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    近日，第一太平戴維斯、中立地產(chǎn)、高力地產(chǎn)、仲量聯(lián)行、世邦衛(wèi)理仕等廣州幾大寫字樓代理及研究機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布了關(guān)于2010年寫字樓市場預(yù)測報(bào)告。雖然幾大機(jī)構(gòu)關(guān)于今年廣州寫字樓的具體供應(yīng)數(shù)據(jù)有所出入，但業(yè)界達(dá)成一致的看法是，2010年廣州寫字樓市場新增供應(yīng)量巨大，而企業(yè)對(duì)寫字樓的需求量也將有所增大，因此機(jī)會(huì)與危機(jī)并存。

    第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄

    雖然市場需求在2010年將有所回升，但與巨量新增供應(yīng)的集中入市相比，需求的增加仍難以抵消巨量新增供應(yīng)對(duì)租金和入駐率的下行影響，預(yù)計(jì)在2010年，廣州全市甲級(jí)寫字樓租金和入駐率都將有所下降，寫字樓投資的回報(bào)周期將會(huì)加長。

    廣州高力國際市場研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋

    資料表示，計(jì)劃在2010年推出市場的項(xiàng)目大多是定位高端的超甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)受市場追捧程度會(huì)更高，將使租金仍有上升空間。銷售方面，雖然政府推出相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施壓抑樓市炒風(fēng)，但為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，預(yù)期大市并沒有太大變動(dòng)的情況下，寫字樓售價(jià)仍會(huì)持平穩(wěn)向上發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝

    一些有特色的寫字樓值得關(guān)注，如將在明年放量上市的獨(dú)棟寫字樓合景科匯金谷、總部基地匯美大廈，還有琶洲板塊的中洲中心等，都是比較有特色的可銷售寫字樓項(xiàng)目。新年更多高端寫字樓的入市，將令全市寫字樓市場進(jìn)入升級(jí)換代期，直接拉動(dòng)整體租金水平。

    中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)

    展望2010年，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未明朗，短期內(nèi)跨國企業(yè)租賃需求復(fù)蘇的可能性較低。預(yù)計(jì)第一季度，由于國家調(diào)控政策包括物業(yè)稅是否實(shí)施等尚未明朗，市場仍處于觀望階段。隨著供應(yīng)量的逐漸增加及租賃需求復(fù)蘇的步伐緩慢，預(yù)期2010年租金將難以急速上揚(yáng)，將持續(xù)穩(wěn)步運(yùn)行。

    仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖

    展望2010年度廣州甲級(jí)寫字樓市場，市場對(duì)于供過于求的憂慮上升，有利租戶的租金談判。預(yù)期未來需求增長將大部分來自國內(nèi)企業(yè)，外資企業(yè)也將緩慢復(fù)蘇。雖然需求正逐步復(fù)蘇，但企業(yè)仍然看重成本，觸發(fā)部分外資企業(yè)重新擴(kuò)充和搬遷計(jì)劃。雖然目前空置率有所下降，但供過于求的現(xiàn)象逐漸浮現(xiàn)，業(yè)主開始改變策略，提高進(jìn)駐率和保留租戶是首要任務(wù)。  

    新增供應(yīng)巨量

    大多寫字樓代理及研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，2010年廣州寫字樓供應(yīng)量將井噴。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)指出，2010年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到73萬平方米左右，相當(dāng)于過去五年中，廣州甲級(jí)寫字樓年平均供應(yīng)量的3倍，也是廣州寫字樓歷史上的年度新高。

    中立地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2010年廣州寫字樓市場整體新增供應(yīng)量將高達(dá)近200萬平方米，主要集中在珠江新城，且以甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓為主，以及如西塔、珠江城這類定位非常高的標(biāo)志性項(xiàng)目。巨量高端寫字樓新增供應(yīng)的到來，將令2010年成為高端寫字樓市場群雄爭霸的一年，競爭將更為厲害。

    需求：有望跟上供應(yīng)

