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    11月30日12點整，耀江物業(yè)北景園物業(yè)服務(wù)中心正式從北景園荷風(fēng)苑撤出�！皹I(yè)主繳納的這點物業(yè)費根本無法維持小區(qū)服務(wù)�！狈�務(wù)中心主任陳偉忠表示，他們的撤出其實也很無奈。

    這已經(jīng)不是第一家因為入不敷出而宣布“撤離”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)了。

    但是，早些時候北京建外SOHO卻出現(xiàn)新老兩家物業(yè)和開發(fā)商三家共同爭奪物業(yè)權(quán)的事。北京市威廷律師事務(wù)所的畢文強分析：“我們的物業(yè)費，我們的住宅專項維修資金，我們的地上公共車位的經(jīng)營，以及我們的電梯廣告、戶外燈箱廣告，都有可能產(chǎn)生巨大收益，這也是為什么物業(yè)公司在各個小區(qū)爭奪市場的原因�！�

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存環(huán)境到底如何？物業(yè)管理到底是塊香甜的蛋糕？還是一塊雞肋？

    物管作用開始凸顯

    隨著人們生活水平的提高，越來越多的人在買房的時候開始注重物業(yè)管理�！百I房只是一次短暫的購買行為，而居住卻是幾十年的事。優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持著與社會發(fā)展的同步性，便于延長房屋的使用壽命�！毙沦I房的小張說自己當初選擇現(xiàn)在的樓盤就是因為該樓盤擁有良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    根據(jù)杭州市物業(yè)管理協(xié)會和浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所2009年2月聯(lián)合發(fā)布的報告《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境及應(yīng)對措施研究》，截至2008年1月-9月，杭州物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積達6437.6萬平方米，其中住宅建筑面積5026.7萬平方米，辦公樓建筑面積346.1萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房建筑面積213.3萬平方米，工業(yè)倉儲房建筑面積71.7萬平方米。截至2007年底，杭州具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司已達12家。

    “目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。從商品房到經(jīng)濟適用房、拆遷安置房。從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機場、碼頭、運動場館，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型，物業(yè)服務(wù)在城市建設(shè)快速發(fā)展的推動下，不再局限于新建商品房項目的‘小打小鬧’，而是成為城市建設(shè)中不可或缺的力量。”浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉風(fēng)教授說。

    隨著杭州住房制度的改革和商品房市場的不斷發(fā)展，杭州物業(yè)服務(wù)業(yè)進入了一個蓬勃發(fā)展的時期。虞曉風(fēng)教授認為，“物管的作用越來越顯著，特別是在維護小區(qū)的穩(wěn)定、社區(qū)的穩(wěn)定和打造‘生活品質(zhì)之城’、解決大量的下崗工人，以及延伸建筑物的壽命、可持續(xù)方面都發(fā)揮了很重要的作用�！�

    三大難拷問物管行業(yè)

    “我們不得不走。荷風(fēng)苑都是小高層，共800戶，入住率90%，物業(yè)費0.8元/平方米。去年，小區(qū)近30%的業(yè)主不繳納物管費，今年有近50%的業(yè)主不繳費。”原北景園物業(yè)服務(wù)中心陳偉忠說，“小區(qū)有50多臺電梯，每年每臺電梯維護費最低就要5000元，業(yè)主繳的這點物業(yè)費根本無法維持小區(qū)服務(wù)。”

    “盈利難、收費難、用工難，我們的經(jīng)營是一年比一年艱難。”浙江南都物業(yè)管理有限公司南都物業(yè)品牌執(zhí)行總經(jīng)理沈慧芳提出的這“三大難”引起了杭州眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人的共鳴。杭州市物業(yè)管理協(xié)會副會長、杭州坤元物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理房春生介紹，杭州的物業(yè)管理費收費標準整體偏低，隨著物價指數(shù)的上升，很多物管公司所管理的項目都很難盈利。

    根據(jù)《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境及應(yīng)對措施研究》對30個住宅小區(qū)的調(diào)研，物管虧損的占了33%，大部分項目，物管公司只能做到保本、微利。沈慧芳介紹，很多公司的“微利”都是建立在物管企業(yè)內(nèi)部的挖潛改造上的，比如減員、截流等�！笆紫�，物價指數(shù)不斷上漲，水費、電費、垃圾清運費……什么都在漲，成本一年一年增加；其次，勞動力成本逐年上漲。杭州市最低工資標準從460元漲到了960元，可小區(qū)維護所需的人員不會減少。”

