色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　對于普通的個人而言，每一輪貨幣寬松后，幾乎會本能反應式的得出個結論：房價要漲。其背后暗含的一個邏輯是，從央行釋放出來的流動性不管經(jīng)過怎樣的環(huán)節(jié)，其最終一定會流向房地產(chǎn)。

　　早自去年下半年以來，市場資金開始充裕，不少人士就意識到貨幣政策發(fā)生了變化，到今年1月份社融數(shù)據(jù)公布之后，“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是，從監(jiān)管層面而言，再三強調(diào)貨幣政策的寬松是“定向”，并且實際配套了諸多支持小微的文件要求，以避免資金再度流入房地產(chǎn)。

　　資金逐利，會主動追逐安全且回報高的資產(chǎn)，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者與市場金融機構交流來看，房地產(chǎn)過去是、現(xiàn)在也仍然是資金青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，目前在貨幣總體寬松的情況下，房地產(chǎn)領域的融資環(huán)境也有所好轉，但是仍然受到嚴格的監(jiān)管限制，也就是說，并沒有表現(xiàn)出比其他領域更多的變化。

　　另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也在發(fā)生諸多變化，圍繞“住”的一系列需求正在逐步被轉化成商業(yè)布局，租賃、養(yǎng)老以及相關的物業(yè)管理運營等等。

　　香港證券公司克而瑞證券首席執(zhí)行官謝駿對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本身已經(jīng)非常成熟，已經(jīng)進入存量房時代，接下來的機會是在這個領域內(nèi)從廣度和深度上進一步延伸，在各個細分的環(huán)節(jié)進行精耕細作。

　　融資環(huán)境寬松監(jiān)管仍嚴

　　“大河有水小河滿”，在全市場資金寬裕的情況下，房地產(chǎn)的融資環(huán)境也寬裕了很多，一大體現(xiàn)是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債上。據(jù)記者統(tǒng)計，2019年以來，房地產(chǎn)發(fā)行人發(fā)行的企業(yè)債、公司債、中票、短融規(guī)模共計1033億，其中，規(guī)模最大的公司債平均發(fā)行利率為5.4%，相比之下，去年上半年的平均發(fā)行利率高達6.8%。其他品種發(fā)行利率亦有大幅度下降。

　　另一個值得關注的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)發(fā)行人赴海外發(fā)行美元債的現(xiàn)象開始普遍，今年以來遠洋、恒大以及多家中小型區(qū)域性房地產(chǎn)公司均公布在海外發(fā)行美元債。

　　謝駿對記者指出，最近房地產(chǎn)發(fā)行美元債有幾大特點，一是投資者認可度較高，目前認購倍數(shù)超過10倍的情況很常見，二是久期上的變化，近期發(fā)行的美元債期限開始拉長，三是發(fā)行利率開始下滑。這些現(xiàn)象均顯示出海外機構投資者對中資房地產(chǎn)企業(yè)的認可。

　　房地產(chǎn)是對資金需求量極大的領域，國內(nèi)資本市場發(fā)展局限，開發(fā)商自一開始就集中出海上市融資。當前的一個變化是，除了排名靠前的大型開發(fā)商，一些區(qū)域性的中小開放商也在大批發(fā)行美元債。

　　另有機構投資者對記者表示，中資債券發(fā)行人主要集中在兩大類，一是城投平臺，二是房地產(chǎn)。對于海外投資人而言，他們對城投平臺這種國內(nèi)特色的模式不甚熟悉，而房地產(chǎn)則已經(jīng)是一個極為成熟的行業(yè)，業(yè)務模式標準而透明，可以分析。

　　不過據(jù)記者多渠道了解，當前政策對房地產(chǎn)的監(jiān)管有過之而無不及。有信托公司人士表示，其近期對房地產(chǎn)放款的標準有所提高；另從銀行信貸端口來看，在“放水”以及支持小微的要求之下，部分小微企業(yè)的貸款利率確實有實質(zhì)性下浮，但是房地產(chǎn)企業(yè)則未發(fā)現(xiàn)明顯變化。

　　另一個值得關注的現(xiàn)象是，近期大量房地產(chǎn)ABS項目頻繁被叫停。

　　物業(yè)管理，下一個風口？

　　房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展也正悄然生變。

　　謝駿20多年來一直從事房地產(chǎn)相關的項目融資，在他看來，房地產(chǎn)這個行業(yè)的發(fā)展正在變得越來越精彩，“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，大家理解的就是開發(fā)商拿地、建造、賣樓，現(xiàn)在的趨勢是越來越往貼近生活的方向延伸，像物業(yè)管理這些服務性領域正在受到越來越多的資本追捧。”

　　2014年，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業(yè)服務價格，鼓勵市場競爭，標志著物業(yè)管理行業(yè)開始進入市場化階段。

　　而資本的助推則是行業(yè)提速的一大關鍵。

　　同樣是在2014年，彩生活作為首家中資物業(yè)股上市后，市值一度超過母公司花樣年，成為市場熱點。近兩年來更是有多家物業(yè)管理公司扎堆赴港上市。從估值指標上看，市盈率大都比其地產(chǎn)母公司要高出很多，也表明了資本的熱情。

　　另據(jù)記者了解，還有多家物業(yè)管理公司擬于今年上市。而在大陸資本市場，60多家物業(yè)公司掛牌，在資本熱度之下，這些公司退出新三板進行IPO也是自然的路徑。

　　有機構人士表示，從投資的角度而言，相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理行業(yè)是輕資產(chǎn)的，其最大特點是有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，風險溢價較小。另外，物業(yè)管理與社區(qū)及個人的密切聯(lián)系，以及運營過程中對智能技術的運用，對資本來說都具有很大的想象空間。

　　招銀國際的研究報告表示，到2021年，基礎物業(yè)服務市場將超過1萬億。

　　一些相關機構正在積極介入。比如克而瑞證券前身為鉅派所收購的香港證券公司鉅匯金融證券有限公司，近期經(jīng)過股權調(diào)整之后，房地產(chǎn)服務領域的易居中國成為其一大股東，據(jù)介紹，將重點圍繞房地產(chǎn)物業(yè)管理等衍生領域開展相關業(yè)務。

　　謝駿表示，目前，物業(yè)管理企業(yè)各有做法，整個行業(yè)尚未形成標準化的商業(yè)模式，但是資本已經(jīng)窺探到其中的機會，機構會在市場真正熱起來之前提前布局。
　�。ㄔ瓨祟}：房地產(chǎn)融資環(huán)境改善監(jiān)管仍嚴 物業(yè)等衍生方向受資本追捧 記者：方海平）