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    由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同主辦的“2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，從新的研究方法體系確立、數(shù)據(jù)采集整理到指標(biāo)計(jì)算分析，歷時(shí)半年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上數(shù)百家開(kāi)發(fā)企業(yè)和策劃代理企業(yè)分別進(jìn)行了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯�，完成�?ldquo;2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”與“2010中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，并于3月26日在釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館發(fā)布房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告與房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告。而這也是中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年來(lái)連續(xù)七年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)群體作出客觀、公正和全面的評(píng)價(jià)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組啟動(dòng)“2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，是在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以“理性成長(zhǎng)”為主旨，進(jìn)一步完善研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，適當(dāng)提高穩(wěn)健性的評(píng)價(jià)權(quán)重，更全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、運(yùn)營(yíng)效率和綜合實(shí)力；通過(guò)發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)、引導(dǎo)廣大房地產(chǎn)企業(yè)理性把握成長(zhǎng)速度，以企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為企業(yè)成長(zhǎng)創(chuàng)造更和諧的有利條件。

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)

　　2009年，在政策支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預(yù)期等因素的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)達(dá)1.12%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力度和貢獻(xiàn)率都非常顯著。作為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀代表，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普創(chuàng)新高，銷(xiāo)售總額達(dá)9742億元，銷(xiāo)售面積9877萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)99.0%、77.0%。與全國(guó)商品房75.5%的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、42.1%的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率相比，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率分別高出行業(yè)水平23.5與34.9個(gè)百分點(diǎn)。繼2008年以領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)跑贏市場(chǎng)低谷大勢(shì)之后，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2009年以更快的速度引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”作出突出貢獻(xiàn)。

　　規(guī)模性：融資活躍擴(kuò)大百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模

　　2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)：總資產(chǎn)均值為256.4億元，同比增長(zhǎng)40%，近5年年度復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到37.7%，5年內(nèi)總資產(chǎn)翻了兩番；凈資產(chǎn)均值為79.5億元，同比增長(zhǎng)36.4%，顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

　　總資產(chǎn)尤其是凈資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)反映了百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模與企業(yè)實(shí)力的提升。其中，凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要源于本年度結(jié)算規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)增以及2009年活躍的融資行為對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的提升，主要特點(diǎn)如下：銀行大額授信；借殼上市受青睞；赴港IPO熱潮再起；再融資方面呈現(xiàn)增發(fā)配售與債券融資并舉格局。

　　盈利性：凈利潤(rùn)增長(zhǎng)但毛利率下降
 
　　值得注意的是，與往年報(bào)告不同的是，今年百?gòu)?qiáng)企業(yè)隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，其公司的盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營(yíng)業(yè)收入均值72.4億元，同比增長(zhǎng)40%；凈利潤(rùn)均值11.0億元，增幅高達(dá)57.7% 。百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的企業(yè)數(shù)量為26家，較上年增加9家。保利、SOHO中國(guó)、綠地等10家企業(yè)均實(shí)現(xiàn)30億元以上的凈利潤(rùn)；萬(wàn)科的凈利潤(rùn)更是達(dá)到63.1億元，比上年增長(zhǎng)了17.9億元。

　　此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年的毛利率均值為30.3%，較2008年的36.8%下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。2009年的營(yíng)業(yè)收入有相當(dāng)一部分來(lái)自2008年的銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)，由于2008年市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，不少企業(yè)進(jìn)行了一些促銷(xiāo)活動(dòng)，拉低了2009年的毛利率。毛利率下降的另一原因在于營(yíng)業(yè)成本增速超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增速，2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)達(dá)到53.1%，快過(guò)同期營(yíng)業(yè)收入40%的增長(zhǎng)率。

