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　　預(yù)言一：住宅市場(chǎng)“超調(diào)”風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　從2011年11月至2012年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一次“斷崖式”成交量暴跌。幾乎所有城市，無(wú)論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，均出現(xiàn)交易量大幅下滑。主要因?yàn)椋��?1月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前后，國(guó)務(wù)院再次傳遞出十分明確的調(diào)控信號(hào)，而且促“房?jī)r(jià)合理回歸”的措辭，很容易被公眾理解為：此次調(diào)控的最終目的，是令房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)下跌。這一預(yù)期令市場(chǎng)出現(xiàn)了濃重的觀望情緒。

　　在局部區(qū)域，例如一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣，或供應(yīng)量很大的二三線城市，住宅市場(chǎng)“超調(diào)”風(fēng)險(xiǎn)加劇。所謂“超調(diào)”，即超出“合理回歸”范疇的調(diào)整，即房?jī)r(jià)在局部市場(chǎng)，超過(guò)30%的下跌。

　　預(yù)言二：支持首套購(gòu)房，可防范“超調(diào)”風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“超調(diào)”，可能引發(fā)局部區(qū)域市場(chǎng)的“超跌”，而近三個(gè)月來(lái)，頻繁發(fā)生的“砸售樓處”等過(guò)激維權(quán)事件，在政治上，同樣也可能引發(fā)“維穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這一背景下，今年兩會(huì)，再次重申促房?jī)r(jià)合理回歸的同時(shí)，也明確表示，在按揭貸款和利率等金融政策上，給予首套購(gòu)房支持，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要大力增加普通住宅的供給。這是為了防止成交量超跌，而令市場(chǎng)陷于不正常的波動(dòng)之中。

　　預(yù)言三：“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

　　近十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂火爆，用一句話來(lái)形容就是“地方政府只要賣(mài)地就賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只要囤地就賺錢(qián)，投資人只要買(mǎi)房就賺錢(qián)”。這種市場(chǎng)狀態(tài)是不正常的，一定無(wú)法長(zhǎng)久。

　　隨著數(shù)目巨大的保障房進(jìn)入市場(chǎng)，宣告著房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入到“雙軌制”時(shí)代。這仿佛是，原本22個(gè)隊(duì)員參賽的足球場(chǎng)，變成了只能容納10個(gè)人的籃球場(chǎng)，一些隊(duì)員，勢(shì)必被淘汰。我們預(yù)言，未來(lái)的趨勢(shì)將演變成“地方政府由賣(mài)地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動(dòng)者，開(kāi)發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商，炒房者與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合成為專(zhuān)業(yè)的投資人”。

　　因此，即使如一些人所預(yù)料的，此次調(diào)控結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)像2009年至2010年一樣，出現(xiàn)較為極端的報(bào)復(fù)性反彈。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入依靠資本、產(chǎn)品、專(zhuān)業(yè)能力賺取利潤(rùn)的時(shí)代。而過(guò)去那種，依靠土地升值賺取暴利的時(shí)代將一去不復(fù)返。

　　預(yù)言四、調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向，政策博弈加劇

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心是，普通住宅市場(chǎng)的“去投資化”，既是防控投資過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，同時(shí)也是確保穩(wěn)定，平抑民怨的政治舉措，帶有濃烈的政治色彩。因此，至少在本屆政府任期之內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，即中央不可能出臺(tái)，同樣也不可能允許地方政府出臺(tái)任何類(lèi)似2009年的房地產(chǎn)救市政策，對(duì)于投資型購(gòu)房需求，更不會(huì)給予金融方面的鼓勵(lì)和支持。

　　但是，由于房市目前存在“超調(diào)”風(fēng)險(xiǎn)，而房市的超調(diào)和超跌，同樣可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)和政治的不穩(wěn)定，因此，中央可能在2012年，有限度的允許部分地方政府放松調(diào)控政策。

