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    杭州土地市場(chǎng)回暖的跡象，從未來科技城板塊最先顯現(xiàn)出來。

    與其他一些平淡無奇缺乏光鮮概念支撐的板塊相比，未來科技城板塊毫無疑問已成為杭州樓市的一顆新星。這個(gè)板塊在過去的一兩年中，是余杭的土地供應(yīng)主力軍，同時(shí)也是杭州樓市唯一地價(jià)創(chuàng)新高的板塊。未來科技城土地市場(chǎng)近期的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，由此也成了近期杭州樓市的一大熱點(diǎn)話題。

　　宅地拍出歷史最高價(jià)

　　今年以來，當(dāng)其他板塊的土地市場(chǎng)仍陷低迷之時(shí)，未來科技城板塊卻高潮迭起，引來全城矚目：

　　4月9日，未來科技城一宗建筑體量還不到2萬平方米的宅地，卻引來一場(chǎng)激烈的“龍虎斗”，南方水泥最終經(jīng)過29輪拼殺力挫對(duì)手，成交樓面價(jià)9750元/平方米，溢價(jià)9%。

　　6月1日，首入杭州的香港興業(yè)，經(jīng)過41輪拼殺之后，才將未來科技城一宗低密度宅地收入囊中。33%的溢價(jià)率，創(chuàng)下了2014年以來杭州土地市場(chǎng)的新高。

　　6月16日，經(jīng)過43輪激烈角逐，金地最終以5.64億元的總價(jià)拿下未來科技城一宗宅地，溢價(jià)率高達(dá)30%。

　　7月7日，未來科技城85號(hào)宅地出讓，再度掀起狂潮。首次入杭的泰禾經(jīng)過38輪激烈廝殺之后，最終從11家房企中勝出，成交樓面價(jià)高達(dá)12504元/平方米，溢價(jià)率達(dá)70%，創(chuàng)下未來科技城地價(jià)新高。

　　事實(shí)上，杭州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了2013年的“巔峰”之后，2014年之后陷入了集體低迷，多宗地塊均以底價(jià)成交，就連原本被看好的老汽車東站地塊，最終也僅加價(jià)兩輪就被平安輕松拿下，14234元/平方米的樓面價(jià)可謂是實(shí)惠之至。

　　盡管杭州樓市正處于回暖之中，連續(xù)多月的成交表現(xiàn)也還算差強(qiáng)人意，但畢竟房價(jià)并未大幅反彈。而從其他板塊來看，土地市場(chǎng)的回升似乎也并不明顯。為何未來科技城的地價(jià)會(huì)創(chuàng)下新高？

　　“未來科技城85號(hào)地塊創(chuàng)下樓面價(jià)新高，有它一定的偶然因素。比如它是淘寶城周邊的最后一宗宅地，同時(shí)又是低密度地塊，具有一定的市場(chǎng)稀缺性。樓面起拍價(jià)設(shè)置得也比較合理，每平方米才7000多元，房企的拿地興趣很大。而且這塊地總價(jià)也不算太高，最終成交價(jià)8.8億元，很多房企都還有這個(gè)資金實(shí)力。”

　　漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春認(rèn)為，這一次未來科技城地價(jià)創(chuàng)下新高，可能偶然因素更多一些，但未來科技城的土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖，卻是不容置疑的。

　　不過對(duì)于整個(gè)杭州土地市場(chǎng)而言，全面回暖恐怕還言之過早。

　　產(chǎn)業(yè)支撐成最大優(yōu)勢(shì)

　　從未來科技城近期土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，它對(duì)眾多大鱷產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力。比如7月7日的85號(hào)宅地拍賣會(huì)，一共吸引了萬科、濱江、金地、大華等11家實(shí)力房企。

　　“泰禾拿地價(jià)創(chuàng)下新高，再加上之前幾次的土地出讓，說明越來越多的房企看好未來科技城的板塊價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;建工地產(chǎn)營銷部總經(jīng)理毛勇鋒表示，未來科技城的各項(xiàng)利好正在逐步釋放中，板塊價(jià)值具有很強(qiáng)的成長性，而這正是眾多房產(chǎn)大鱷趨之若鶩的原因。

　　最近兩三年，因前景被普遍看好，未來科技城與奧體中心，共同成為杭州樓市的“雙子星座”。即便是在房價(jià)進(jìn)入下行通道的2014年，未來科技城也表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性，而這個(gè)板塊上的歐美金融城更是屢屢成為月度銷售冠軍，充分印證了市場(chǎng)對(duì)未來科技城的高度認(rèn)可。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，未來科技城價(jià)值真正爆發(fā)，正是始于2014年。這一年，杭州調(diào)整城市規(guī)劃，首次將未來科技城確立為杭州城市副中心，這意味著未來科技城今后將享受更多的公共配套資源，大大提振了板塊的市場(chǎng)信心。

