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　　杭州新城北運(yùn)河新城，集聚了世界的目光。繼前期推出核心區(qū)兩宗商住、一宗商業(yè)用地之后，日前，再次推出兩宗商業(yè)用地。至此，運(yùn)河新城主打“商業(yè)配套先行牌”的思路日漸清晰。先做宅地，還是先做配套？在這個(gè)兩難抉擇中，運(yùn)河新城核心區(qū)選擇了后者。

　　地產(chǎn)潛力股

　　繼錢江新城之后，運(yùn)河新城浮出水面。

　　運(yùn)河新城規(guī)劃范圍東至拱康路，西至巨州路，南至石祥路，北至繞城高速公路，沿京杭大運(yùn)河兩岸，跨拱墅、余杭二區(qū)，其中拱墅區(qū)7.27平方公里，余杭區(qū)3.12平方公里。

　　運(yùn)河新城核心區(qū)3.12平方公里，位于運(yùn)河西岸余杭區(qū)界內(nèi)，東至運(yùn)河、北至宣杭鐵路、西至通益路、南至余杭拱墅區(qū)交界，以構(gòu)建運(yùn)河新城主中心、輻射勾莊單元和農(nóng)副物流等綜合體、提升良渚組團(tuán)整體發(fā)展水平、打造“品質(zhì)之城、美麗之洲”精品亮點(diǎn)為目標(biāo)。

　　運(yùn)河新城概念一亮相，便一直牽動(dòng)著地產(chǎn)界的神經(jīng)。

　　沿上塘高架北行，車過石祥路，京杭大運(yùn)河往北看去，便是未來的運(yùn)河新城了。記者看到，這片農(nóng)居與工業(yè)廠房雜糅的板塊正在嬗變。不少地塊拆遷完畢，呈凈地狀。其中好幾宗地塊已在開始施工。同行專家告訴記者，運(yùn)河新城核心區(qū)是杭州20大新城之一，東臨運(yùn)河，西依上塘高架，規(guī)劃地鐵4號(hào)線橫貫東西，沿運(yùn)河形成杭州獨(dú)一無二的島居生活布局。目前，核心區(qū)內(nèi)主干道儲(chǔ)運(yùn)路、金昌路、通運(yùn)路以及謝村港河道整治工程均已開工建設(shè)，今年可投入使用，運(yùn)河新河道與核心區(qū)生態(tài)島綠化工程年內(nèi)開工，現(xiàn)有迪凱運(yùn)河印象、凱喜雅和瑞麒時(shí)代3個(gè)項(xiàng)目入駐開發(fā)。去年5月25日，運(yùn)河新城核心區(qū)首次出讓土地，31號(hào)商住地塊占地約32畝，樓面均價(jià)約8629元/平方米，溢價(jià)率79.8%。

　　與好運(yùn)路南側(cè)2號(hào)商業(yè)地塊、勾運(yùn)路南側(cè)46號(hào)商住地塊聯(lián)合成塊，聚集了強(qiáng)大的輻射力。專家分析，從這些核心區(qū)塊所屬的商圈發(fā)展目標(biāo)來看，近期其核心商圈（5公里范圍）約有人口20萬，未來導(dǎo)入的人口，將具備較高的消費(fèi)能力和消費(fèi)品位，稀缺的商業(yè)配套將成為運(yùn)河新城核心區(qū)炙手可熱的樓市熱點(diǎn)。

　　核心區(qū)再推兩宗優(yōu)質(zhì)地塊

　　如果拋開新城概念，從地產(chǎn)板塊角度來看，這里的地產(chǎn)也充滿了想象。城北正成為杭州地產(chǎn)開發(fā)的重鎮(zhèn)。城之南，濱江板塊受天塹之阻，地產(chǎn)開發(fā)浪潮目前大不如前。城西文一西路板塊雖然方興未艾，但大機(jī)構(gòu)圈地占比重，地產(chǎn)想象空間也有限。向東，九堡、下沙，囿于典型的城郊結(jié)合部狀態(tài)，開發(fā)難度相對(duì)偏大。而城北，從西之三墩、申花、祥符，一直向東至半山、丁橋，目前地產(chǎn)開發(fā)無一不是如火如荼。運(yùn)河新城，作為新城北帶上“依水而居，大隱于市”的地產(chǎn)處女地，是不折不扣的地產(chǎn)潛力股。也許運(yùn)河新城的決策者們也看到了其中的地產(chǎn)玄機(jī)，上周，再次推出核心區(qū)兩宗商業(yè)用地。