    成本增加，可是收費卻很難。房春生介紹，杭州相當一部分小區(qū)的收入只是一個名義上的收入，實際到賬的收繳率比較低�！昂玫男�區(qū)達到90%，大量都是維持在70-80%，有的甚至是50%以下的。這樣也容易造成物業(yè)管理行業(yè)惡性循環(huán)，收費收不下來，可能就會減少服務(wù)的投入�！彪m然國家規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)管理費，可實際上繳率一直不高�！澳壳�，物業(yè)管理還屬于典型的賒賬消費，物管公司往往需要墊資，可以說越大的物管服務(wù)企業(yè)，這方面的壓力越大�！�

    有關(guān)最受爭議的經(jīng)營性收入，比如地上公共車位的經(jīng)營、電梯廣告，以及戶外燈箱廣告等，其實并不能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造利潤。根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》修改草案和《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)維修資金的增值收益和物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得都歸全體業(yè)主所有的，除非業(yè)主大會另有決定，都必須轉(zhuǎn)入物業(yè)維修資金�！爸灰�是正規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所有的經(jīng)營性收入都要公示，所有的賬目都要對業(yè)主公開，而且這些錢全部要用于小區(qū)的維護，并不會變成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤�！鄙蚧鄯颊f。

    此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提到最多的是“用工難”。物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員流動性大，專業(yè)人才也比較缺乏�！半S著中西部開發(fā)的推進，越來越少的勞動力愿意出來打工。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，用人危機一年比一年明顯�！�

    細分市場是未來趨勢

    盡管物業(yè)管理行業(yè)面臨種種難題，可其中也不乏翹楚，著名的房地產(chǎn)“五大行”都是物業(yè)管理出身。第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際并稱房地產(chǎn)“五大行”。如今，他們代理項目的門檻非常高，一些中檔或中檔以下的項目尋求“五大行”代理時，會遭到對方的拒絕。他們通常接收商業(yè)和寫字樓項目，而很少涉及住宅項目。他們在上海的住宅部門，只承接單價約300萬元人民幣以上豪宅的物業(yè)服務(wù)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)、寫字樓項目的盈利性相對住宅項目要好一些，而高端項目的盈利性相對低端項目也會好一些�！皬氖召M角度來看，商業(yè)項目、辦公樓項目和一些新的住宅項目會比老小區(qū)項目容易些；從收費標準看，也是前幾類更高一些�！�

    “商業(yè)、寫字樓項目的設(shè)施、設(shè)備多，責(zé)任也大。高端小區(qū)雖然收費高，但是服務(wù)要求也高。比如我們的東方潤園項目，雖然物管費是4.8元/平方米，但是功能耗費就高達2元。我們在每個樓道都配了小管家，人力成本也不可小覷�！鄙蚧鄯冀榻B，雖然收費高的項目的盈利性比低收費項目要好一些，但是整個行業(yè)的利潤率普遍不高，要想贏利，還是要練內(nèi)功�！耙獌�(yōu)化內(nèi)部的人力資本和優(yōu)化管理模式，合理控制成本，發(fā)展品牌�！�

    “要在市場上立于不敗之地，就必須提升自己的競爭力，比人家做得更專業(yè)，有自己的特色�！贝鞯铝盒姓憬瓍^(qū)物業(yè)經(jīng)理竹葉在今年年初杭州物業(yè)服務(wù)與品質(zhì)生活研討會上曾經(jīng)建議杭州的物業(yè)管理學(xué)會細分市場蛋糕，開辟出屬于自己的專屬領(lǐng)域，比如專做寫字樓物業(yè)服務(wù)。

    “我們正在探索多品牌同時經(jīng)營，按照不同定位，將打造三大品牌。一是高端的管家品牌，二是普通的物業(yè)品牌，三是為老小區(qū)服務(wù)的三級公司。不同的定位，提供不同的服務(wù)。我們希望可以提供更專業(yè)的服務(wù)�！鄙蚧鄯急硎荆�浙江南都物業(yè)管理有限公司已經(jīng)意識到細分市場的重要性，正在探索新模式。