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    3月22日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同舉辦的“2018中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十五屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在北京舉行。

    中國房地產TOP10研究組以“提質穩(wěn)發(fā)展，謀變新時代”為主題，發(fā)掘行業(yè)中優(yōu)秀房地產企業(yè)群體，研究并產生了2018中國房地產綜合實力百強企業(yè)。其中，浙系企業(yè)上榜了10家。

    百強房企銷售業(yè)績跨越式增長
    規(guī)�；瘮U張唱響主旋律

    先來看一組數(shù)據(jù)：2003-2017年，GDP增長5倍，全國商品房銷售額從7956億元擴大至13.37萬億元，增長了15.8倍；百強企業(yè)銷售額從1113億元增長到6.4萬億元，增長了56.3倍；龍頭房企銷售額從60多億到突破5000億元；百強企業(yè)市場份額從14.0%提升為47.7%，TOP10企業(yè)市場份額從2.2%提升為24%。

    從數(shù)據(jù)中不難看出，2003年至今，在國民經(jīng)濟高速增長和快速城鎮(zhèn)化進程的帶動下，中國房地產作為經(jīng)濟支柱性產業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展引擎度過了十五年的黃金時代。

    而去年，房企間的“規(guī)模之戰(zhàn)”更是高潮迭起。2017年，規(guī)�；�加速擴張唱響全年市場主旋律，在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，全國商品房銷售額和銷售面積分別為133701億元和169408萬平方米，同比分別增長13.7%和7.7%。

    其中，百強企業(yè)2017年銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高于同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇。

    此外，行業(yè)集中度加速提升，百強企業(yè)市場份額持續(xù)走高。2017年，百強企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高于2016年3.3個百分點。其中，綜合實力TOP10企業(yè)2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個百分點，占百強企業(yè)銷售總額的50.2%，強者恒強趨勢凸顯。

百強企業(yè)2013-2017年銷售增長情況

    恒大、碧桂園、萬科位居綜合實力前三強
    強者恒強，浙系家族隊伍壯大

    從2004年至今，“中國房地產百強企業(yè)研究”已經(jīng)走過十五個年頭。十五年的時間，全國百強企業(yè)淘汰率達80%，就連浙系百強企業(yè)淘汰率也超70%，可見行業(yè)的競爭激烈。

    在2018中國房地產百強企業(yè)“綜合實力TOP10”排行榜上，恒大、碧桂園、萬科位居綜合實力前三強，成為全國房企的標桿。當然，綠城中國控股有限公司也以傲人的成績位列榜單第八，彰顯了浙系企業(yè)的輝煌。

    十五年前，百強榜單上的浙系企業(yè)有5家；十五年后，浙系百強企業(yè)數(shù)量翻了一番，增加至10家。其中，銀億股份、綠城中國這兩家企業(yè)連續(xù)15年躋身百強榜。而在2018年開發(fā)的企業(yè)百強中，除銀億、綠城外，濱江集團和祥生地產集團分別連續(xù)12年和9年位列百強，企業(yè)實力不可小覷。值得一提的是，除了銀億、綠城、濱江集團等百強“�？�”外，今年宋都基業(yè)強勢回歸，再度進入百強榜單，已11次上榜。

    不僅如此，浙江多家企業(yè)憑借其在規(guī)模性、盈利能力、成長能力、融資能力、運營效率等方面的突出表現(xiàn)，成功入選多個單項TOP10榜單，且在各自的領域獨樹一幟、厚積薄發(fā)。

    其中，綠城中國不僅獲得綜合實力位居中國房地產百強第八位，而且再度蟬聯(lián)“綜合實力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”和“年度社會責任感企業(yè)”三項殊榮；濱江集團和銀億股份再次獲得“盈利性TOP10”；中梁地產集團榮獲“成長性TOP10”和“融資能力TOP10”兩項殊榮；祥生地產集團榮膺“運營效率TOP10”和“年度社會責任感企業(yè)”兩大殊榮。

    除此之外，藍城集團、綠城管理、大家房產和新天地集團在各自的領域中表現(xiàn)突出，分別入榜“2018中國房地產城鎮(zhèn)化運營引領企業(yè)”、“2018中國房地產代建運營引領企業(yè)”、“2018中國房地產代建運營優(yōu)秀企業(yè)”和“2018中國特色地產運營優(yōu)秀企業(yè)-城市復合產業(yè)運營商”。

百強企業(yè)內部不同層級2017年轉型方向情況

    深耕熱點城市、因城施策
    新時代下謀求產品創(chuàng)新升級

    2017年，部分熱點城市受到嚴格的政策調控，但百強企業(yè)憑借強大的綜合實力搶抓市場機遇，實現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長，城市集中度繼續(xù)保持高位。

