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    （原標題：融資環(huán)境先揚后抑 房企融資成本提升 記者：吳靜、盧志坤）

    2019年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境先揚后抑，全年融資規(guī)模同比小幅增加。受整體環(huán)境影響，絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本多有上升。

    2019年初時，融資環(huán)境延續(xù)2018年底的短暫寬松態(tài)勢，但隨著4月份部分城市土地市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房企融資再度收緊，5月份銀保監(jiān)會發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，隨后信托貸款、開發(fā)貸以及海外債等渠道亦被限制。

    融資端收緊給房企帶來了不同程度的流動性壓力，為加速資金回籠，開發(fā)商紛紛“以價換量”，甚至不少龍頭房企也加入打折促銷行列。資金壓力之下，行業(yè)洗牌加速，不少三四線城市中小開發(fā)商紛紛破產(chǎn)。

    多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，近階段房企融資將會繼續(xù)保持低位運行，2020年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期量將進一步提升，但預(yù)計融資管控力度繼續(xù)變嚴的可能性不大。

    融資收緊

    縱觀2019年房企融資，前松后緊明顯。自2018年年底至2019年初，房企融資窗口漸開，融資金額持續(xù)高位運行，不少房企抓住時機密集發(fā)債。

    同策研究院2019年4月份發(fā)布的研報顯示，40家典型上市房企在3月共完成融資總額1024.2億元。這是自2017年11月融資達到1246.18億元（其中包含中國恒大600億元的股權(quán)融資）以來，房企單月融資規(guī)模首次突破1000億元大關(guān)。

    融資端的寬松很快傳導(dǎo)到土地市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年一季度16個熱點城市共出讓高樓面地價、高溢價率的地塊48宗，其中20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現(xiàn)新的“地王”。

    在土地市場迎來小陽春的同時，更嚴的調(diào)控政策也隨之而來。

    4月18日，銀保監(jiān)會在其官網(wǎng)發(fā)文稱，要“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化”。

    4月19日，“房住不炒”重返中央政治局會議議題。當天，住建部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展專題調(diào)研，對期內(nèi)房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。

    “2019年二季度以來，部分城市房價與地價均出現(xiàn)反彈，土地市場出現(xiàn)‘小陽春’現(xiàn)象，地王現(xiàn)象再次頻出，市場預(yù)期有所變化，企業(yè)杠桿有所加大，”中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，“調(diào)控是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，降低行業(yè)整體杠桿水平，對融資端進行嚴控。政策調(diào)控所要達到的目的就是穩(wěn)定企業(yè)杠桿，降低傳導(dǎo)性金融風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。”

    “（調(diào)控）主要就是為了控制開發(fā)商手上的流動性，因為手上的現(xiàn)金流多了就自然會去追逐土地。”一家TOP房企資金管理相關(guān)人士向《中國經(jīng)營報》記者說道。

    隨著4月份中央再次重提“房住不炒”，房企融資規(guī)模隨之下降。同策研究院發(fā)布于5月9日的研報顯示，4月40家典型房企完成融資753.62億元，環(huán)比下跌26.42%。

    “因為下半年采用的貨幣政策是比較寬松的，但房地產(chǎn)是中國的貨幣蓄水池。如果不壓住這些房企融資的話，它們會把所有養(yǎng)分都吸光了，沒有多余的資源去支持實體經(jīng)濟。”協(xié)縱策略管理集團前創(chuàng)始人黃立沖解釋道。

    政策收緊的態(tài)勢延續(xù)到5月。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（即俗稱的“23號文”），強調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商或股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債券認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

    8月上旬，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，重點檢查北上廣深等32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    除此之外，在“非標”融資渠道上亦呈收緊態(tài)勢。2019年7月6日，銀保監(jiān)會發(fā)布消息，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。“監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的收緊，與2019年上半年以來，土地市場上地王頻現(xiàn)、房地產(chǎn)信托勢頭太猛密切相關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。

    據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1~6月份，新增房地產(chǎn)信托募資規(guī)模接近3800億元，占集合信托成立規(guī)模的39%。自2018年6月份開始，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已連續(xù)13個月穩(wěn)居集合信托首位。

    而在約談警示發(fā)出的當月，房地產(chǎn)信托規(guī)模驟降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1845.77億元，環(huán)比減少20.22%。其中，房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為584.25億元，環(huán)比減少19.63%。

