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    （原標(biāo)題：為“續(xù)命”花式融資 2020年哪些房企再融資“壓力山大” 葉麥穗）

    為“續(xù)命”，房企融資已經(jīng)十八般武藝齊齊上陣。2019年，雖然頻遭破發(fā)、認(rèn)購不足的尷尬，但是中小房企赴港上市的熱情仍然有增無減，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業(yè)名邦6家，這一數(shù)字與2018年持平。此外包括保利物業(yè)和時(shí)代鄰里在內(nèi)的8家房企分拆物業(yè)公司也陸續(xù)在港交所掛牌。

    統(tǒng)計(jì)顯示，上市的6家房企中，募集資金最高不過30億港元，最低不超5億港元。其中募集資金最低的是天保集團(tuán)上市所得款項(xiàng)凈額約為4.17億港元，最高的融資來自中梁控股，其排名TOP30，但其募集資金也僅有27.73億港元。

    招股階段認(rèn)購不足在今年上市房企中也多有發(fā)生。德信中國計(jì)劃發(fā)售5.32億股股份，其中10%作公開發(fā)售，90%為國際配售，招股結(jié)果顯示，香港部分公開認(rèn)購不足，最終導(dǎo)致國際配售提升為總計(jì)劃的96.8%。

    首日破發(fā)則更是見怪不怪。

    除了IPO之外，房企美元融資的數(shù)量也刷新歷史記錄，截至日前，2019年房企合計(jì)海外發(fā)布的美元融資超過700億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

    即使高息也在所不惜。進(jìn)入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎(chǔ)上，房企繼續(xù)密集發(fā)布融資基本，超過10家房企發(fā)布了超過20億美元的融資計(jì)劃。本月毅德國際控股有限公司發(fā)布公告披露擬發(fā)行美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，年利率最低14%；佳源國際合共額外發(fā)行6750萬美元票據(jù)利率為13.75%；力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬發(fā)行本金總額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)將于2019年12月10日起（包括當(dāng)日）按年利率11.5%計(jì)息；華南城擬發(fā)行1.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)利率11.5%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)認(rèn)為：整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。對(duì)于美元債來說，是部分房企的重要資金補(bǔ)充，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要來源。美元債的井噴對(duì)緩解部分企業(yè)融資有很大好處。

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受媒體采訪時(shí)分析稱，房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)債有三個(gè)方面的原因，一是其他融資渠道嚴(yán)重受阻；二是2018年下半年以來，國家多次出臺(tái)民企紓困政策，引導(dǎo)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是投向房地產(chǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)債券到期量增加，不得不通過債券發(fā)行應(yīng)對(duì)債券到期帶來的融資缺口。對(duì)于未來的市場(chǎng)情況，宋清輝預(yù)測(cè)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的情況下，未來房企融資環(huán)境不容樂觀。在房企普遍負(fù)債率較高的情況下，蘊(yùn)含著危機(jī)，2020年爆雷的風(fēng)險(xiǎn)概率很大。

    天風(fēng)證券分析師孫彬彬的研報(bào)認(rèn)為：12月6日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未再提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但是首次將“穩(wěn)地價(jià)”寫入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告。該如何解讀這一變化？在房企融資持續(xù)收緊的背景下，房企面臨較高的再融資壓力，房企融資邊際放松符合防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長的需求。

    商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸三季度凈增加1600億，相比上半年的5600億，環(huán)比增速明顯降低，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)還將持續(xù)；信用債7-11月份凈融資為-305.2億元，10-11月份ABS凈融資連續(xù)為負(fù)，海外債能夠?qū)崿F(xiàn)一定的凈融資但預(yù)計(jì)難以持續(xù)；房地產(chǎn)信托也受到64號(hào)文的“余額管控”。

    但是，從央行的一系列表態(tài)來看，簡(jiǎn)單放松房企的融資顯然面臨較多的約束：一方面，《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》指出我國的中國住戶部門債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)由2018年低于國際平均水平上升為與國際平均水平相當(dāng)，且部分地區(qū)住戶部門和一些低收入家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為突出；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能在某些區(qū)域顯現(xiàn)，并可能傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)。所以未來政策走向預(yù)計(jì)僅僅是微調(diào)。

    穩(wěn)預(yù)期主要的方式是穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)房價(jià)先要穩(wěn)地價(jià)，而穩(wěn)地價(jià)最直接的方式就是對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行管控。兼顧防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長的實(shí)際需求和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，房企融資邊際放松、區(qū)別對(duì)待是目前政策的最好選擇，簡(jiǎn)單大規(guī)模放松房企融資的可能性非常小，且目前已經(jīng)出臺(tái)針對(duì)信托和海外債的政策，融資放松還受到一定的政策管控約束。

    2020年，房企面臨較大的再融資壓力，信用債、海外債和ABS合計(jì)再融資需求超過6000億元，其中信用債再融資需求2095.7億元，海外債凈融資需求294.65億美元（按照匯率為7來估算，約2063億人民幣），ABS再融資需求2287億元。

    合理考量房企的再融資壓力，我們認(rèn)為需要同時(shí)考慮杠桿、待償還的公開市場(chǎng)債務(wù)規(guī)模等指標(biāo)，綜合來看，恒大、綠地、泛海、新湖中寶等房企，兼具債券再融資規(guī)模高、高杠桿經(jīng)營的問題，再融資壓力較高。