    具體來看，百強前50企業(yè)在廣州、深圳、杭州、天津、蘇州等熱點城市的銷售集中度均超50%，其中杭州、蘇州更是超70%；在深圳、蘇州、杭州、北京等城市銷售集中度提升明顯，分別提高14.0、22.5、15.2、17.5個百分點。分層級來看，熱點城市中規(guī)模較大的百強企業(yè)優(yōu)勢更為凸顯，前10家企業(yè)、11-30家企業(yè)在深圳、杭州、蘇州、南京的銷售集中度均超20%。

    在加大熱點城市深耕力度的同時，百強企業(yè)還搶抓非熱點二三四線城市放量契機，把握城市群外溢需求，二線、三四線城市成交占比明顯提升。

    2017年，前50企業(yè)重點項目在二線及三四線城市銷售額占比達80.4%，同比提升4.4個百分點，其中二線城市占比高達60.9%，同比提升4.1個百分點；一線城市在嚴格的政策調控下成交規(guī)模明顯縮減，銷售占比同比下降4.4個百分點至19.7%。百強企業(yè)在五個主要城市群的銷售占比為78.7%，其中長三角占比最高，達35.5%。

    在房產品方面，百強企業(yè)聚焦主流需求，加大改善類產品結構比例。2017年，百強企業(yè)加大改善型產品的推出比例以搶占市場份額，有力推動業(yè)績快速增長。從百強前50企業(yè)重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90-140平方米首改、140-200平方米改善類產品銷售額占比分別提升3.7、0.8個百分點；90平方米以下首置、200平方米以上高端類產品銷售額貢獻率分別降低2.7、1.8個百分點。

    但具體來看，百強企業(yè)因城施策，一線城市發(fā)力首改類及高端類產品，二線及三四線城市聚焦于首改類產品，促進企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)快速增長。研究組對百強前50企業(yè)2016及2017年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：前50企業(yè)一線城市各類產品銷售貢獻較為均衡，其中首改類產品占比最高達31.2%，同比增長4.5個百分點，高端類產品占比達26.4%，同比小幅下降；在二線、三四線城市，百強企業(yè)產品仍以90-140平方米首改類產品為主，業(yè)績貢獻率分別提升2.1個、2.3個百分點。

    圍繞主業(yè)構建多元布局
    做城市美好生活服務商

    2017年，“城市美好生活服務商”幾乎成了房產行業(yè)的熱詞。新時代下，美好生活的內涵被不斷豐富充實，住房需求將逐漸完成由量到質的升級蛻變，“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”成為房企在業(yè)務拓展方面上下求索的基本出發(fā)點。

    對百強企業(yè)來說，多元化轉型存在不同規(guī)模下的差異化選擇。其中，前10家企業(yè)憑借自身的資源優(yōu)勢和穩(wěn)健的運營能力，房地產相關轉型方向大而全，60%以上的企業(yè)積極搶占特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產、文旅地產、養(yǎng)老地產、社區(qū)服務等領域；11-30企業(yè)中超50%的企業(yè)重點關注特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產、文旅地產和養(yǎng)老地產等；31-50、51-100家企業(yè)則受自身規(guī)模或資源的限制，多元化布局相對單一，且較多關注發(fā)展相對成熟的社區(qū)服務及“新風口”特色小鎮(zhèn)等領域。

    在萬科發(fā)布的2017年度報告中，提出將戰(zhàn)略定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經(jīng)濟生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設者。在此之前，萬科于2014年第四個十年發(fā)展規(guī)劃中，就將“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。

    以位居百強榜第8位的綠城中國為例。2017年，綠城中國把“生活服務”放在了企業(yè)的戰(zhàn)略重要位置，形成以綠城中國為主體，綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮(zhèn)、綠城生活五大業(yè)務板塊綜合發(fā)展的“一體五翼”新格局。

    而位居百強榜第25位的濱江集團，也在多元化轉型上下了不少功夫，在深化全國化布局的同時，積極拓展多元業(yè)態(tài)。成功打造了臨安天目山小鎮(zhèn)，并開發(fā)包括深圳、湖州、舟山在內的4個小鎮(zhèn)。除了小鎮(zhèn)建設外，濱江在長租市場有所嘗試，目前已有近18萬方體量。與此同時，濱江重拾“舊改”利器，舊改布局杭州、深圳、上海，濱江的業(yè)態(tài)正變得愈加多元化，

    資產負債率增長，資金、布局隱憂多
    百強企業(yè)要增長更要持續(xù)

    2017年，百強企業(yè)負債壓力加大，資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，有效負債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個百分點，整體可控；短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04。

    未來，百強企業(yè)一方面需要警惕規(guī)�；瘮U張驅動下的布局風險，包括盲目跟風布局、集中購置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風險等；另一方面，在資金環(huán)境嚴峻、杠桿率提高、債務兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風險。

    新時代的大幕正在徐徐展開。中國房地產市場格局即將發(fā)生深遠的變化，房地產企業(yè)也將面臨著全新的機遇和挑戰(zhàn)。（原標題：2018中國房地產百強榜單出爐 浙系企業(yè)上榜10家 記者：樓楠）