上海停征土地使用金商業(yè)地產受益
- 杭州寫字樓網
- 2008/12/15 13:32:00
日前,最新修改的《上海市土地使用權出讓辦法》公布,從明年1月1日起,上海將取消土地使用金的征收。
此前,土地使用金的征收依據是1996年10月30日發(fā)布、2001年5月21日修正的《上海市土地使用權出讓辦法》;征收標準具體為,按出讓地塊的面積計算,每年每平方米1元。
“實際上,取消土地使用金的征收,只是進一步理清相關的稅費,雖然這些稅收一般在成本預算中不計入統(tǒng)計范圍,但是,目前在住宅地塊受到冷遇的前提之下,商業(yè)地塊反而受捧,取消土地使用金是一個刺激開發(fā)商拿地的信號。”北孚地產研究所副所長劉光東說。
商業(yè)地塊受惠
雖然上海今年經營性地塊推出較多,但從幾個公告的結果來看,大部分的商業(yè)地塊及工業(yè)地塊都有了買家。相比之下住宅地塊,今年上海市推出了18幅純住宅用地,競有10幅地塊沒有成交,流標的比例超過40%。
以上海第35號土地公告完成出讓為例,總共三幅土地中,兩幅住宅地塊因無人報名不出意外流標。萬達集團以約10億元底價拿下嘉定江橋地塊,折合樓面地價不足2400元/平方米。“我們準備在3~5年內在上海開發(fā)5~8個項目,現(xiàn)在已有五角場、周浦的項目,嘉定江橋的地塊已經拿下來了,還有一些地塊在看。”上海萬達置業(yè)副總經理呂正韜表示。
“對于上海的經營性地塊,我們是非常看好的,這段時間,我們都在尋找地塊,一方面,現(xiàn)在經營性地價較為便宜;另一方面,開發(fā)商業(yè)項目需要很長的周期,現(xiàn)在拿地,正好為將來做儲備,等渡過這段危機,再開發(fā),利潤會更高。”
劉光東表示,從流標的程度來看,住宅用地比商業(yè)地塊多,一方面,目前的住宅地塊還是價格太高,在現(xiàn)在的市場不好的情況下,開發(fā)商無力拿地,即使拿了,也擔心銷售會遇到問題;另一方面,經營性地塊價格較低,但是,今后利潤卻相當可觀。
分析人士指出,上海的一些經營性地塊價格比住宅便宜,如萬達嘉定地塊樓面地價2367元/平方米,周邊的住宅價格在8000元/平方米,這個利潤非常驚人�，F(xiàn)在住宅地塊受冷,只能說明,價格太高,開發(fā)商考慮到今后的利潤,情愿拿經營性地塊,目前是市場的低谷期,也是拿地的最好時期。
劉光東認為,商業(yè)地塊門檻較低,有些商業(yè)地塊是各區(qū)重點扶持的項目,各區(qū)的政府對這種項目有一定的優(yōu)惠措施,使得開發(fā)商愿意更多去拿商業(yè)地塊。
而此次上海取消土地使用金也令商業(yè)地塊受惠。此前,上海土地使用金的征收范圍主要涉及商業(yè)、旅游、金融、服務業(yè)、工業(yè)等項目。
分析人士指出,在刺激經濟發(fā)展的同時,政府多推商業(yè)地塊,有很多的有利因素,一方面,開發(fā)建成商業(yè)廣場等服務性設施后,可以增加就業(yè);另一方面,通過寫字樓的入駐,鼓勵中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè),政府可以收稅,增加相應的稅收。
調整供地結構
上海市政府2008年的供地計劃顯示,2008年安排經營性項目用地計劃1500萬平方米,其中住宅用地800萬~1000萬平方米。
自從10月份以后,上海就沒有住宅地塊供應,取而代之是經營性地塊,上海出臺的14條“救市政策”,其中第14條為“嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃,加強土地供應管理,從緊經營性商品住房項目的土地供應。”并表明執(zhí)行期限從2008年11月1日起至2009年12月31日止。
雖然上海今年的住宅供地減少,但卻加大了經營性地塊的推地力度。12月5日,又推出閘北區(qū)281街坊地塊也被稱為上海壓縮機廠地塊,地塊掛牌起始價格達到21.7億元,單價達到1.15萬元/平方米。以總價來看,這一地塊應該是上海今年來掛牌的最貴的一幅土地。
根據今年的用地計劃顯示,今年將優(yōu)先安排保障性住房、舊區(qū)改造、中小套型普通商品住房的土地供應;合理安排發(fā)展金融、現(xiàn)代服務業(yè)急需的經營性項目用地和居民生活必需商業(yè)配套項目用地,繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。安排工業(yè)用地出讓計劃2500公頃,重點向國家、市級工業(yè)園區(qū)及市重大產業(yè)基地傾斜,優(yōu)先安排符合國家、上海產業(yè)布局和導向的先進制造業(yè)等工業(yè)倉儲用地。
上海社科院相關人士認為,由于住宅用地頻頻流標,上海調整了供地結構,這也符合上海近期促進經濟計劃主要目標。“為鼓勵上海先進制造業(yè)等發(fā)展,各個地區(qū)被要求優(yōu)先提供土地以加快產業(yè)布局。在全國促進經濟平穩(wěn)發(fā)展的基調之下,作為比全國發(fā)展進度稍快一步的上海地區(qū)來說,主要工作將是加快產業(yè)轉型及平穩(wěn)房地產市場。”
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- 來源：中國房地產報