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    因?yàn)槭找娣�(wěn)定、回報(bào)高、成長(zhǎng)性好等原因，南寧商業(yè)地產(chǎn)一度受到人們追捧；同樣的原因，盲目投資、過(guò)量開(kāi)發(fā)也曾讓南寧商業(yè)地產(chǎn)一蹶不振，舉步維艱。經(jīng)歷風(fēng)雨的南寧商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)幾年的沉淀和反思，開(kāi)始升級(jí)換代謀突破。

    變臉1 “化整為零”推出小鋪面

    前幾年，相繼出現(xiàn)了夢(mèng)之島水晶城、金湖商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、榮寶華商城等大賣(mài)場(chǎng)，但除了個(gè)別項(xiàng)目取得成功外，多數(shù)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，出現(xiàn)了“旺銷(xiāo)不旺場(chǎng)”的局面。而“帶租約銷(xiāo)售”給業(yè)主或租戶造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和心理恐慌，讓南寧很多投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)失去了信心。

    經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始升級(jí)換代，南寧樓市商業(yè)項(xiàng)目重新煥發(fā)生機(jī)。在住宅市場(chǎng)愈發(fā)走低的現(xiàn)在，商業(yè)項(xiàng)目漸漸回暖，個(gè)別項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

    南寧寶資嘉項(xiàng)目咨詢(xún)公司總經(jīng)理陳偉說(shuō)，南寧大賣(mài)場(chǎng)形式的商業(yè)地產(chǎn)，曾一度占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位�，F(xiàn)在，街區(qū)鋪面增多，就是不小的變化。

    大賣(mài)場(chǎng)與商鋪相比，存在一些不足。首先，大賣(mài)場(chǎng)集中招商，難免缺乏靈活性。而小商鋪則完全獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，可以根據(jù)市場(chǎng)行情變換經(jīng)營(yíng)品種和業(yè)態(tài)；其次，大賣(mài)場(chǎng)因?yàn)橐�設(shè)服務(wù)臺(tái)、公共展示區(qū)、顧客休息區(qū)、存包區(qū)、電梯間等公共區(qū)域，公攤難免大。一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)場(chǎng)的公攤要達(dá)到50%，而獨(dú)立商鋪得房率和普通住宅相差無(wú)幾。

    陳偉說(shuō)，相對(duì)劃算的底商或者街鋪受到投資者青睞，要是這個(gè)商鋪的所在地段又剛好處在人流稠密、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的商業(yè)地段，那其投資價(jià)值和升值潛力，將給投資者非常高的投資回報(bào)。南寧不少項(xiàng)目摒棄賣(mài)場(chǎng)，增加底商，自然減少了風(fēng)險(xiǎn)，提高了投資回報(bào)。

變臉2 用商圈價(jià)值帶動(dòng)商鋪價(jià)值

    較之其他地產(chǎn)業(yè)態(tài)，成熟區(qū)域的商圈房產(chǎn)幾乎成了“搖錢(qián)樹(shù)”。朝陽(yáng)路、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、古城七星路等商圈，早已成為“買(mǎi)到就是賺到”的神話。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在南寧商圈正處于一個(gè)上升期，未來(lái)5年，城市區(qū)域商圈將越來(lái)越多，并成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)主流投資產(chǎn)品。和幾年前各為其主、各自為戰(zhàn)不同，南寧很多樓盤(pán)在銷(xiāo)售初期并不急著賣(mài)商鋪，先找出樓盤(pán)所在商圈的潛力，然后用商圈價(jià)值帶動(dòng)商鋪價(jià)值，最后才開(kāi)始賣(mài)商鋪，進(jìn)而帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，不失為一個(gè)進(jìn)步。

    在東葛路嘉園小區(qū)做內(nèi)衣生意的程先生回憶起他當(dāng)年的購(gòu)買(mǎi)選擇，驕傲之情溢于言表。當(dāng)年他以不到萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商鋪，現(xiàn)在已漲了一倍，“最關(guān)鍵的，是成熟商圈的物業(yè)有錢(qián)也買(mǎi)不到了。”程先生說(shuō)，投資別人已經(jīng)看到的，那就不叫眼光了，只能算跟風(fēng)。所以，投資那些處于“價(jià)值洼地”的商圈物業(yè)，升值空間要比其他商圈大。

    程先生認(rèn)為，未來(lái)一定會(huì)成為商圈的北湖路、西大周?chē)�等區(qū)域，生活設(shè)施相當(dāng)成熟，但商業(yè)配套并沒(méi)有跟上，其潛在價(jià)值目前還沒(méi)有被哄炒，未來(lái)的上升空間很大，相當(dāng)于幾年前的嘉園小區(qū)。

變臉3 犧牲臨街鋪面改做休閑廣場(chǎng)

    先聚人氣再賣(mài)鋪的思想，同時(shí)也貫穿在了南寧很多商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃上。

    位于北湖北路的一項(xiàng)目，僅僅半天時(shí)間就售出多套住宅和鋪面。談起此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，盛天集團(tuán)副總經(jīng)理孫立華認(rèn)為，商業(yè)商業(yè)步行街和商業(yè)廣場(chǎng)是此項(xiàng)目的成功法寶。

    做生意的人都明白，要想生意好，店鋪要盡可能的靠近主街道，而且臨街面積要盡量大，好讓路過(guò)的人一眼看到。而負(fù)責(zé)此項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的廣州普邦公司，卻摒棄這一做法，采用了一種以退為進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，大膽地把街鋪主動(dòng)退街近20米。

    他們認(rèn)為，無(wú)論哪個(gè)項(xiàng)目，直接臨街的鋪面都是有限的，而主動(dòng)退讓出一定的距離后，就很容易形成一個(gè)街區(qū)廣場(chǎng)，除具備停車(chē)的基本功能外，更為日后進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶提供一個(gè)聚引人氣的好地方，節(jié)假日商品展場(chǎng)及促銷(xiāo)活動(dòng)更加方便。這種以退為進(jìn)的設(shè)計(jì)理念得到不少投資者的認(rèn)可，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，記者見(jiàn)到不少投資者被街區(qū)廣場(chǎng)的獨(dú)特魅力所吸引。

    此外，還有主體樓棟上住宅建筑部分“退讓三舍”的做法，這樣做會(huì)犧牲不少建筑面積和利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商代表孫立華卻表示，他這么做，可以讓樓上的住戶遠(yuǎn)離商業(yè)的喧囂，而且由于降低了居住的密度，讓住家的日常生活感受更愜意。“表面上開(kāi)發(fā)商是損失了一些利潤(rùn)，但給業(yè)主的那種舒適感是不能用金錢(qián)來(lái)衡量的，本質(zhì)上受益的還是買(mǎi)賣(mài)雙方。”孫立華說(shuō)。