　　從地域發(fā)展的角度來看，未來科技城毗鄰西溪濕地，可以有效地承接城西的溢出效應(yīng)。城西可以說是杭州人居板塊地一個(gè)高點(diǎn)，經(jīng)過早年地高密度開發(fā)，土地資源幾乎開發(fā)殆盡，向西拓延已成必然選擇。大量無緣在城西核心區(qū)域拿地的房企，落子未來科技城，也就成了一種次優(yōu)選擇。

　　當(dāng)然，未來科技城之所以能夠從眾多板塊中脫穎而出，自有它獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)，那就是強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐。杭州未來科技城（海創(chuàng)園）是中組部、國資委確定的全國4個(gè)未來科技城之一，是浙江省十二五期間重點(diǎn)打造的杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)新極核。淘寶城、海創(chuàng)園、夢(mèng)想小鎮(zhèn)等紛紛入駐，這些“高大上”的項(xiàng)目不僅對(duì)未來科技城起到了強(qiáng)大的人口導(dǎo)入作用，各類人才的到來也在很大程度上提升了整個(gè)板塊的人口層次。

　　有了產(chǎn)業(yè)支撐的未來科技城，也就有了強(qiáng)勁的消費(fèi)需求。2013年8月，多達(dá)1.2萬名員工先后搬入淘寶城，由此在未來科技城掀起一股阿里員工置業(yè)熱潮，多個(gè)樓盤從中受益。而隨著夢(mèng)想小鎮(zhèn)的落地，一大批互聯(lián)網(wǎng)＋的創(chuàng)業(yè)者，也將很快成為購房主力軍。與那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的板塊相比，未來科技城顯然不會(huì)有“空城”之憂。

　　短期市場(chǎng)將面臨巨壓

　　樓面價(jià)創(chuàng)下新高，這對(duì)未來科技城的在售樓盤而言，顯然是一個(gè)利好。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，低價(jià)創(chuàng)新高往往是房價(jià)上漲的前兆。不過，記者近日從歐美金融城、西溪逸境、西溪悅居等未來科技城在售樓盤售樓處了解到，近期售價(jià)未做任何調(diào)整。

　　“如果是在市場(chǎng)行情并不太好的時(shí)候，尤其是在供應(yīng)量很大的時(shí)候，地價(jià)創(chuàng)下新高，房價(jià)未必會(huì)跟著漲。如果一個(gè)樓盤貿(mào)然提價(jià)，其他樓盤不肯跟進(jìn)的話，這個(gè)樓盤就會(huì)陷入銷售困境，畢竟購房者現(xiàn)在的選擇余地很大。前幾年地價(jià)一漲樓盤連夜提價(jià)，那主要還是因?yàn)榉吭垂��?yīng)十分緊張。”對(duì)此陳煥春認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，未來科技城地價(jià)創(chuàng)新高，可以給那些處于深套之中的開發(fā)商帶來信心，但暫時(shí)還無法直接拉高房價(jià)。

　　盡管業(yè)內(nèi)普遍看好未來科技城的前景，但是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是，經(jīng)過最近兩三年高密度的土地出讓，未來科技城的庫存壓力也越來越大。至少在短期內(nèi)，未來科技城的眾多樓盤將陷入一場(chǎng)混戰(zhàn)。

　　未來科技城大規(guī)模出讓土地始于2012年，并在這一年首次引來外來大鱷。目前，未來科技城在售樓盤主要有歐美金融城、中交悅西溪、西溪融莊、新城西溪逸境、大華西溪風(fēng)情橙品、富力西溪悅居、合景疊彩園等10多個(gè)，僅歐美金融城一個(gè)樓盤的后續(xù)房源供應(yīng)量就多達(dá)1000余套。未來科技城在售樓盤可售住宅房源總量約5000套，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋排屋、花園洋房、高層公寓，價(jià)格落差也相對(duì)較大。

　　此外，未來科技城的潛在供應(yīng)量，更是一個(gè)龐大的數(shù)字。2012年至今，未來科技城成為余杭區(qū)土地最大的供應(yīng)戶，同時(shí)也是杭州市土地出讓最密集的板塊之一，先后共出讓40多宗土地。僅今年，未來科技城就已出讓4宗宅地，總建筑體量超過23萬平方米，預(yù)計(jì)可增加2000多套房源。此外，2013年、2014年出讓的多宗地塊，如富力十號(hào)、合景泰富旗下的多個(gè)項(xiàng)目，也將陸續(xù)進(jìn)入開盤季，推高當(dāng)前的市場(chǎng)庫存量。

　　也正因?yàn)槿绱�，面�?duì)未來科技城洶涌而來的土地市場(chǎng)熱潮，市場(chǎng)出現(xiàn)了希望降溫的聲音，畢竟2013年開發(fā)商高價(jià)拿地而被套的項(xiàng)目比比皆是。而過快的推地節(jié)奏，也不利于這個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。