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    （原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)涼意襲來 杭州樓市漸歸理性 曾亞敏）

    最近的杭州樓市，仿佛隨著降溫也開始出現(xiàn)了陣陣涼意：新房?jī)r(jià)格在2019年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌；二手房存量破10萬(wàn)大關(guān)的同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格也有不同程度的調(diào)整；土地市場(chǎng)則頻頻“一輪終結(jié)”，尤其是進(jìn)入下半年以來，低溢價(jià)、底價(jià)成交的消息不絕于耳。

    10月新房?jī)r(jià)格首度出現(xiàn)微跌
    當(dāng)月開盤“流搖率”達(dá)到50.8%

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前兩天公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年杭州10月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，這也是2019年年內(nèi)新房首次出現(xiàn)下跌。

    與此同時(shí)，成交也出現(xiàn)了回落。2019年1-10月，杭州市商品房銷售面積累計(jì)1079.25萬(wàn)方，銷售金額達(dá)到2963.70億元，與去年同比分別下降了14.48和8.89個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出明顯收窄趨勢(shì)。

    數(shù)據(jù)下滑的趨勢(shì)，在市場(chǎng)熱度上已經(jīng)出現(xiàn)明顯表現(xiàn)。10月份杭州共有61個(gè)項(xiàng)目開盤，其中直接流搖的樓盤高達(dá)31個(gè)，已經(jīng)超過半數(shù)。此外，即使是搖號(hào)樓盤，去化速度和熱度也不如從前。

    比如近日開盤的現(xiàn)房項(xiàng)目東瀾府，一次性推出1368套房源，均價(jià)21000元/平方米，登記數(shù)達(dá)6081組。雖一次性售罄，但實(shí)則足足耗時(shí)2天、叫號(hào)至6020號(hào)才選完最后一套房源。

    這樣的現(xiàn)象并不是個(gè)例。10月，楊柳郡四期最后590套房源開盤，因與周邊在售新房有近5000元/平方米價(jià)差，吸引了10409戶家庭登記。但實(shí)際的選房時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10小時(shí)，最終叫號(hào)至9201號(hào)才全部售罄。這樣的結(jié)果，在不少?gòu)臉I(yè)人員的意料之外。

    二手房成交價(jià)連續(xù)三月下跌
    成交量遲遲難以“復(fù)蘇”

    再看二手房方面。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，10月份杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%，雖無(wú)更大跌幅，但已經(jīng)是連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房成交量更是僅有5156套，連續(xù)第7個(gè)月下跌。

    一方面是遲遲難以復(fù)蘇的成交量，另一方面卻是不斷龐大的庫(kù)存量。根據(jù)“好找房”數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，杭州二手房掛牌量達(dá)101457套。據(jù)房產(chǎn)中介人員透露，市場(chǎng)上不乏想在年底急于回籠資金的二手房東，價(jià)格也很好商量，但由于購(gòu)房意向始終處于觀望狀態(tài)，從而下單周期大大拉長(zhǎng)，二手房流轉(zhuǎn)速度變慢。

    無(wú)競(jìng)價(jià)、零溢價(jià)、退地
    土地市場(chǎng)不再瘋狂

    下半年以來，樓面價(jià)較以往也開始出現(xiàn)不同程度的回落。

    兩個(gè)月前，保利以24081元/平方米的樓面價(jià)拿下市北東單元F-03地塊。值得注意的是，就在該地塊南側(cè)一路之隔，恒大和融信曾在兩年半前分別以30816元/平方米、30387元/平方米拿下兩宗宅地，正式將蕭山樓面價(jià)帶入“3萬(wàn)+”時(shí)代。

    兩年之隔，地價(jià)不漲反跌。6306元/平方米的跌幅，仿佛令杭州土拍市場(chǎng)正式恢復(fù)理智。

    同樣，下沙沿江板塊已經(jīng)有長(zhǎng)達(dá)9年處于土地?cái)喙╇A段，但近期推出的一宗近地鐵宅地，同樣也遇到了“底價(jià)成交”的情況。

    就在前兩天，杭州主城區(qū)迎來年內(nèi)最后一場(chǎng)土拍，但兩宗涉宅用地均“冷清”收尾。

    更有意思的是，11月19日，蕭山區(qū)瓜瀝鎮(zhèn)掛牌了一宗商住地，但該地塊已于與9月23日出讓完畢，由贊成以總價(jià)37761萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)5162元/平方米、溢價(jià)率29.05%、自持比例41%。從當(dāng)時(shí)拍得的地塊性質(zhì)看，整宗地塊的住宅部分只占32.3%，而根據(jù)規(guī)定，自持比例41%是從住宅部分起算的，所以按照贊成拿地的結(jié)果，該地塊的住宅部分須全部自持，可售的只有商業(yè)部分。

    顯然，瓜瀝這宗商住地再次掛牌，說明已經(jīng)完成競(jìng)拍的贊成目前已然退地。而這次退地，贊成恐折損超半個(gè)億保證金。

    從近期拿地的房企類型也可以看出，本土房企出手的頻率越來越高，11月以來表現(xiàn)尤其明顯。比如，濱江西興單元商住地由濱江競(jìng)得，青山湖宅地由保億拿下，城東核心商住地以及下沙沿江宅地，則分別由廣宇、德信一輪斬獲。

    不難看出，在目前“多限”的大背景下，杭州各個(gè)板塊價(jià)格再難出現(xiàn)突破。且隨著二手房行情的逐漸回落，新房難有倒掛空間、土地難有大漲預(yù)期。

    但無(wú)論是“底價(jià)成交”、還是新房“流搖”，對(duì)于市場(chǎng)而言并不是弊端，理性才剛剛開始。