　　成長(zhǎng)性：綠城集團(tuán)表現(xiàn)最為搶眼

　　過(guò)去的一年，對(duì)于百?gòu)?qiáng)企業(yè)而言，既是豐收之年，也是快速成長(zhǎng)之年。報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)其房屋銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)77%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)36.1%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)57.7%，均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開(kāi)工計(jì)劃，新開(kāi)工面積在2009年平均達(dá)到90.1萬(wàn)平方米，較2008年的79.4萬(wàn)平方米上升13.4% ，也超過(guò)了2007年84.8萬(wàn)平方米的平均水平，將為2010年的市場(chǎng)供給提供保障。

　　據(jù)此，研究組選取了8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)，測(cè)算了在滿足當(dāng)前銷(xiāo)售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度的前提下，土地儲(chǔ)備可以支撐的開(kāi)發(fā)年限。所選取的8家百?gòu)?qiáng)企業(yè)近三年銷(xiāo)售面積復(fù)合增長(zhǎng)速度幾乎都在30%以上。依此計(jì)算的企業(yè)土地儲(chǔ)備可供開(kāi)發(fā)年限，多數(shù)在3年左右，與項(xiàng)目平均開(kāi)發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲(chǔ)備水平總體適當(dāng)。

　　在本次百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，浙江軍團(tuán)表現(xiàn)可謂搶眼。尤其是綠城，更是因?yàn)樵?009年出色表現(xiàn)，成為全國(guó)范圍內(nèi)成長(zhǎng)性方面躍升最快的地產(chǎn)企業(yè)。

　　2009年7月2日，綠城對(duì)外宣布半年度銷(xiāo)售額突破200億元；11月11日，在杭州召開(kāi)的媒體、股東和金融機(jī)構(gòu)懇談會(huì)上，綠城宣布2009年前10個(gè)月，集團(tuán)合同銷(xiāo)售額已經(jīng)突破400億元。截至2009年12月29日，綠城累計(jì)總銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)531.5億元(包含513.9億元合同銷(xiāo)售金額和17.6億元協(xié)議金額)，遠(yuǎn)超全年380億元的合同銷(xiāo)售目標(biāo)，躍升至全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模第二名的位置。

　　就在日前，綠城集團(tuán)對(duì)外正式公布，2010年第一季度銷(xiāo)售金額已突破100億元。此前，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南曾宣布，未來(lái)3年，綠城每年的銷(xiāo)售規(guī)模都要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加至少30%。其中，2010年可銷(xiāo)售房源總金額將達(dá)到780億元，2012年可供銷(xiāo)售的房源總金額將達(dá)1400億元。由此可見(jiàn)，厚積薄發(fā)的綠城集團(tuán)在今年的市場(chǎng)表現(xiàn)同樣值得期待。

　　穩(wěn)健性：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流5年來(lái)首次轉(zhuǎn)正

　　2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值達(dá)44.1億元，與上年相比增長(zhǎng)81.4%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年預(yù)收賬款的增長(zhǎng)，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　特別值得注意的是，2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流5年來(lái)首次轉(zhuǎn)正，均值為6.9億元；從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù)來(lái)看， 2007、2008年分別為47家與46家，但到2009年底，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正值的百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到81家，體現(xiàn)了百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。

　　運(yùn)營(yíng)效率：存貨消化周期明顯縮短

　　報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，較2008年的0.34略有提高；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉(zhuǎn)速度加快對(duì)企業(yè)盈利能力起到增強(qiáng)作用。存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時(shí)也要求企業(yè)的土地儲(chǔ)備保持適度增長(zhǎng)，以滿足未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)需要。

　　社會(huì)責(zé)任：踐行責(zé)任地產(chǎn)與公益事業(yè)

　　2009年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)除了繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，更是積極帶動(dòng)相關(guān)市場(chǎng)投資與需求的快速增長(zhǎng)，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)擺脫金融危機(jī)影響、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。從納稅情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)步提升，2009年，房地產(chǎn)有關(guān)稅收已占到國(guó)家稅收總額的11%；全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加均值為3.9億元，所得稅均值為5.4億元，共計(jì)9.3億元，增長(zhǎng)率達(dá)20.8%，為政府財(cái)政實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)提供了重要支持。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的浙江軍團(tuán)　　         

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