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    對(duì)物業(yè)投資興趣濃郁的初入門者來說，該選擇哪類物業(yè)進(jìn)行投資？投資時(shí)又該注意些什么呢？對(duì)此，記者專門請(qǐng)教合富輝煌商用物業(yè)部總監(jiān)高燕，希望能為廣大投資者指點(diǎn)迷津。

    1.最關(guān)鍵還是地段高燕指出，不管是投資寫字樓、商鋪還是住宅，地理位置都是投資者們首先要考慮的問題。投資寫字樓更要選擇商務(wù)氛圍濃厚的地段，區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃完善、綜合資源優(yōu)勢(shì)良好的區(qū)域都是較好的選擇。就廣州市而言，如天河區(qū)的天河北和珠江新城，越秀區(qū)的東風(fēng)路——環(huán)市路商圈等等。如果有意投資專業(yè)市場(chǎng)鋪或?qū)�業(yè)市場(chǎng)配套的展貿(mào)式寫字樓，則需考慮該項(xiàng)目所在的商圈是否成熟，是否具有發(fā)展空間，如荔灣區(qū)的鞋業(yè)、皮具、服裝等產(chǎn)權(quán)式展貿(mào)型寫字樓，海珠區(qū)中山布匹市場(chǎng)周邊的寫字樓等等，大多值得去考察一下。

    2.投資能力要切合實(shí)際對(duì)投資者來說，并不是每個(gè)人的流動(dòng)資金都非常充足，如何拿著有限的資金去投資，該選取何種物業(yè)才能獲得更良好的回報(bào)呢？高燕認(rèn)為，關(guān)鍵是要根據(jù)自己的實(shí)際能力，如資金水平、投資經(jīng)驗(yàn)等等來選擇切合自己的投資物業(yè)。對(duì)普通投資者來說，商鋪投資通常資金要求更高，銀行貸款額度也低，投資成本較大，一個(gè)新商鋪項(xiàng)目更需經(jīng)歷成熟期，要“守?zé)?rdquo;，因此租金回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。住宅物業(yè)近期價(jià)格起伏較大，對(duì)普通投資者來說也較難把握。因此，就近期而言，寫字樓投資不失是個(gè)好選擇。但選寫字樓時(shí)也要量力而為，資金實(shí)力高的可考慮天河一帶的甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓，目前一手價(jià)格普遍達(dá)2萬元-2.8萬元/平方米，面積間隔也較大，大多都要200平方米以上。如果資金不太多，老城區(qū)一些中小面積的寫字樓甚至是寫字樓性質(zhì)的公寓都可考慮，目前一手價(jià)位大多在1萬-1.5萬元/平方米左右，比同區(qū)住宅價(jià)格要低得多，有些面積間隔小至二三十平方米，投資可大可小，組合靈活，幾十萬元也能投資，關(guān)鍵還是要根據(jù)自己的實(shí)際作決定。

    3.回報(bào)穩(wěn)才是硬道理投資回報(bào)是投資者最關(guān)心的要點(diǎn)。對(duì)一些初入門者來說，不妨考慮購買帶租約發(fā)售的項(xiàng)目，收益上將更有保障些。對(duì)發(fā)展商承諾的回報(bào)率和租約，投資者簽約前一定要先調(diào)查清楚，更需要注意發(fā)展商將所承諾的具體內(nèi)容都列入合同條款或合同附件中并注明罰責(zé)，以保障自身利益。

    投資提醒

    寫字樓最高只能作五成按揭

    中原地產(chǎn)資深寫字樓投資顧問劉澤榮提醒投資者，按有關(guān)規(guī)定，寫字樓最多只能做五成按揭，而且不能申請(qǐng)公積金貸款，土地出讓年限也只有50年。另外，住宅方面目前已有《物權(quán)法》明確規(guī)定在土地使用期限滿足70年后可根據(jù)物業(yè)情況續(xù)期，但商用物業(yè)目前卻尚未有政策規(guī)定可可續(xù)期。對(duì)一些從爛尾樓盤活重新上市的項(xiàng)目來說，投資客一定要問清期土地出讓期是從哪年開始計(jì)算，算清其使用年限還剩多少。如廣州城區(qū)有些項(xiàng)目其實(shí)早在十幾年前就立項(xiàng)，如果發(fā)展商后期未重新辦手續(xù)補(bǔ)價(jià)的話，其實(shí)際使用年限將只剩下三十多年，對(duì)投資客來說就意味著“可收租年限”大減，回報(bào)有可能會(huì)縮水。這筆賬投資前一定要算清楚。

    物管素質(zhì)影響租賃

    對(duì)寫字樓物業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)也直接決定項(xiàng)目檔次高低，影響日后租賃，對(duì)這一點(diǎn)投資前可千萬不能忽視。劉澤榮指出，如果物業(yè)配套有知名的專業(yè)寫字樓物業(yè)管理公司服務(wù)的話，其檔次通常將比同價(jià)位的寫字樓提升一級(jí)以上，日后租金水平將更高，當(dāng)然也將更容易放租。除物管質(zhì)素外，物業(yè)管理費(fèi)也不能忽視。與住宅相比，寫字樓的物管費(fèi)明顯要高得多，帶中央空調(diào)的基本要20-30元/平方米/月，遇到空租期的話，200平方米的物業(yè)，每月物管費(fèi)就要交上6000元，維護(hù)成本不低，計(jì)算投資回報(bào)時(shí)可別漏掉這筆賬。