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    11月30日12點(diǎn)整，耀江物業(yè)北景園物業(yè)服務(wù)中心正式從北景園荷風(fēng)苑撤出。“業(yè)主繳納的這點(diǎn)物業(yè)費(fèi)根本無(wú)法維持小區(qū)服務(wù)。”服務(wù)中心主任陳偉忠表示，他們的撤出其實(shí)也很無(wú)奈。

    這已經(jīng)不是第一家因?yàn)槿氩环蟪龆�宣�?ldquo;撤離”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)了。

    但是，早些時(shí)候北京建外SOHO卻出現(xiàn)新老兩家物業(yè)和開(kāi)發(fā)商三家共同爭(zhēng)奪物業(yè)權(quán)的事。北京市威廷律師事務(wù)所的畢文強(qiáng)分析：“我們的物業(yè)費(fèi)，我們的住宅專項(xiàng)維修資金，我們的地上公共車位的經(jīng)營(yíng)，以及我們的電梯廣告、戶外燈箱廣告，都有可能產(chǎn)生巨大收益，這也是為什么物業(yè)公司在各個(gè)小區(qū)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的原因。”

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存環(huán)境到底如何？物業(yè)管理到底是塊香甜的蛋糕？還是一塊雞肋？

    物管作用開(kāi)始凸顯

    隨著人們生活水平的提高，越來(lái)越多的人在買房的時(shí)候開(kāi)始注重物業(yè)管理。“買房只是一次短暫的購(gòu)買行為，而居住卻是幾十年的事。優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持著與社會(huì)發(fā)展的同步性，便于延長(zhǎng)房屋的使用壽命。”新買房的小張說(shuō)自己當(dāng)初選擇現(xiàn)在的樓盤就是因?yàn)樵摌潜P擁有良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    根據(jù)杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所2009年2月聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境及應(yīng)對(duì)措施研究》，截至2008年1月-9月，杭州物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積達(dá)6437.6萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積5026.7萬(wàn)平方米，辦公樓建筑面積346.1萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建筑面積213.3萬(wàn)平方米，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)房建筑面積71.7萬(wàn)平方米。截至2007年底，杭州具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司已達(dá)12家。

    “目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房。從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型，物業(yè)服務(wù)在城市建設(shè)快速發(fā)展的推動(dòng)下，不再局限于新建商品房項(xiàng)目的‘小打小鬧’，而是成為城市建設(shè)中不可或缺的力量。”浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉風(fēng)教授說(shuō)。

    隨著杭州住房制度的改革和商品房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，杭州物業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。虞曉風(fēng)教授認(rèn)為，“物管的作用越來(lái)越顯著，特別是在維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定、社區(qū)的穩(wěn)定和打造‘生活品質(zhì)之城’、解決大量的下崗工人，以及延伸建筑物的壽命、可持續(xù)方面都發(fā)揮了很重要的作用。”

    三大難拷問(wèn)物管行業(yè)

    “我們不得不走。荷風(fēng)苑都是小高層，共800戶，入住率90%，物業(yè)費(fèi)0.8元/平方米。去年，小區(qū)近30%的業(yè)主不繳納物管費(fèi)，今年有近50%的業(yè)主不繳費(fèi)。”原北景園物業(yè)服務(wù)中心陳偉忠說(shuō)，“小區(qū)有50多臺(tái)電梯，每年每臺(tái)電梯維護(hù)費(fèi)最低就要5000元，業(yè)主繳的這點(diǎn)物業(yè)費(fèi)根本無(wú)法維持小區(qū)服務(wù)。”

    “盈利難、收費(fèi)難、用工難，我們的經(jīng)營(yíng)是一年比一年艱難。”浙江南都物業(yè)管理有限公司南都物業(yè)品牌執(zhí)行總經(jīng)理沈慧芳提出的這“三大難”引起了杭州眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的共鳴。杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、杭州坤元物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理房春生介紹，杭州的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體偏低，隨著物價(jià)指數(shù)的上升，很多物管公司所管理的項(xiàng)目都很難盈利。

    根據(jù)《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境及應(yīng)對(duì)措施研究》對(duì)30個(gè)住宅小區(qū)的調(diào)研，物管虧損的占了33%，大部分項(xiàng)目，物管公司只能做到保本、微利。沈慧芳介紹，很多公司的“微利”都是建立在物管企業(yè)內(nèi)部的挖潛改造上的，比如減員、截流等。“首先，物價(jià)指數(shù)不斷上漲，水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)……什么都在漲，成本一年一年增加；其次，勞動(dòng)力成本逐年上漲。杭州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從460元漲到了960元，可小區(qū)維護(hù)所需的人員不會(huì)減少。”

