房企逐鹿萬億級市場 資本熱潮下物業(yè)公司臨“運營大考”
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2018/12/4 15:06:54
后地產(chǎn)時代，物業(yè)公司“逐鹿”資本市場風口。
11月26日，物業(yè)管理服務(wù)提供商濱江服務(wù)集團遞交港交所上市申請。而在不久前的11月初，新城悅控股有限公司（以下簡稱“新城悅”）成功登陸港交所。
據(jù)統(tǒng)計，近年來，包括佳兆業(yè)、華潤置地、旭輝、綠城等品牌房企已經(jīng)分拆或正在籌劃物業(yè)上市。而在這背后，如何實現(xiàn)物業(yè)拓展增值，尋求企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)盈利性也成為擺在眾多物業(yè)服務(wù)運營商面前的一道難題。
新城悅相關(guān)負責人日前在回復《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，物業(yè)管理行業(yè)是管理存量的一個行業(yè)，為了不斷強化新城悅的市場拓展能力，在物業(yè)管理市場中能夠不斷成長，公司經(jīng)過深入全面的研究，決定走向資本市場，同時通過募集資金為市場拓展打下較好的基礎(chǔ)。
對此，旭輝旗下上海永升物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“永升物業(yè)”）相關(guān)負責人回應(yīng)本報記者采訪表示，公司目前處于緘默期，不適合接受采訪。綠城服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“綠城服務(wù)”）相關(guān)負責人表示會就相關(guān)采訪問題轉(zhuǎn)告有關(guān)部門，截至發(fā)稿未獲回復。
上市潮開啟
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有9家物業(yè)公司在香港上市。另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有63家物業(yè)公司掛牌新三板。
濱江服務(wù)集團此次發(fā)布的IPO招股書顯示，截至今年8月31日，集團在浙江省的15個城市及上海設(shè)立了35間附屬公司及分支機構(gòu)，向約48000個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。截至今年8月31日，集團在管總建筑面積為1080萬平方米，共有68個在管物業(yè)，包括51個住宅物業(yè)及17個非住宅物業(yè)。
近年來，隨著房地產(chǎn)市場進入存量房時代，物業(yè)管理蛋糕也在不斷增加。國海證券研究報告指出：在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預(yù)計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。
以2014年彩生活在港上市為標志，申請上市的物業(yè)企業(yè)不斷增加。2017年以來掛牌上市的主流物業(yè)企業(yè)就包括港股的雅生活服務(wù)和A股物業(yè)第一股——南都物業(yè)。
2017年5月，由旭輝控股及其大股東林氏兄弟以合計68.75%持股量共同控股的永升物業(yè)正式掛牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物業(yè)就選擇終止掛牌，迅速從新三板退市，計劃赴港IPO。
11月6日，新城悅登陸港股主板。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有9家物業(yè)公司在香港上市。另據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前，已經(jīng)有63家物業(yè)公司掛牌新三板。
“由于新三板融資功能較低，越來越多的公司開始追逐香港上市。在香港除了國內(nèi)常見的IPO和借殼上市外，還有一種介紹上市的方式，較IPO批核速度更快，同時也可避免因公開認購股份而導致大量吸納市場資金的壓力。其中彩生活、綠城服務(wù)和中奧到家都選擇了IPO的融資方式。”中信建投證券研究部日前發(fā)布的研究報告分析指出。
“曲線”融資？
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，物業(yè)分拆上市不排除獲得融資來緩解企業(yè)資金壓力的可能性。
“類似物業(yè)公司都在擴張規(guī)模，通過上市融資加速擴張，目前尚處于粗放型競爭階段。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時表示。
濱江服務(wù)集團日前發(fā)布的IPO招股書顯示，2015年~2017年，公司流動負債分別為9139.8萬元、1.78億元、2.78億元。2018年截至8月31日，公司流動負債已達3.45億元。
除了濱江服務(wù)集團，數(shù)據(jù)顯示，2014年末~2016年末，新城悅流動負債占負債總額的比重分別為100%、100%和99.84%，公司流動負債占比較高，主要原因是報告期內(nèi)隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大，公司經(jīng)營性負債占比較大且持續(xù)增加。此外，2014年~2016年公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為5750.42萬元、1.19億元、-7505.67萬元。
