憶起拿地，感慨中帶著幽默。他說，這一追就是14年。

　　陳啟宗是恒隆地產(chǎn)的董事長，香港商界傳奇。跟香港很多企業(yè)一樣，恒隆是家族企業(yè)，在畢業(yè)于美國南加州大學的陳啟宗執(zhí)掌下，崛起為香港數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的主業(yè)是建造、管理及持有世界級商業(yè)綜合項目，收入自來物業(yè)租賃，風格頗為“老派”。財報顯示，2019年前6個月，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)業(yè)務收入42.04億港元，全部來自物業(yè)租賃收入。

　　1991年，陳啟宗開始投資內(nèi)地，第一站選在上海。他的兩個招牌項目恒隆廣場和港匯廣場，至今在上海依然很有魅力和人氣。

　　陳啟宗說，2004年恒隆開始在上海以外尋覓機會，在他第一批考察的城市名單里，就有杭州。“14年來，杭州所有好的地塊，我們都看過”。也是在這14年間，恒隆在沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明等地，又布局了8個大型項目，卻遲遲沒有落子杭州。

　　當天新聞發(fā)布會上，陳啟宗介紹了他與眾不同的投資理念：只投頂級城市、頂級地段的頂級持有型物業(yè)。在他眼里，這類物業(yè)抗危機能力最強，且有極穩(wěn)固的保值增值功能。所以，在杭州，恒隆一等就是14年，直到2018年百井坊地塊掛牌，總算找到了“對的地方”。

　　雖然地塊的出讓條件近乎苛刻，如須全部自持、要保護文物古跡、要建設安置房，但這并不能阻止陳啟宗對“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價值的地塊”的追求。2018年5月的這場“土地大戰(zhàn)”幾近傳奇，歷時近7小時、競價336輪，最終恒隆以107.3億元總價“抱得美人歸”。溢價率高達118%，樓面價55285元/平方米，成為2018年國內(nèi)屈指可數(shù)的百億元項目，至今仍保持著杭州商業(yè)地塊最高樓面價的紀錄。

　　說完杭州的“不好追”，陳啟宗又補充道：“美的事物不容易得到，但卻又值得等待。”杭州恒隆廣場項目，是恒隆地產(chǎn)目前在中國內(nèi)地最重要的一筆投資，恒隆要在這個地方砸下190億元人民幣，打造高端綜合商業(yè)項目，包括了一座購物商場、五座甲級辦公樓，以及一座高級酒店。

　　“5年后，一個真正世界級的商場，將呈現(xiàn)在杭州的老百姓面前。”開工儀式現(xiàn)場，陳啟宗宣布，杭州恒隆廣場將在2024年起分階段落成。

　　時與勢
　　地產(chǎn)大佬集體加碼

　　事實上，看中百井坊地塊的，不止恒隆一家。當時，參拍地塊的6家單位，除了本土的銀泰外，還有華潤、恒隆、新鴻基、新世界、九龍倉等。

　　雖然彼時未能有所斬獲，但在今年，他們中的大多數(shù)都已如愿落子。

　　8月，新鴻基&平安聯(lián)合體，以132.6億元的總價，中標杭州擁江發(fā)展時代的重要城市地標——江河匯綜合體。新鴻基旗下的IFC（國際金融中心）、主打潮流型的購物中心apm，有望進駐。有別于讓華潤操盤的萬象城，這一次，新鴻基親自披掛上陣。

　　7月，新世界花了98億元，拿到了城站東廣場的望江新城綜合體，首度進入杭州。新世界擁有藝術(shù)主題的高端綜合體品牌K11。

　　5月，嘉里建設在杭州“梅開二度”，以68億元拿到了城市之星綜合體，嘉里或?qū)⒃诖舜蛟旌贾菔讉�“嘉里城”。

　　再早一些的2018年12月，華潤再次36億落子杭州北部良渚新城，要造一座“城北萬象城”，地標摩天樓高達285米。

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　　算下來，一年多時間，這些商業(yè)地產(chǎn)大鱷在杭州砸下了超過400多億元土地款，頗有重倉杭州商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商為何突然加碼杭州？這是他們因時、應勢的選擇。全球房地產(chǎn)咨詢顧問五大行之一的世邦魏理仕（CBRE）杭州戰(zhàn)略顧問部副董事曹沈丹認為，其根本原因是近年來杭州城市格局的巨變、城市人口的激增、城市地位的騰飛。“尤其是2016年的G20杭州峰會，讓資本看到了杭州的巨大市場空間，并且看好杭州未來的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;曹沈丹說。

　　對杭州，陳啟宗毫不吝嗇溢美之詞。在他看來，杭州在高科技領(lǐng)域的優(yōu)勢尤為明顯。“做高科技，全國有3個城市最為蓬勃，北京、深圳、杭州。杭州的經(jīng)濟活力絕對一流。”在科技領(lǐng)域，陳啟宗是有發(fā)言權(quán)的。除了做地產(chǎn)，陳啟宗家族還有另一門生意——高科技投資。旗下晨興資本大名鼎鼎，多年來投資了國內(nèi)眾多的互聯(lián)網(wǎng)公司，最著名的一筆，就是在2010年以500萬美元投資了剛成立的小米，成為小米第二大股東。

　　第二個原因，是杭州持續(xù)的人口流入。數(shù)據(jù)顯示，2018年末，杭州常住人口達到980.6萬人，新增凈流入人口達到了28萬人，增速領(lǐng)跑全國。按照這個趨勢，到2019年末，杭州的常住人口或?qū)⑼黄魄�萬。人口增加帶來了巨大的市場容量，陳啟宗說：“我發(fā)現(xiàn)一個事實，杭州是浙江省人才最集中的地方，所以這里的消費能力很強。在杭州，一個大牌開三四家店也是完全可以的。”

　　第三，杭州商場總量也偏少。世邦魏理仕提供的一組數(shù)據(jù)顯示：目前杭州購物中心總體量為384.3萬平方米，在該公司數(shù)據(jù)監(jiān)控的全國16個城市中，只排名在第九位，低于北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、武漢和天津。而全市購物中心首層租金均價為每平方米每天23.5元，在16城中排第四位，僅次于北上廣。此外，到2021年，杭州預計將有62.1萬平方米的購物中心供應入市，在16城中排第十三位，未來供應也處于較低水平。

　　除了大勢，還有時機。曹沈丹注意到，不少新進入杭州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在上海早有駐點，杭州也一直在他們的觀察視野里，“他們等待的，只是進入杭州的時機”。恒隆花巨資拿下百井坊地塊轟動全國，就具有明顯的風向標意義。

　　“政府層面的理念，也已經(jīng)不是單純賣一塊土地、開發(fā)一個項目了。”曹沈丹告訴記者，“我們發(fā)現(xiàn)，杭州如今更希望引進一個非常好的合作伙伴，來共同打造好一個區(qū)域。這不僅能極大地幫助城市招商引資，也讓引進來的企業(yè)有空間落地。所以政府也希望能引進一些知名的商業(yè)開發(fā)運營企業(yè)，例如最近引進的這些港資開發(fā)商，幫助城市一起來打造更好的商業(yè)氛圍。”

　　這與杭州下城區(qū)在對恒隆廣場未來的期許是一致的。下城區(qū)表示，項目建成后，將力爭引進世界500強企業(yè)5家以上，打造成匯聚跨國公司、集團總部、知名專業(yè)服務業(yè)、知名投行、證券基金、資產(chǎn)管理等國際化高端化樓宇。

　　新與舊
　　商業(yè)格局或?qū)⑸��?/strong>