    因銀行、信托等渠道收緊，2019年上半年不少房企轉(zhuǎn)而通過發(fā)債來獲取資金。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年房企國內(nèi)債券上半年發(fā)行規(guī)模為3538億元，同比增長30.8%；房企海外債規(guī)模近389億美元，同比增長15%，已經(jīng)達到了2018年全年的74%。

    但在7月份時，發(fā)債渠道亦面臨收緊趨勢。根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，同時還對境外發(fā)債提出多項嚴格要求。

    從數(shù)據(jù)上看，進入8月份以來，房企國內(nèi)發(fā)行信用債規(guī)模188.8億元，同比下滑7.28%。除此之外，2019年上半年一度掀起高潮的海外債也開始出現(xiàn)“冷卻”，8月份僅有3家房企計劃發(fā)行海外債，計劃發(fā)行規(guī)模11億美元。

    據(jù)Wind統(tǒng)計，下半年房企境內(nèi)外債券、信托發(fā)行金額均明顯下行，11月境內(nèi)債、海外債、信托融資445億元、460億元、557億元，較年內(nèi)高點分別下降50.1%、40.9%、48.5%。

    7月底的中央政治局會議再次強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

    “從企業(yè)拿地情況來看，下半年房企謹慎了很多。從投資的利潤率角度來看，二季度時好多企業(yè)降了3%~5%，但是到了四季度，很多品牌開發(fā)商對凈利潤的要求都達到了10%~12%，甚至更高。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示。

    Wind統(tǒng)計，11月百城土地成交溢價率僅7.3%，處年內(nèi)較低水平，土地流拍率升至31%，整體成交面積同比降15%。

    不過，不同企業(yè)所面臨的情況不盡相同。“對于我們來講，年初和年末資金成本沒有太大變化，尤其是12月份，融資有所松動的情況下，我們較年初還有所降低。比如銀行開發(fā)貸，年初我們是基準上浮10bp，年末提款成本較年初降低30bp。”上述TOP10房企資金管理相關(guān)人士說道。

    據(jù)他解釋，“融資收緊對于頭部房企來講壓力不是很大，相反能成為一個很好的契機，因為很多中小房企承受不住資金壓力，對于大型房企來講就有很多好的收并購機會，下半年我們也在市場中尋找這樣的機會。”

    行業(yè)加速洗牌

    借債成本升高，融資渠道收緊，房企資金承壓，為加速資金回籠，從下半年開始，開發(fā)商紛紛選擇“以價換量”策略，加快房屋銷售速度。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1~10月房企定金及預(yù)收款增速升至9.4%。

    “從銷售角度來看，房企普遍性地加大銷售力度，甚至下半年開始出現(xiàn)各種各樣的折扣，盡管在不同城市、不同項目折扣力度不同，但總之都是為了盡快回款，以確保現(xiàn)金流順暢。”張宏偉說道。

    比如中國恒大、萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)等頭部房企2019年在一些城市推出了降價促銷措施，這些房企9月的銷售單價環(huán)比或同比均有下降。“連我們也沒能抵擋住降價潮，最終還是選擇降價了。”一位TOP20國企背景的地產(chǎn)商內(nèi)部人士說道。另外，融創(chuàng)中國、中國恒大、時代中國控股、綠地控股等房企還紛紛開啟了“全員營銷”的戰(zhàn)略，通過給員工設(shè)定考核指標、推出員工折扣等方式，向員工施加壓力。

    融資趨緊現(xiàn)狀下，2019年房企洗牌加速。房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞11月底發(fā)布的研報顯示，2019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)共459家破產(chǎn)，數(shù)量超過2018年全年，多為三四線城市中小開發(fā)商。但2019年以來，部分曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)，比如銀億股份、新光集團等，也加入破產(chǎn)名單。

    據(jù)了解，房企破產(chǎn)數(shù)量明顯增加始于2018年下半年。2018年上半年破產(chǎn)企業(yè)為177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年為238家，2019年下半年以來也已有221家。

    隨著2019年12月份融資環(huán)境相對寬松，房企美元融資的數(shù)量刷新歷史紀錄。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎(chǔ)上，房企繼續(xù)密集發(fā)布融資計劃，已有10家以上房企發(fā)布了超過20億美元的融資計劃。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2019年1~11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長33.6%，較2018年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較2018年同期上升0.94個百分點。

    “美元債是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道。

    “一般12月份、1月份的流動性還是不錯的，是一個很好的時點。我們可能會進行多種融資方式搭配，1月份是房企重點的融資窗口期，不管是銀行的貸款，還是在債券市場的發(fā)債，都是一個比較好的時間。”上述TOP10房企資金管理相關(guān)人士說道。