    成本增加，可是收費(fèi)卻很難。房春生介紹，杭州相當(dāng)一部分小區(qū)的收入只是一個(gè)名義上的收入，實(shí)際到賬的收繳率比較低。“好的小區(qū)達(dá)到90%，大量都是維持在70-80%，有的甚至是50%以下的。這樣也容易造成物業(yè)管理行業(yè)惡性循環(huán)，收費(fèi)收不下來(lái)，可能就會(huì)減少服務(wù)的投入。”雖然國(guó)家規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)，可實(shí)際上繳率一直不高。“目前，物業(yè)管理還屬于典型的賒賬消費(fèi)，物管公司往往需要墊資，可以說(shuō)越大的物管服務(wù)企業(yè)，這方面的壓力越大。”

    有關(guān)最受爭(zhēng)議的經(jīng)營(yíng)性收入，比如地上公共車位的經(jīng)營(yíng)、電梯廣告，以及戶外燈箱廣告等，其實(shí)并不能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》修改草案和《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)維修資金的增值收益和物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)所得都?xì)w全體業(yè)主所有的，除非業(yè)主大會(huì)另有決定，都必須轉(zhuǎn)入物業(yè)維修資金。“只要是正規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所有的經(jīng)營(yíng)性收入都要公示，所有的賬目都要對(duì)業(yè)主公開(kāi)，而且這些錢全部要用于小區(qū)的維護(hù)，并不會(huì)變成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。”沈慧芳說(shuō)。

    此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提到最多的是“用工難”。物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員流動(dòng)性大，專業(yè)人才也比較缺乏。“隨著中西部開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，越來(lái)越少的勞動(dòng)力愿意出來(lái)打工。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，用人危機(jī)一年比一年明顯。”

    細(xì)分市場(chǎng)是未來(lái)趨勢(shì)

    盡管物業(yè)管理行業(yè)面臨種種難題，可其中也不乏翹楚，著名的房地產(chǎn)“五大行”都是物業(yè)管理出身。第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國(guó)際并稱房地產(chǎn)“五大行”。如今，他們代理項(xiàng)目的門檻非常高，一些中檔或中檔以下的項(xiàng)目尋求“五大行”代理時(shí)，會(huì)遭到對(duì)方的拒絕。他們通常接收商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目，而很少涉及住宅項(xiàng)目。他們?cè)谏虾５淖≌�部門，只承接單價(jià)約300萬(wàn)元人民幣以上豪宅的物業(yè)服務(wù)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目的盈利性相對(duì)住宅項(xiàng)目要好一些，而高端項(xiàng)目的盈利性相對(duì)低端項(xiàng)目也會(huì)好一些。“從收費(fèi)角度來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目、辦公樓項(xiàng)目和一些新的住宅項(xiàng)目會(huì)比老小區(qū)項(xiàng)目容易些；從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)看，也是前幾類更高一些。”

    “商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備多，責(zé)任也大。高端小區(qū)雖然收費(fèi)高，但是服務(wù)要求也高。比如我們的東方潤(rùn)園項(xiàng)目，雖然物管費(fèi)是4.8元/平方米，但是功能耗費(fèi)就高達(dá)2元。我們?cè)诿總�(gè)樓道都配了小管家，人力成本也不可小覷。”沈慧芳介紹，雖然收費(fèi)高的項(xiàng)目的盈利性比低收費(fèi)項(xiàng)目要好一些，但是整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍不高，要想贏利，還是要練內(nèi)功。“要優(yōu)化內(nèi)部的人力資本和優(yōu)化管理模式，合理控制成本，發(fā)展品牌。”

    “要在市場(chǎng)上立于不敗之地，就必須提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，比人家做得更專業(yè)，有自己的特色。”戴德梁行浙江區(qū)物業(yè)經(jīng)理竹葉在今年年初杭州物業(yè)服務(wù)與品質(zhì)生活研討會(huì)上曾經(jīng)建議杭州的物業(yè)管理學(xué)會(huì)細(xì)分市場(chǎng)蛋糕，開(kāi)辟出屬于自己的專屬領(lǐng)域，比如專做寫字樓物業(yè)服務(wù)。

    “我們正在探索多品牌同時(shí)經(jīng)營(yíng)，按照不同定位，將打造三大品牌。一是高端的管家品牌，二是普通的物業(yè)品牌，三是為老小區(qū)服務(wù)的三級(jí)公司。不同的定位，提供不同的服務(wù)。我們希望可以提供更專業(yè)的服務(wù)。”沈慧芳表示，浙江南都物業(yè)管理有限公司已經(jīng)意識(shí)到細(xì)分市場(chǎng)的重要性，正在探索新模式。