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    物業(yè)管理極大程度上影響著居住品質(zhì)，也是城市管理的重要課題。經(jīng)過廣泛調(diào)研，多次座談，《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)日前獲省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于5月1日正式實(shí)施。

    與前一版本相比，新條例在業(yè)主行使權(quán)力、物業(yè)使用禁止行為、法律責(zé)任等方面，都有新變化，將為解決杭州市物業(yè)管理中出現(xiàn)的新矛盾、新問題提供法律依據(jù)。

    業(yè)主可委托他人代行共同管理權(quán)

    小區(qū)發(fā)生的大事，主要通過業(yè)主大會(huì)解決，但是把眾多業(yè)主聚集起來投票表決并不容易。浙江省的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此規(guī)定，如果業(yè)主不能參加，需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，要在業(yè)主大會(huì)召開前，把書面意見提交給業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。但是需要投票表決的，業(yè)主必須本人親自操作。

    《條例》給出了一個(gè)可操作性的規(guī)定，即業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主的書面委托，在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。也就是說，如果業(yè)主愿意把共同管理權(quán)委托給鄰居，鄰居可以作為業(yè)主的委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并代為表決。

    居委會(huì)可執(zhí)行業(yè)主大會(huì)職責(zé)

    有些小區(qū)因?yàn)闃I(yè)委會(huì)難產(chǎn)，或者業(yè)委會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一會(huì)出現(xiàn)業(yè)委會(huì)難以行使職責(zé)的情況。沒有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，對(duì)小區(qū)物管的監(jiān)管上，社區(qū)作為居民自治組織無權(quán)監(jiān)管，這就造成了小區(qū)內(nèi)物業(yè)監(jiān)管的缺失，給居民帶來不便。針對(duì)這一問題，《條例》有了明確規(guī)定，在新一屆的業(yè)委會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居委會(huì)在街道辦、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下暫時(shí)行使業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使業(yè)委會(huì)職責(zé)。

    對(duì)于業(yè)委會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)的情況，《條例》也很明確：業(yè)主可請(qǐng)求房管部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)確定召開時(shí)間，如果逾期還沒召開，由房產(chǎn)主管部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開。

    取消收取70%物業(yè)費(fèi)的規(guī)定

    關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收取問題，業(yè)主們普遍比較關(guān)心，且爭(zhēng)議較多。之前的修改版提出：物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。這次的《條例》又對(duì)這一條進(jìn)行了修改：物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

    在物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取金額方面，《條例》遵循《物權(quán)法》中關(guān)于“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定，取消了原條例關(guān)于尚未居住物業(yè)按70%收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的規(guī)定，同時(shí)明確將物業(yè)服務(wù)成本變化情況以及城鎮(zhèn)最低工資標(biāo)準(zhǔn)變化等因素列為調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)收費(fèi)行為提供了法律保障。

    違法拆改房間最高罰款10萬

    最新版的修訂草案，與前一版本相比，在業(yè)主行使權(quán)力、物業(yè)使用禁止行為、法律責(zé)任等方面，有一些新的變化，新增了幾項(xiàng)違法行為，包括大家反映比較多的違法挖掘房屋地下空間；擅自將雨污水混接或在排水管上接管等等。對(duì)于部分物業(yè)使用禁止行為的處罰，也有了變化，比如違法拆改；把衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上面等，之前的提法是最高可處20萬的罰款。

    最新的修改稿根據(jù)國(guó)務(wù)院條例和實(shí)際可操作性做了調(diào)整：最高可處5萬元以上10萬元以下罰款；如果情節(jié)較輕，則可處1萬元以上5萬元以下的罰款。