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　　浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)專業(yè)委員會、法律與維權(quán)專業(yè)委員會攜手做了一個課題研究——厘清物管邊界，有利提升人居水平。

　　人居發(fā)展到現(xiàn)階段，人們越來越重視小區(qū)物業(yè)服務(wù)的重要性。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，能提升小區(qū)的價值，并轉(zhuǎn)化成二手房的溢價。

　　杭州的物業(yè)服務(wù)全國領(lǐng)先，目前已有綠城服務(wù)、南都物業(yè)、濱江服務(wù)三家上市物業(yè)企業(yè)。但也正因為物業(yè)服務(wù)發(fā)展之快，物業(yè)糾紛也逐年增長，很大的原因，在于物業(yè)管理的責(zé)任邊界不清。

　　浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)專業(yè)委員會和法律與維權(quán)專業(yè)委員會攜手，調(diào)研走訪了杭州、上海、深圳、香港四個城市的多個小區(qū)，試圖厘清物業(yè)與業(yè)主、開發(fā)商、消防等之間的法律責(zé)任邊界問題。這樣的課題研究，也是為了幫助物業(yè)和業(yè)主明晰權(quán)責(zé)，使物業(yè)服務(wù)更加規(guī)范。

　　不繳物業(yè)維修基金
　　出事故全體業(yè)主都有連帶責(zé)任

　　案例A：位于杭州慶春路的凱旋門商業(yè)中心建設(shè)年代較早，業(yè)主未繳納過物業(yè)維修基金。2016年時發(fā)生了外墻脫落情況，砸壞了樓下11輛車。物業(yè)公司花費15萬元緊急對外墻進(jìn)行了整修，并對當(dāng)時被砸壞的車輛進(jìn)行賠償，一部分由保險公司承擔(dān)，一部分由物業(yè)公司賠付。

　　為了給外墻整修、電梯更換等籌集資金，業(yè)委會召開會議并作出了決議：需申請翻新費用總額度約為547萬元，籌集金額由產(chǎn)權(quán)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積繳納。但因多數(shù)業(yè)主一直未繳納應(yīng)繳的物業(yè)維修基金（應(yīng)繳71戶，實繳12戶），大廈外墻整修、電梯更換等工程至今未動工，外墻掉落等風(fēng)險仍未排除。

　　解讀：杭州東鷹律師事務(wù)所律師張穎說，根據(jù)我國侵權(quán)責(zé)任法規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。不能確定具體侵權(quán)人的，由該建筑物的全體使用人承擔(dān)責(zé)任。

　　2014年重慶某小區(qū)發(fā)生一起高空墜物砸傷2歲女童的事件，最后整棟樓第2~33層共448戶居民都成為被告，承擔(dān)連帶責(zé)任，每戶都向原告作出了賠償。

　　因此，繳納物業(yè)維修基金、防患于未然是全體業(yè)主的責(zé)任。拖欠不繳，不僅對其他繳費業(yè)主不公平，更有可能造成他人的人身損害。

　　物業(yè)與開發(fā)商的責(zé)任邊界
　　承接查驗階段很關(guān)鍵

　　案例B：2013年，上海某小區(qū)地下車庫發(fā)生積水，16輛轎車被淹受損。事發(fā)后，該小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)、街道房管辦、社區(qū)、居委會等召開會議，明確由管理該小區(qū)的A物業(yè)公司承擔(dān)車輛的維修費用。A物業(yè)公司累計向業(yè)主賠償損失198萬余元。

　　2014年1月，A物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求法院判決該小區(qū)開發(fā)商B房企承擔(dān)50%的賠償款。經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)鑒定，該小區(qū)車庫現(xiàn)場水池與管道的實際施工情況與當(dāng)時的施工圖紙存在不一致，因此導(dǎo)致了積水事件。

　　解讀：對于這起糾紛，法院認(rèn)為B房企未按照圖紙施工，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；同時，法院指出若A物業(yè)管理巡查到位，及時發(fā)現(xiàn)漏水，能避免本案大部分損失，故A物業(yè)公司在本案中應(yīng)承擔(dān)不作為的失職行為所產(chǎn)生的主要侵權(quán)責(zé)任。最終，法院判決A物業(yè)公司承擔(dān)80%的侵權(quán)責(zé)任，而B房企承擔(dān)20%的侵權(quán)責(zé)任。

　　事實上，這起糾紛還涉及到兩家物業(yè)公司之間的交接問題。A物業(yè)公司之前，還有另一家物業(yè)公司在服務(wù)該小區(qū)。是此前的物業(yè)公司參與了B房企的小區(qū)交付承接查驗，而此前的那家物業(yè)公司未在承接查驗階段及時發(fā)現(xiàn)（或已發(fā)現(xiàn)但未及時處理）B房企的地下車庫水池與管道存在施工瑕疵。

　　物業(yè)的消防責(zé)任
　　做好臺賬記錄很重要

　　案例C：某物業(yè)公司在其所管理的住宅樓之間地下車庫出入口（消防通道內(nèi)）斜坡上堆放的垃圾堆發(fā)生火災(zāi)（系物業(yè)公司設(shè)立的大件垃圾臨時堆放點，用于臨時堆放小區(qū)居民產(chǎn)生的大件垃圾），火災(zāi)致停放在附近的車輛被燒毀。經(jīng)消防部門認(rèn)定：起火原因為外來火種引燃木、棉質(zhì)等可燃物蔓延成災(zāi)。

　　解讀：法院認(rèn)為，物業(yè)公司對該垃圾堆放點在選址上未盡到必要的注意義務(wù)，堆放后亦未采取必要的管理、防護(hù)措施，最終導(dǎo)致該垃圾堆因外來火源引發(fā)火災(zāi)，致事故車輛燒毀。物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)70%的民事賠償責(zé)任。

　　本案中，雖然消防部門認(rèn)定起火原因是外來火種所致，但物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的管理者在未能舉證證明自己盡到了注意義務(wù)、履行了相應(yīng)的防護(hù)措施的情況下，仍屬于不作為侵權(quán)行為，需承擔(dān)違反安全保障義務(wù)的賠償責(zé)任。

　　其實根據(jù)消防類典型案例可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在損害發(fā)生后，往往無法提出相應(yīng)依據(jù)，證明自身履行了合同約定義務(wù)，或盡到了安全保障義務(wù)。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要加強(qiáng)證據(jù)意識，做好臺賬記錄。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：厘清物管邊界，有利提升人居水平 記者：王佳駿、徐叔競）