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    （原標(biāo)題：因城施策初見成效 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步企穩(wěn) 記者：周雪松）

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”專家分析認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強調(diào)房住不炒，表明全國房地產(chǎn)調(diào)控力度仍維持現(xiàn)有的力度不放松。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)市場究竟如何？根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況看，施工淡季投資增速持續(xù)回落，因城施策政策微調(diào)助銷售企穩(wěn)。全國商品房銷售面積連續(xù)兩個月上漲，1-11月累計增速達(dá)到0.2%，比上月提升0.1個百分點。

    諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，三季度以來一些城市因城施策對調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，初見成效，以及三季度以來的以價換量策略也進(jìn)一步提振了市場信心。

    在東部地區(qū)，商品房銷售面積降幅比上月收窄0.8個百分點。西部、東北區(qū)域保持平穩(wěn)。但中部地區(qū)市場出現(xiàn)降溫跡象，商品房銷售面積增速下降0.3%，1-10月份增長0.6%；銷售額30314億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。

    市場預(yù)期偏冷，再加上逐步進(jìn)入施工淡季，以及開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，房屋新開工面積增速進(jìn)一步回落1.4個百分點至8.6%，房屋施工面積增速也回落0.3個百分點，帶動1-11月份全國開發(fā)投資增速較上月回落0.1百分點至10.2%，繼續(xù)延續(xù)年初以來的增速下滑趨勢。

    從區(qū)域來看，全國幾大區(qū)域均呈現(xiàn)增速回落趨勢，特別是東北地區(qū)，增速回落0.6個百分點。從到位資金情況來看，房企融資環(huán)境依舊趨緊，國內(nèi)貸款僅增長5.5%，增速回落2.4個百分點，自籌資金增速僅為3.7%，房企到位資金仍舊主要依靠銷售回款。得益于目前全國商品房銷售穩(wěn)定增長，定金及預(yù)付款增長10%，個人按揭貸款增長13.9%，房企資金面雖然趨緊，但是仍較為充足。

    從商品住宅銷售價格變動情況看：11月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比中，上漲城市為44個，相比上月50個減少6個，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月減少，上漲城市平均漲幅0.66%，環(huán)比漲幅收窄0.16個百分點。

    二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為32個，比上月相比增加1個城市，上漲城市平均漲幅為0.66%，漲幅與上月相同。通過70城新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量來看，11月新建商品住宅方面上漲城市數(shù)量持續(xù)在減少，主要原因在于臨近年底，房企為了回籠資金加速銷售回款，紛紛降價促銷，降價力度及幅度有所加大，使得新建商品住宅銷售價格回落且更多城市加入到下跌行列。二手住宅方面，下跌城市數(shù)量近一半，處于歷史低位。

    諸葛找房分析指出，二手房市場在長期調(diào)控高壓過程中市場整體信心不足，加之二手住宅受新房降價打折促銷等效應(yīng)影響，部分二手房業(yè)主也紛紛降價銷售，降價幅度也達(dá)到一個歷史高位，因此二手住宅價格已經(jīng)達(dá)到一個歷史低位，預(yù)計在無政策刺激下，未來二手住宅價格將保持穩(wěn)定運行。

    從等級城市來看，11月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。一線城市新房、二手房銷售價格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大，二三線城市漲幅均有不同程度回落。

    專家認(rèn)為，臨近年底，房企為加速銷售回款，降價促銷力度有所加大，預(yù)計到年底前，各城市價格保持穩(wěn)定或微跌態(tài)勢運行。二手住宅銷售價格仍在震蕩下行中，探底后趨于穩(wěn)定運行。