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    昨天，來(lái)自業(yè)主、物業(yè)、政府部門(mén)等代表各方面立場(chǎng)、持不同甚至截然不同觀點(diǎn)的各方代表齊聚一堂，在即將交付市人大常委會(huì)審議前，對(duì)備受關(guān)注、關(guān)系每戶上海老百姓切身權(quán)益的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》（以下簡(jiǎn)稱《修訂草案》）進(jìn)行聽(tīng)證。其間，對(duì)于業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的行為進(jìn)行制約，甚至對(duì)其賣(mài)房給予限制的做法是否合理等焦點(diǎn)問(wèn)題，各方代表在討論中你來(lái)我往，針?shù)h相對(duì)。
    在昨天聽(tīng)證會(huì)的最后，市人大常委會(huì)主任劉云耕說(shuō)：“你們的意見(jiàn)我們會(huì)吸納，修改以后我們還要進(jìn)行審議表決�！彼�表示，在昨天的聽(tīng)證會(huì)就43條、64條等意見(jiàn)矛盾比較大的條款進(jìn)行聽(tīng)證后，將要進(jìn)入人大常委會(huì)的審議程序。

    房產(chǎn)轉(zhuǎn)移與物業(yè)費(fèi)繳納掛鉤
    爭(zhēng)議點(diǎn)：第43條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)

    業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)憑證，但業(yè)主就物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納爭(zhēng)議金額提供相應(yīng)擔(dān)保的除外。業(yè)主已經(jīng)提供擔(dān)保的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)提起訴訟或者仲裁。

    解讀：通過(guò)限制轉(zhuǎn)移登記和抵押登記來(lái)達(dá)到迫使拖欠物業(yè)費(fèi)的申城業(yè)主繳費(fèi)的目的
    “目前，上海共有住宅小區(qū)10870個(gè)，物業(yè)管理占到總量的72%，如果部分人不繳納服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的總額就會(huì)減少，對(duì)消耗的款項(xiàng)也會(huì)減少，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的打折，通過(guò)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，特別是設(shè)備保養(yǎng)和維護(hù)等，最終損害的是住宅小區(qū)全體業(yè)主的利益�！鄙頌椤缎抻啿莅浮返奶岚溉耍�市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生昨天向市民代表解釋為何要在《修訂草案》43條通過(guò)限制轉(zhuǎn)移登記和抵押登記來(lái)達(dá)到迫使拖欠物業(yè)費(fèi)的申城業(yè)主繳費(fèi)的目的。
    劉海生解釋?zhuān)瑢?duì)欠費(fèi)行為在交易行為進(jìn)行制約符合我國(guó)行業(yè)規(guī)范。如現(xiàn)行房屋交易時(shí)對(duì)水、電、煤氣過(guò)戶均要求無(wú)欠費(fèi)記錄，其他省市也有對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)行為通過(guò)房地產(chǎn)登記進(jìn)行限制的，如廣州市。另外，其他國(guó)家和地區(qū)對(duì)此問(wèn)題也均規(guī)定了比較嚴(yán)格的措施，如德國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定，管理團(tuán)體可以剝奪欠繳費(fèi)用業(yè)主的居住權(quán)，如我國(guó)的臺(tái)灣規(guī)定，物業(yè)費(fèi)欠繳義務(wù)跟隨房屋交易轉(zhuǎn)移，房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)清償所有房屋欠繳的物業(yè)費(fèi)，無(wú)論經(jīng)過(guò)幾次買(mǎi)賣(mài)。

    正方：不交費(fèi)影響服務(wù)
    “業(yè)主不交納管理費(fèi)是對(duì)已交費(fèi)用的業(yè)主的不公平！”聽(tīng)證會(huì)的市民代表、徐匯區(qū)田林街道新苑一、二居委會(huì)主任丁美真認(rèn)為，不交物業(yè)費(fèi)不僅損害業(yè)主合法權(quán)益，也直接影響物業(yè)正常的服務(wù)，從而降低了物業(yè)服務(wù)管理水平，造成業(yè)主之間的矛盾，影響小區(qū)的安全。