“公司籌資活動現(xiàn)金流入主要為股東增資收到的現(xiàn)金和向關(guān)聯(lián)方拆入的資金，公司籌資活動現(xiàn)金流出主要為報告期內(nèi)股利支付和向關(guān)聯(lián)方拆入資金的還款。公司于2016年進行了股份制改制并于當年清償了所有非經(jīng)營性的關(guān)聯(lián)方資金往來，從而導致了2016年度的籌資活動現(xiàn)金流出現(xiàn)負數(shù)。”新城悅相關(guān)負責人回應(yīng)表示。
上述負責人同時表示，公司于2014年~2016年期間通過持續(xù)盈利及引入投資者增資的方式，已逐步降低了資產(chǎn)負債率。在未來期間，公司可以通過資本市場的成功運作獲取權(quán)益資本，從而進一步降低資產(chǎn)負債率。
永升物業(yè)的IPO招股書顯示，2015年~2017年，公司流動負債分別為2.4億元、3.19億元、4.45億元，截至2018年3月1日，上述流動負債已升至4.68億元。此外，2015年~2017年，公司資產(chǎn)負債率分別為65%、66.2%、65.2%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，物業(yè)分拆上市不排除獲得融資來緩解企業(yè)資金壓力的可能性，“在開發(fā)公司里面，物業(yè)公司顯示不出它的作用，干脆把物業(yè)拆分干凈，需要投資的話，去其他方面去融資，也不排除去獲得‘殼’資源的可能。”
增值服務(wù)“窘境”
以物業(yè)管理費用收益為主，其他增值服務(wù)和相關(guān)的一些業(yè)務(wù)還有待挖掘，可持續(xù)性和規(guī)模性有待探討，這是好多物業(yè)公司所面臨的痛點。
“物業(yè)公司上市后的市值都不是很突出，這些上市的物業(yè)公司都是一些傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，沒有什么獨特的特點。”張大偉坦言。
事實上，扎堆上市背后，有觀點指出，物業(yè)行業(yè)在規(guī)模擴張方面存在“天花板”，單純的規(guī)模競爭無法從根本上改變物業(yè)資源集中型的發(fā)展模式。綠城服務(wù)集團行政總裁吳志華也曾指出，5億平方米規(guī)模就已經(jīng)做到物業(yè)管理的極限。因此，擺脫單純依賴物業(yè)費，實現(xiàn)物業(yè)增值拓展，成為不少物業(yè)管理企業(yè)的新課題。
數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，綠城服務(wù)的毛利率為18.8%，去年同期為18.6%，2016年同期為18.7%，對比相關(guān)企業(yè)中期報告數(shù)據(jù)，這一毛利率在同行業(yè)處于中低端水平。另據(jù)公司2018年半年度報告，報告期內(nèi)公司凈利潤率為7.4%，去年同期為8.1%。此外，公司上半年物業(yè)服務(wù)占總收入的比重也由去年的69.4%下滑至68.8%。
除了綠城服務(wù)，2015年~2018年，永升物業(yè)毛利率從16.1%逐年提升至27%。這主要得益于物業(yè)管理服務(wù)毛利率的穩(wěn)步提升，以及非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)毛利率的整體穩(wěn)定。不過，據(jù)相關(guān)企業(yè)年報數(shù)據(jù)，相較于其余的11家在A股或H股上市或籌備上市的物業(yè)公司，永升物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)稱不上突出。在管總建筑面積在12家物業(yè)公司中位列第九，毛利率處于中等水平。
此外，據(jù)永升物業(yè)此前發(fā)布的IPO招股書，公司一般業(yè)務(wù)運營過程中不時涉及法律糾紛。截至2015年、2016年、2017年及2018年3月31日，公司或然負債撥備分別為人民幣3萬元、30萬元、50萬元及30萬元。另據(jù)相關(guān)工商信息顯示，永升物業(yè)共涉及裁判文書213份，開庭公告208條，法院公告8條，其中涉及多起合同糾紛。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從收入結(jié)構(gòu)來看，目前百強企業(yè)多種經(jīng)營中仍以社區(qū)服務(wù)為主導，占比47.84%，包括社區(qū)空間運營、社區(qū)金融、房屋經(jīng)紀、電商、家政和養(yǎng)老服務(wù)；其次是顧問咨詢，占比20.36%，工程服務(wù)和其他分別占比16.28%和15.52%。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，以物業(yè)管理費用收益為主，其他增值服務(wù)和相關(guān)的一些業(yè)務(wù)還有待挖掘，可持續(xù)性和規(guī)模性有待探討，這是好多物業(yè)公司所面臨的痛點。
（原標題：房企逐鹿萬億級市場 資本熱潮下物業(yè)公司臨“運營大考” 實習記者：付魁記者：張玉石、英婧）
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