色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    同等條件下，單一業(yè)權(quán)的寫字樓租金往往比散賣的高20%左右

    盡管“只租不售”是寫字樓經(jīng)營管理的最佳方式，但并不是所有開發(fā)商都這么做，即使資金實(shí)力雄厚的發(fā)展商，也只愿意持有一部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，更多的項(xiàng)目則會(huì)被用于銷售套現(xiàn)。近期，廣州多家開發(fā)商計(jì)劃在市場尚處于景氣的時(shí)刻，出讓寫字樓物業(yè)。

    大集團(tuán)有限持有物業(yè)

    雖然富力地產(chǎn)在廣州珠江新城的十余個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)為商業(yè)寫字樓，但該公司選擇保留的僅有少數(shù)。今年，該公司進(jìn)入寫字樓物業(yè)的推貨高峰期，先后有多個(gè)項(xiàng)目被推向市場。

    9月，浦發(fā)銀行與富力盈悅國際正式簽訂購買合同，一舉購下富力盈悅國際半棟寫字樓，總金額近4.2億元。這是繼今年5月國家開發(fā)銀行以近5億元進(jìn)駐富力盈泰廣場、7月無限極以3億元購下富力盈悅國際半棟寫字樓后，富力寫字樓的又一大宗買賣。

    而該集團(tuán)透露，近期開始銷售的一棟新項(xiàng)目富力盈信大廈也已經(jīng)錄得大宗交易，盡管其售價(jià)高達(dá)2.6萬元/平方米，但依然有大客戶與富力方面進(jìn)行接洽，希望打包購買多層物業(yè)。

    毫無疑問，由于多棟寫字樓可用于出售，富力地產(chǎn)成為今年廣州寫字樓市場的最大贏家。在富力地產(chǎn)于寫字樓市場斬獲頗豐時(shí)，保利地產(chǎn)于不久前宣布，其位于廣州的第二宗高端寫字樓物業(yè)保利中心將正式對外招商。有趣的是，該項(xiàng)目將采取“只租不售”的模式。

    對于保利地產(chǎn)而言，眼下只是公司涉足商業(yè)物業(yè)的開始。該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司計(jì)劃未來開發(fā)物業(yè)中，30%為自己持有，70%用于出售。由于持有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的模式將沉淀大量資金，導(dǎo)致目前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商，都將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)大部分用于出售，以緩解資金壓力，但這一做法實(shí)際上并沒有跳出住宅開發(fā)“快進(jìn)快出”的“窠臼”，散售的方式亦使公司無法獲得商業(yè)物業(yè)后續(xù)經(jīng)營的豐厚租金回報(bào)。

    事實(shí)上，“三七分”的比例，是香港幾家老牌地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)普遍采納的“黃金比例”。經(jīng)歷過數(shù)次房地產(chǎn)起伏的香港開發(fā)商新世界、新鴻基及和記黃埔等，都會(huì)在手中留有部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，以平衡財(cái)務(wù)，抵抗可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是像去年全球經(jīng)濟(jì)的低迷，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)成交雙雙走低的情況下，租金收益無疑最為穩(wěn)定，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)也是資產(chǎn)保值的最佳選擇之一。

    隨著越來越多內(nèi)地開發(fā)商在香港上市，這一經(jīng)驗(yàn)逐步為內(nèi)地企業(yè)所效仿，富力地產(chǎn)便是最早的一家。有業(yè)內(nèi)人士表示，富力地產(chǎn)今年不再新增持有型物業(yè)，而是大量出售項(xiàng)目，主要是由于該集團(tuán)自有物業(yè)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)谋戎�，繼續(xù)增持物業(yè)，將給公司的資金鏈造成壓力。而保利地產(chǎn)目前自有物業(yè)比例較低，相對于其超過300億元的物業(yè)銷售，公司未來還有較大空間來增持自有物業(yè)。

    不過，有知情人士透露，保利地產(chǎn)在規(guī)劃自持物業(yè)時(shí)依然有自己的打算，并非所有商用物業(yè)都會(huì)自己持有。“一條基本的原則是，大型開發(fā)商所持有的物業(yè)，一定是最為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。”

    管理的“藝術(shù)”

    值得關(guān)注的是，為了管理的需要，大開發(fā)商對寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目，都有非常清晰的定位，即要么整棟出租，要么整棟出售，極少有半租半售的情況。

    對此，物業(yè)代理機(jī)構(gòu)高力國際相關(guān)人士稱，通常情況下，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)是比較好管理的。因?yàn)殚_發(fā)商把項(xiàng)目全部賣出去之后，一般不會(huì)傾注太多心思到后續(xù)的管理上，而自己持有的物業(yè)，往往會(huì)有較多的投入。

    據(jù)悉，目前不少大公司在尋找寫字樓時(shí)，都傾向于選擇大開發(fā)商所持有的單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，因此，即使同等條件下，單一業(yè)權(quán)的寫字樓租金，往往比散賣的高出20%左右。高力國際上述負(fù)責(zé)人表示，對于部分又租又售的物業(yè)，業(yè)主之間意見不統(tǒng)一，也不愿意聘請具備經(jīng)驗(yàn)的管理公司，容易產(chǎn)生矛盾。

    事實(shí)上，在廣州的幾家大開發(fā)商中，其開發(fā)的物業(yè)一般都是由自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，不會(huì)另外尋找物業(yè)公司。例如富力地產(chǎn)在珠江新城的自有寫字樓項(xiàng)目，雖然仍舊由公司旗下的物業(yè)公司進(jìn)行管理，但該公司亦專門聘請國際物業(yè)管理公司世邦魏理仕及第一太平戴維斯等作為顧問。

    “廣州的大型房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的物業(yè)管理公司，而且具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，因此，他們考慮到自身的品牌形象，物業(yè)管理方面都會(huì)做得不錯(cuò)。因此，即使其項(xiàng)目出售了，小業(yè)主也能夠享受到較好的服務(wù)。但是一部分只開發(fā)了一兩棟樓的小開發(fā)商，賣掉房子之后就不太在意后續(xù)管理，容易導(dǎo)致服務(wù)跟不上的情況。”