　　即將出讓的兩宗商業(yè)地塊，即勾運(yùn)路南側(cè)商業(yè)金融地塊一、二，均位于核心區(qū)銀河埠商貿(mào)中心片區(qū)內(nèi)。區(qū)域配套方面： 區(qū)域內(nèi)主干道通益路、勾運(yùn)路、康橋路已建成通車，儲(chǔ)運(yùn)路、金昌路正在建設(shè)中，今年可投入使用；規(guī)劃地鐵4號(hào)線在勾運(yùn)路與儲(chǔ)運(yùn)路交叉設(shè)置站點(diǎn)；快速公交、公交首末站、社會(huì)停車場(chǎng)在區(qū)域內(nèi)均有規(guī)劃布局；沿運(yùn)河規(guī)劃設(shè)置水上巴士旅游線路，南與市區(qū)、北與塘棲連貫，規(guī)劃在運(yùn)河新河道通行游船，生態(tài)島設(shè)置碼頭。

　　具體指標(biāo)：商業(yè)金融業(yè)地塊一：位于勾運(yùn)路和儲(chǔ)運(yùn)路交叉西南，與規(guī)劃地鐵4號(hào)線勾運(yùn)路儲(chǔ)運(yùn)路口站零距離。規(guī)劃用地25.1畝，容積率3.5，建筑面積5.9萬方，限高100米。

　　商業(yè)金融業(yè)地塊二：位于地塊一西側(cè)，與瑞麒時(shí)代商住項(xiàng)目相鄰。規(guī)劃用地16.4畝，容積率3.8，建筑面積4.2萬方，限高150米。

　　本次推出的地塊，與前期出讓地塊聯(lián)合成為一個(gè)業(yè)態(tài)豐富的生活核心區(qū)，不僅僅輻射極為便捷的“一公里圈”，更輻射3到5公里的大商業(yè)圈。

　　現(xiàn)在首先追求的是業(yè)態(tài)，而不是地價(jià)

　　記者了解到，事實(shí)上，運(yùn)河新城西區(qū)以“運(yùn)河活力之島、商務(wù)繁榮之區(qū)”為建設(shè)主題，以“杭州北部功能多元化的都市活力區(qū)、運(yùn)河新城的核心商務(wù)辦公區(qū)、新城西岸的島居生活倡導(dǎo)區(qū)”為功能定位。

　　運(yùn)河新城西區(qū)，總體上將形成“1+8”概念布局：1是運(yùn)河新城東西兩岸的核心—運(yùn)河生態(tài)島，8是西岸依托河流形成的8個(gè)概念島，其中：北部為3個(gè)居住片區(qū)，北起宣杭鐵路，南至勾運(yùn)路，以康橋路為隔；中部為4個(gè)商務(wù)公建片區(qū)，北起勾運(yùn)路，南至金昌路；南部為1個(gè)居住片區(qū)，北起金昌路，南至拱墅區(qū)交界。上述“1+8”布局以沿運(yùn)河濱水休閑帶相聯(lián)結(jié)，總體形成“一心一帶八島”的功能結(jié)構(gòu)布局。

　　從運(yùn)河新城地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，決策者們似乎以商業(yè)地產(chǎn)開局。

　　事實(shí)情況如何呢？為此，昨天本報(bào)記者采訪了杭州市余杭區(qū)良渚組團(tuán)管委會(huì)副主任俞列明。

　　他說，運(yùn)河新城規(guī)劃是杭州城北副中心，怎么樣吸引大的商業(yè)設(shè)施入駐，是運(yùn)河新城建設(shè)的著力點(diǎn)。他坦言，當(dāng)前的形勢(shì)下，最主要的是怎么樣把業(yè)態(tài)做起來；把城北做起來，不是靠幾個(gè)樓盤，而是要靠大的商業(yè)設(shè)施。所以今年他們重點(diǎn)推的幾塊都是商業(yè)用地。這幾塊地目前都已經(jīng)是凈地，與規(guī)劃地鐵四號(hào)線換乘站只隔一條馬路，離上塘高架很近，優(yōu)勢(shì)非常明顯。據(jù)他透露，擬出讓地塊優(yōu)先引進(jìn)高端綜合性商業(yè)項(xiàng)目，如五星級(jí)酒店、shopping mall等。作為地產(chǎn)處女地，先做宅地，還是先做商業(yè)配套，一直是地產(chǎn)界的困惑。沒人氣，商業(yè)配套無法運(yùn)營；而沒有商業(yè)配套，也無法積聚居住人氣。這確實(shí)是一個(gè)兩難的選擇。談起先做商業(yè)配套的原因，俞列明說，一方面是宏觀形勢(shì)引導(dǎo)，另一方面是，商業(yè)做好了，后面的宅地才更有市場(chǎng)。所以，目前運(yùn)河新城核心區(qū)先做業(yè)態(tài)，追求高品質(zhì)的綜合開發(fā)。