    鑒于2009年三、四季度以來廣州寫字樓市場的良好表現(xiàn)，各大機(jī)構(gòu)都預(yù)測2010年廣州寫字樓市場將進(jìn)一步回暖，需求有望跟上新增供應(yīng)的海量放量。第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇及本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)，跨國企業(yè)、本地企業(yè)對(duì)寫字樓的租賃面積、租金預(yù)算在2010年估計(jì)都將有所回升，近期市場回暖跡象已非常明顯，新年整體行情較為樂觀。

    廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝指出，對(duì)廣州寫字樓市場來說，2010年有四大利好：一是因股市動(dòng)蕩，住宅投資市場又受打壓，預(yù)計(jì)將有更多資金進(jìn)入寫字樓市場。二是隨著通脹預(yù)期的日益加重，商用物業(yè)已成為企業(yè)、私人閑置資金的一大“避難所”。三是物業(yè)稅開征風(fēng)聲日緊，已有不少住宅投資客賣了住宅準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向租金有望獲利更多的寫字樓和商業(yè)物業(yè)。四是進(jìn)入2009年第三、四季度以來，廣州寫字樓大宗租售成交活躍，外資公司開始出現(xiàn)較大的擴(kuò)充動(dòng)作，市場信心又重新回歸；另一方面，鐵路、貿(mào)易、能源等大型國企購買、承租寫字樓的需求也正在放量，不用過于擔(dān)憂新增的海量供應(yīng)；與此同時(shí)，民營企業(yè)的發(fā)展速度非常驚人，如阿里巴巴近年間在廣州的辦公樓，就從1000平方米擴(kuò)張到6000多平方米，顯示出非常強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    2010年廣州主要新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目

    項(xiàng)目名 建筑面積(平方米)

    保利中心 66000

    廣州國際金融中心(西塔) 186000

    萬菱匯寫字樓 65000

    太古匯寫字樓 123000

    富力盈信大廈 85000

    合景科匯金谷 200000(含商務(wù)公寓)

    匯美大廈 78413

    珠江城 210000(含商業(yè))

    保利V 座 142000 (含商業(yè))

    中洲中心二期 170000(含商業(yè))

    高德置地廣場寫字 170000

    售價(jià)：可售少價(jià)位高

    雖然年度新增供應(yīng)量巨大，但2010年新增的甲級(jí)寫字樓大多是只租不售的高端產(chǎn)品，市場一手可售寫字樓供應(yīng)將非常稀少。中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)指出，2009年房地產(chǎn)行情大好，各大發(fā)展商資金充裕，對(duì)手中的寫字樓特別是甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓都不急于出售，惜售心理非常普遍，令市場上大多是只租不售的項(xiàng)目，一手可售貨源稀少。這將促使今年寫字樓特別是珠江新城的寫字樓售價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，全市寫字樓銷售行情持續(xù)看漲。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司商業(yè)部營業(yè)總監(jiān)朱輝也表示，今年新增寫字樓市場絕大多數(shù)只租不售，這將令銷售市場持續(xù)走在上升通道上。

    租金：整體穩(wěn)中有升

    與對(duì)售價(jià)的一致看漲完全相反的是，對(duì)2010年寫字樓市場的租金走勢(shì)，各大機(jī)構(gòu)的判斷是各有千秋。第一太平戴維斯認(rèn)為雖然市場需求會(huì)回升，但在巨量新增供應(yīng)集中入市的大背景下，2010年廣州寫字樓的租金和入駐率下行趨勢(shì)已不可避免，寫字樓投資的回報(bào)周期將會(huì)比預(yù)期加長。高力國際方面的判斷是受亞運(yùn)會(huì)期間停工影響，不少預(yù)計(jì)在2010年度推出的項(xiàng)目將會(huì)順延至2011年才入市，令市場新增供應(yīng)放量有限，租金仍會(huì)穩(wěn)中有升。中立地產(chǎn)和中原地產(chǎn)則認(rèn)為，因?yàn)?010年新入市的寫字樓大多是定位高端的甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓，就算是因?yàn)檎�體供應(yīng)量大，租金定價(jià)上沒有預(yù)期高，但難以改變高端項(xiàng)目市場份額將越來越大的狀況，所以整體市場租金仍會(huì)在高端項(xiàng)目的拉動(dòng)下繼續(xù)上漲。