    反方：物業(yè)公司會(huì)更強(qiáng)勢(shì)
    但是，聽(tīng)證會(huì)市民代表、來(lái)自紅楓路108弄的普通業(yè)主鄒晟則絲毫也不買(mǎi)賬�！拔矣X(jué)得43條的意見(jiàn)不合理！”鄒晟直言，據(jù)有關(guān)資料反映，現(xiàn)有的物業(yè)公司有70%左右是由原來(lái)的房管所，以及現(xiàn)在在社會(huì)上非常強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商衍生而來(lái)的。
    “如果43條可以通過(guò)，那意味著物業(yè)公司將會(huì)更加強(qiáng)勢(shì)！”鄒晟說(shuō)，在他看來(lái)，本來(lái)物業(yè)管理收費(fèi)是民事行為，物業(yè)公司跟業(yè)主是平等的，登記中心是政府一個(gè)事業(yè)單位，不宜介入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主間的糾紛。一旦法規(guī)規(guī)定要限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，很多人會(huì)被迫交這個(gè)錢(qián)。但實(shí)際上業(yè)主欠費(fèi)原因很多，一味限制是沒(méi)道理的。
    “我想問(wèn)一下，在發(fā)生欠繳的情況下，作為物業(yè)公司，你們有沒(méi)有行使過(guò)法律的權(quán)利，現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)成本很高，物業(yè)欠繳原因很多，我們也不排斥有小部分沒(méi)有理由的，但相當(dāng)多的情況是有一部分原因的，用這種方式來(lái)阻止交易的話，是否能夠解決爭(zhēng)議，對(duì)業(yè)主合理。”市人大法制委員會(huì)副主任委員丁偉將矛頭直指物業(yè)方面。
    丁偉表示，他個(gè)人認(rèn)為訴訟是最好的方法，對(duì)雙方都是有利的，而且雙方的爭(zhēng)議就解決了，“你說(shuō)成本高，成本高在哪里，如果敗訴的話是敗訴人承擔(dān)的，我想知道你們有沒(méi)有行使過(guò)法律權(quán)利。”

    物業(yè)：打官司執(zhí)行難
    對(duì)于丁偉的質(zhì)疑，物業(yè)方面的聽(tīng)證代表當(dāng)時(shí)就嘆起了苦經(jīng)，來(lái)自物業(yè)公司的李風(fēng)感嘆“在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)是弱勢(shì)群體”，他坦言，“很多時(shí)候物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不愿意去打官司的，因?yàn)槲液蜆I(yè)主打官司，“哪怕我官司贏了，下一次我們的矛盾會(huì)更加惡化，我們公司通常會(huì)選擇和滿兩年不交的業(yè)主打官司�！�
    李風(fēng)介紹，上海目前的中高端樓宇投資客比較多，外地的客人手機(jī)打不通，或者找不到人，公告成本也很高。還有，物業(yè)公司如果自己去打官司，法院收費(fèi)很低，25元，但是如果請(qǐng)律師做的話，一個(gè)案子要500元，而且是作為長(zhǎng)期合作的價(jià)格，承擔(dān)不起，而且執(zhí)行難也是問(wèn)題。

    房屋遇緊急情況時(shí)物業(yè)應(yīng)立即維修
    爭(zhēng)議點(diǎn)：第64條 物業(yè)強(qiáng)制維修和緊急維修

    發(fā)生下列嚴(yán)重影響房屋使用和安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管辦事處報(bào)告：
    （一）屋頂、外墻滲漏的；
    （二）電梯、水泵故障影響正常使用的；
    （三）外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的；
    （四）消防設(shè)施損壞，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的；
    （五）其他嚴(yán)重影響房屋使用和安全的情況。
    前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用，按照管理規(guī)約規(guī)定或者經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)或者在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中直接列支。
    物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

    解讀：該條款可化解動(dòng)用維修基金難問(wèn)題
    劉海生介紹，此前上海不少小區(qū)出現(xiàn)漏水等危險(xiǎn)情況，需要?jiǎng)佑镁S修基金，卻因“三分之二”法則遭遇執(zhí)行難。為化解這個(gè)難題，此次立法設(shè)置了“物業(yè)強(qiáng)制維修和緊急維修”條款�！缎抻啿莅浮返�64條規(guī)定，對(duì)嚴(yán)重影響房屋使用和安全的緊急情況，物業(yè)應(yīng)立即維修和采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)向業(yè)委會(huì)和物業(yè)所在地房管辦報(bào)告。

    正方：關(guān)鍵是要防腐敗
    市民代表樓伯飛表示，他覺(jué)得這條比較合理、可行，但關(guān)鍵是要防止腐敗，“我覺(jué)得要公示，要讓大家知曉，還有要有應(yīng)急預(yù)案，還有不管大小項(xiàng)目，我贊成公開(kāi)招標(biāo)，維修費(fèi)用要由中介審計(jì)，把好資金關(guān)。關(guān)于審計(jì)問(wèn)題，我建議政府可以參照司法鑒定的做法�！�

    反方：怕“不嚴(yán)重不修”
    市民代表徐佩芬認(rèn)為，該條款是保證業(yè)主正常居住的條款，即民生條款，保證業(yè)主安居條款，保證業(yè)主尊嚴(yán)的居住條款及人性化的條款，但美中不足的是加上了條件，就是有嚴(yán)重和緊急兩個(gè)程度的副詞，“如不刪除，按語(yǔ)法分析，也就是說(shuō)屋頂、外墻滲透要嚴(yán)重的，否則不修�！