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　　這幾天，杭州主城區(qū)、蕭山、余杭等地連接掛出多宗地塊的出讓公告。在這些密集掛出出讓公告的地塊中，位于主城區(qū)祥符和三塘板塊的兩宗涉宅地塊惹人注目。這兩宗地塊的封頂溢價(jià)率和以往出讓的地塊相比，明顯下調(diào)了！

　　封頂溢價(jià)率由50%降至30% 兩年前還是70%

　　這兩宗位于祥符和三塘板塊的地塊分別是杭政儲(chǔ)出【2019】10號(hào)地塊和杭政儲(chǔ)出【2019】11號(hào)地塊。祥符地塊的用地性質(zhì)為住宅用地，起拍價(jià)135995萬(wàn)元，封頂價(jià)175995萬(wàn)元。三塘地塊的用地性質(zhì)為商住用地，起拍價(jià)121090萬(wàn)元，封頂價(jià)157090萬(wàn)元。算了一下，兩宗地塊的封頂溢價(jià)率都控制在約30%。

　　這是否意味著，杭州的土地拍賣(mài)政策和土地競(jìng)價(jià)規(guī)則又發(fā)生了改變？土拍的封頂溢價(jià)率是否會(huì)全面下調(diào)？

　　我們28日向杭州市規(guī)劃和自然資源局求證，工作人員告訴我們，主城區(qū)土地競(jìng)價(jià)規(guī)則確實(shí)發(fā)生了變化，“目前新的規(guī)則是：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)將鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序”。

　　也就是說(shuō)，杭州涉宅地塊拍賣(mài)的封頂溢價(jià)率，將由目前的50%下調(diào)至30%。

　　兩年前，2017年3月，杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中增加了一項(xiàng)內(nèi)容：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

　　幾個(gè)月后，余杭區(qū)的部分涉宅地塊，將拍賣(mài)競(jìng)價(jià)封頂溢價(jià)率調(diào)整為50%，之后其他城區(qū)也相繼進(jìn)行了調(diào)整。到2017年7月，在杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中，“當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售”這項(xiàng)內(nèi)容被取消了。

　　大江東、大城北地塊溢價(jià)率相繼破30%
　　下調(diào)封頂溢價(jià)率或?yàn)榈貎r(jià)調(diào)控手段

　　杭州的土地市場(chǎng)，在持續(xù)了一段時(shí)間的冷淡行情之后，近期出現(xiàn)了一些回暖跡象，前幾天出讓的大城北地區(qū)余政儲(chǔ)出【2019】2號(hào)住宅地塊和2月1日出讓的大江東地區(qū)杭大江東儲(chǔ)出【2018】4號(hào)商住地塊，溢價(jià)率都突破了30%。今年出讓的大關(guān)地塊、翠苑地塊和未來(lái)科技城地塊的溢價(jià)率，也都超過(guò)了20%。

　　在這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)上，改變土地競(jìng)價(jià)規(guī)則，對(duì)封頂溢價(jià)率進(jìn)行下調(diào)，被業(yè)內(nèi)人士解讀為：這或是防止土地市場(chǎng)再度回到過(guò)熱狀態(tài)，對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效調(diào)控的一種手段。

　　有業(yè)內(nèi)人士在接受我們采訪時(shí)表示：“在不得‘以租代售’等規(guī)定的限制下，開(kāi)發(fā)商一旦進(jìn)入自持狀態(tài)，可操作的余地就比較小了，所以開(kāi)發(fā)商一般不愿意進(jìn)入自持狀態(tài)。在杭州出現(xiàn)土地市場(chǎng)回暖的跡象下，主城區(qū)率先做出競(jìng)價(jià)規(guī)則的調(diào)整，我認(rèn)為是調(diào)控地價(jià)的一種表現(xiàn)，目的是抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。”

　　下調(diào)封頂溢價(jià)率能約束部分房企盲目拿地
　　對(duì)杭州房?jī)r(jià)的影響或不明顯

　　土地競(jìng)拍封頂溢價(jià)率的下調(diào)，在對(duì)地價(jià)形成一定調(diào)控作用的同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地行為也將產(chǎn)生一定的約束。

　　杭州一家大型地產(chǎn)公司的投資經(jīng)理吳先生說(shuō)，在土拍剛回暖時(shí)調(diào)整封頂溢價(jià)率，會(huì)使得開(kāi)發(fā)商的拿地方式更加謹(jǐn)慎、土地戰(zhàn)略更加穩(wěn)健，盲目高價(jià)拿地的行為，會(huì)相應(yīng)減少。

　　“否則，如果市場(chǎng)已經(jīng)很熱了，一些開(kāi)發(fā)商拿地的決心很強(qiáng)時(shí)，就不一定會(huì)在乎自持比例。當(dāng)年土地市場(chǎng)火熱時(shí)，多家開(kāi)發(fā)商突破溢價(jià)率限制，在自持比例上一較高下的情況，也時(shí)有發(fā)生。”吳先生說(shuō)。

　　那么，這項(xiàng)政策是否會(huì)對(duì)杭州房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)造成一定影響呢？相關(guān)業(yè)內(nèi)人士和地產(chǎn)公司經(jīng)理均表示，影響應(yīng)該不會(huì)太明顯。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：50%降至30%！主城區(qū)土地拍賣(mài)封頂溢價(jià)率下調(diào)了！ 見(jiàn)習(xí)記者：黃煜軒）