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    律師點(diǎn)評(píng)

    廣東省消費(fèi)者委員會(huì)法律顧問李瑾分析，目前置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。李律師歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進(jìn)行解讀和釋疑。不過記者認(rèn)為，雖然經(jīng)過專家指點(diǎn)，買家即使發(fā)現(xiàn)既不合理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是不買房。然而，對(duì)很多購(gòu)房者來說，比遇到霸王條款更窩心的是買不到房，因此只好對(duì)霸王條款忍氣吞聲，除非政府有關(guān)監(jiān)管部門能對(duì)制定霸王條款的開發(fā)商公開披露并進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，否則開發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣不動(dòng)樓的時(shí)候。

    霸王點(diǎn)一：變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

    某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》。”

    律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：對(duì)房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識(shí)非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。

    房管部門購(gòu)房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：

    1.工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；

    2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；

    3.取得供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。

    維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，最好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。

    霸王點(diǎn)二：延長(zhǎng)開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限

    某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后540日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

    律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長(zhǎng)了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購(gòu)房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過210個(gè)工作日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。

    維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意工作 日和日歷天的表述，盡量避免延長(zhǎng)開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。

    霸王點(diǎn)三：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)

    某樓盤購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí)行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測(cè)面積與《商品房買賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。

    律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)。開發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢(shì)地位。當(dāng)購(gòu)房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積時(shí)，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發(fā)商主張權(quán)利，取得補(bǔ)償。在樓價(jià)高企的今天，購(gòu)房者可能會(huì)面臨巨大損失。這顯然侵犯了購(gòu)房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。

    根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測(cè)面積與購(gòu)房合同約定面積有差異時(shí)，購(gòu)房者與開發(fā)商可以按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者甚至有權(quán)解除合同。

    維權(quán)建議：購(gòu)房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開發(fā)商索賠。