　　預(yù)言五：信托違約“軟著陸”，金融機(jī)構(gòu)接盤(pán)

　　2011年，綠城信托違約到期，引發(fā)綠城償債危機(jī)，引起市場(chǎng)關(guān)注，而今年，更將有7000多億人民幣房地產(chǎn)信托到期，其中多半存在違約風(fēng)險(xiǎn)。綜合各種信息判斷，信托違約很可能會(huì)以一種軟著陸的方式被化解，而不太可能變成一種全行業(yè)的危機(jī)。

　　一方面，是決策層會(huì)從維穩(wěn)的角度思考“信托危機(jī)”，國(guó)家會(huì)對(duì)到期存在違約風(fēng)險(xiǎn)的信托，給予一定政策上的支持，保證信托的安全性，以免影響社會(huì)穩(wěn)定。另一方面，違約的信托背后，其實(shí)有大量金融資本準(zhǔn)備接盤(pán)，如資產(chǎn)管理公司及特定的基金等。不排除有個(gè)別信托會(huì)爆發(fā)一些問(wèn)題，但出現(xiàn)大規(guī)模的信托違約對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

　　預(yù)言六：商業(yè)地產(chǎn)維持熱度，面臨泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管，2011年11月，受調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)在火爆了一年多后，成交量亦出現(xiàn)銳減。但相信很快，商業(yè)地產(chǎn)熱度會(huì)重新升溫。

　　這主要因?yàn)椋�一方面，一線城市和一些二三線城市，商鋪寫(xiě)字樓價(jià)格快速上漲。尤其是春節(jié)后，北京商業(yè)租金上漲近50%。戴德梁行最新報(bào)告，將北京評(píng)為去年，全球商業(yè)租金上漲最快的城市。預(yù)計(jì)租金上漲，會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)成交價(jià)格的上漲。

　　另一方面，北京、上海等一線城市，商業(yè)地產(chǎn)仍存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，尤其北京寫(xiě)字樓供應(yīng)十分有限，這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)到2014年，才能有所緩解。

　　最重要的原因則是，民間投資依然沒(méi)有有效的出口和路徑。在住宅市場(chǎng)投資受到抑制的情形下，商業(yè)地產(chǎn)成為投資的重要出口。

　　但此輪商業(yè)地產(chǎn)升溫，也令資金開(kāi)始盲目進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域。尤其是在一些二三線城市，城市綜合體鱗次櫛比，扎堆建設(shè)，某些城市在建的城市綜合體甚至超過(guò)上百個(gè)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)性和運(yùn)營(yíng)能力要求極高，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫的危害性更強(qiáng)。

　　預(yù)言七：基金快速增長(zhǎng)，政府監(jiān)管加強(qiáng)

　　調(diào)控為剛剛興起的房地產(chǎn)基金，提供了非常好的發(fā)展機(jī)遇。盡管地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)投資中所占比重很低，但是，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，地產(chǎn)基金可能維持爆發(fā)式的快速增長(zhǎng)。

　　但也要看到，政府正在加強(qiáng)對(duì)基金行業(yè)的監(jiān)管。2012年，政府很可能對(duì)私募股權(quán)基金出臺(tái)一些專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管措施。天津已經(jīng)提高了注冊(cè)基金公司的門(mén)檻，這一門(mén)檻很可能還將不斷提高。

　　政府監(jiān)管的加強(qiáng)對(duì)于基金行業(yè)來(lái)說(shuō)，是利好。加強(qiáng)監(jiān)管，淘汰那些濫竽充數(shù)，投機(jī)取巧，違法操盤(pán)的基金，而保留住那些專(zhuān)業(yè)的基金。有利于在未來(lái)分散房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依靠銀行貸款發(fā)展的金融體系風(fēng)險(xiǎn)，有效的將民間資本引導(dǎo)到合理的供應(yīng)層面，從源頭上解決房地產(chǎn)投機(jī)問(wèn)題。