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    商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一門外行看熱鬧、內(nèi)行看門道的科學(xué)。麥肯錫咨詢公司曾對(duì)目前世界上倫敦的卡納比街和牛津街、巴黎的香榭麗舍大街、米蘭的蒙特拿破侖大街、巴塞羅那的蘭布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、紐約的時(shí)代廣場(chǎng)、新加坡的濱海大道和東京的銀座等9個(gè)一流的商業(yè)街區(qū)進(jìn)行研究，結(jié)果表明，世界一流商業(yè)中心街區(qū)的形成，有賴于幾個(gè)關(guān)鍵性的影響因素：豐富的歷史，獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局、多元化的商業(yè)功能、知名的骨干商戶、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境等關(guān)系。

    在這套綜合系統(tǒng)當(dāng)中，考察的指標(biāo)甚為繁復(fù)。根據(jù)此次采訪，特為讀者整理出三個(gè)商鋪投資的一般性規(guī)律供參考。

    1、規(guī)律 商鋪投資不怕“老”

    購(gòu)物中心在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、廣州、深圳特區(qū)等已有不少成功的典范。以存在一兩家的大型購(gòu)物中心形成商業(yè)圈核心，帶旺周邊不同類型的商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)是廣州商業(yè)圈的固定發(fā)展模式。中華廣場(chǎng)帶動(dòng)周邊較場(chǎng)西路一帶、流行前線以及地王廣場(chǎng)等項(xiàng)目的興旺，而天河城-正佳廣場(chǎng)一帶則更為周邊體育西路、天河南、正佳M層商鋪等地上地下商鋪帶來(lái)滾滾客流。

    仲量聯(lián)行商鋪部主管林世松介紹說(shuō)，商鋪?zhàn)鳛橐环N地產(chǎn)的投資方向，與寫字樓和住宅具有很大的差異特性。“商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)點(diǎn)在于它不會(huì)老。”林分析說(shuō)，商鋪關(guān)鍵是看客流量的增減帶來(lái)的價(jià)值漲跌，而一般不隨樓齡的增長(zhǎng)出現(xiàn)價(jià)值遞減的情況。此外，商鋪的租金收益上比住宅租金收益來(lái)得更有保障，他舉例說(shuō)，業(yè)主放租給知名零售商品牌收益上比住宅放租給個(gè)人更為有保障，“你租給匯豐銀行開(kāi)店的話，那就不需要擔(dān)心租金被拖欠啦，對(duì)不對(duì)？”但林同時(shí)指出，商鋪投資的難度比住宅來(lái)得更大，“眼光要很準(zhǔn)，說(shuō)不定買的是商鋪，后來(lái)就變成倉(cāng)庫(kù)了。”而且，對(duì)于商鋪所處的地段，將會(huì)帶來(lái)的客流量以及周邊經(jīng)營(yíng)范圍羊群效應(yīng)的影響，決定商鋪將放租的行業(yè)，行業(yè)前景又是如何的？這些問(wèn)題都需要投資者做一番詳細(xì)的考察和研究。

    2、規(guī)律 客流是根本

    “再高端的定位也少不了客流量的支撐。”林世松解釋說(shuō)，盡管太古匯、太陽(yáng)城、SeasonsMall等項(xiàng)目都不約而同定位為高端消費(fèi)，但依據(jù)目前公開(kāi)的資料來(lái)看，以這些大型購(gòu)物中心的規(guī)劃體量來(lái)看，即使全部引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線品牌，也會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物中心招商“吃不飽”的現(xiàn)象，必然有二線消費(fèi)品類的補(bǔ)充，而這一塊所需要的正是客流量強(qiáng)有力的支撐。因此，客流量對(duì)于所有類型的大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)都是必不可少的考察因素。

    段宏斌也持相同的觀點(diǎn)：“盡管高端品牌對(duì)交通和客流不是特別依賴，但客流越多也越好，存在一個(gè)展示面的問(wèn)題。”

    段宏斌在其出版的相關(guān)地產(chǎn)策略書籍中提到，客流這一考察指標(biāo)的背后，隱含交通配套、人氣等諸多因素。以交通為例，公交、地鐵、快速路、停車場(chǎng)等交通線路或設(shè)施不利，將使人流路線不理想，嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。像天河城地處廣州地鐵一號(hào)線和三號(hào)線交接處，為客流帶來(lái)了不少的貢獻(xiàn)。

    3、規(guī)律 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)能力要考察

    此外，以大型購(gòu)物中心為核心輻射開(kāi)來(lái)的商業(yè)圈，購(gòu)物中心發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)能力也是重要的考察因素。“檔次高，租金不一定高。”林世松一語(yǔ)道破發(fā)展商經(jīng)營(yíng)能力方面的重要性。

    “開(kāi)發(fā)商的定位和經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ紩?huì)為周邊商鋪的投資帶來(lái)不確定性。”段宏斌告訴記者，在廣州也有不少購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)慘淡的例子，“像光明廣場(chǎng)，并非地段不好，但為什么做不起來(lái)，還是看發(fā)展商的人為因素。”“至少3-5年才能發(fā)展得比較成熟。”林世松告訴記者，即使是10年前開(kāi)始營(yíng)業(yè)的天河城，還有2005年起步的正佳廣場(chǎng)，對(duì)周邊商鋪的輻射效應(yīng)也是近一兩年來(lái)才算步入穩(wěn)定增值的成熟階段。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一些新商圈的成熟一般也需要若干年，開(kāi)店必須要有能堅(jiān)持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的實(shí)力，因消費(fèi)人口的培育和成長(zhǎng)需要一定的過(guò)程。

    據(jù)介紹，評(píng)估一個(gè)商圈是否成熟有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法：著名連鎖店和品牌店是否進(jìn)駐。例如，餐飲業(yè)的標(biāo)志品牌麥當(dāng)勞，服裝業(yè)的標(biāo)志品牌班尼路、佐丹奴等是否進(jìn)駐該地段，該類型的商戶在選擇店址前都會(huì)做足大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。