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    樓市再度大熱圖行天下，有關(guān)市場走向的話題自然又成為熱點。上周，包括朱中一、易憲容、趙杭生等多位地產(chǎn)“名角”先后來到寧波，就本地樓市現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢各自發(fā)表了觀點。

    “當前的成交熱市來之不易，開發(fā)商應(yīng)倍加珍惜，要將理性繼續(xù)保持下去。”“成交量放大，這是好事；但若房價也跟著報復(fù)性放大，宏觀政策就很可能有變，那么樓市行情也會跟著變！”……

    在發(fā)言中，幾位地產(chǎn)專家在肯定了當前樓市成交態(tài)勢之外，又不約而同地向開發(fā)商發(fā)出了諄諄告誡：當前房地產(chǎn)熱市的基礎(chǔ)并不牢固，開發(fā)商務(wù)必繼續(xù)保持清醒與理性，以促進樓市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

    樓市需求的根基并不穩(wěn)

    “5月份的需求大爆發(fā)，有多是來自于真正的剛性需求？恐怕并沒有我們想象得那么多。”6月13日，在寧波舉行的“2009滬甬別墅論壇”上，浙江大學(xué)教授、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生如是說。

    趙杭生認為，包括寧波在內(nèi)的浙江樓市，在第一季度屬于由剛性及改善型需求支撐的恢復(fù)性增長，但在第二季度就屬于爆發(fā)性的增長，而促成爆發(fā)性增長的原因，并不在于剛性需求的作用，而是政策面以及大市環(huán)境的利好作用。

    “一方面nb.focus.cn，我國的樓市是政策市，政策在很大程度上決定了樓市的走勢。去年下半年，隨著金融風暴的來臨，政策全面轉(zhuǎn)向，樓市這才開始復(fù)蘇回暖。在這個意義上講，這一輪的樓市成交的報復(fù)反彈，不是源于樓市供求關(guān)系的作用，而是歸功于政策，甚至‘歸功’于金融危機。”

    “另一方面，著眼于拉動內(nèi)需，貨幣政策適度從寬，使得資金流動性‘水位’不斷上漲，抬升了通脹的預(yù)期。這種情況下，大量保投資性的資金流入房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，這個資金占10%多，可能還會再增加。5月份寧波成交量大爆發(fā)，誠然有剛性、拆遷等需求的支撐，但投資的因素在里面起了很大的作用。”趙杭生說。

    顯然，這種由政策刺激、流動性資金充裕、投資需求入市引發(fā)的熱市，其基礎(chǔ)并非是實體經(jīng)濟的大幅增長，因而并不是非常牢固。

    對此觀點，寧波一些資產(chǎn)地產(chǎn)人也表示了贊同。

    “寧波房地產(chǎn)市場是否已走出困境？個人認為還沒有，因為房地產(chǎn)不可能脫離于實體經(jīng)濟而獨立存在。”寧波均勝房產(chǎn)總經(jīng)理繆百年認為，在實體經(jīng)濟沒有明顯好轉(zhuǎn)，國際金融危機大環(huán)境沒有改變的當前，房價走高應(yīng)只是暫時的天龍八部，盲目斷言住宅市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時尚早，不適當?shù)拇蠓�度漲價對寧波樓市健康發(fā)展是無益的。

    盲動漲價，可能會“逼出”新政

　　“眼下的樓市行情，實屬來之不易！”6月9日舉行的江北房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一向在場的地產(chǎn)界人士呼吁：應(yīng)倍加珍惜當前的旺市行情，繼續(xù)保持理性的發(fā)展態(tài)勢。

    朱中一認為，基于中央及地方的政策都“擺在那”，今年的整體樓市不會大起大落。但他同時警告：市場變化無常，尤其在經(jīng)歷了2007年的非理性市場的教訓(xùn)后，無論開發(fā)商還是消費者都應(yīng)更加理性看待市場。

    對于寧波樓市，朱中一認為盡管住宅市場成交大幅增長，但其發(fā)展還待進一步觀察。“市場在去年底逐步被激活，除了救市政策的出臺，需求積累以及開發(fā)商價格促銷的都是重要因素。而經(jīng)過這幾月的持續(xù)性釋放，短期內(nèi)有效需求還有多大的量？價格若再度非理性的大漲，這部分需求會不會出手買？好不容易集聚起來的樓市信心會否再受打壓？這些不確定因素都是須理性對待的。”

    非理性漲價可能帶來的另一個后果是，宏觀調(diào)整政策可能會在明年“被迫”作出調(diào)整。“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)天龍八部，在整個宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇過程中扮演著重要的角色，所以我認為至少年內(nèi)宏觀政策不會變，但這還需要一個前提，那就是房價沒有出現(xiàn)報復(fù)性的增長。反之，政策在明年可能會有變化。”浙江大學(xué)教授、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說。

    事實上，隨著樓市的再度趨熱，房價再度高企,一些城市又開始想辦法進行“抑市”，盡管措施比較“平和”，但傳遞的信號值得關(guān)注。比如日前，上海、廣州分別公布措施,通過促進后市供應(yīng)、調(diào)整土地供求等來穩(wěn)定樓市。

    “單成交量的放大，宏觀政策不會變。但房價若跟著非理性大漲，宏觀政策可能會變。政策一變，整個樓市的狀態(tài)就將發(fā)生變化。”趙杭

    生可所“用心良苦”，反復(fù)告誡開發(fā)商保持理性，珍惜當前的成交旺市。

    開發(fā)商應(yīng)提高“測市”能力

    經(jīng)歷了去年市場深度調(diào)整的“痛楚”，“保持理性”一度成為開發(fā)商的共識。不過，隨著樓市成交大熱，一些開發(fā)商似乎又按捺不不住了。顯然，在變化多端的面前，開發(fā)商要“保持理性”說說容易，真做起來卻很難。

    作為全國房企的“娘家人”，朱中一顯然看到了開發(fā)商的這一軟肋。在江北論壇上17173，他像叮囑自己的孩子一樣向開發(fā)商發(fā)出諄諄告誡：“開發(fā)商要理性、成熟，必須要增強對市場的調(diào)查和分析能力，努力提高對市場前期規(guī)劃與判斷。這一點很重要！”

    朱中一在這方面表揚了萬科。他說，這一輪暖市，一靠政策，二靠開發(fā)商自己的降價促銷。在自身促銷方面，萬科率先行動，其原因就在萬科對市場調(diào)查非常細，從而形成了自己對市場發(fā)展的判斷。事實證明，萬科的判斷是正確的。“真正成熟的企業(yè)，要結(jié)合自己的實際，形成自己的市場判斷，不要跟風。”朱中一說。

    在具體分析上，朱中一提醒開發(fā)商“一定要客觀全面”。“比如我們在分析房地產(chǎn)市場時，‘城市化’是個重要的信心源，它是推進我國房地產(chǎn)業(yè)最強大的一個動力。但也要看到，城市化并不是把高樓造起來就城市化了，它是以勞動力轉(zhuǎn)移為前提的。如果城市化率上升的太快，不光是買房，租房的問題，還有城市就業(yè)崗位的問題。如果沒有工作崗位，住到城里來干什么？！”

    朱中一表示，類似的“客觀全面”，在外來人口等地產(chǎn)拉動因素上的分析也都應(yīng)考慮到�？偟膩碚f，我國正處于工業(yè)化、城市化進程的初中期，房地產(chǎn)前景看好這一點是毋庸質(zhì)疑的。但開發(fā)商在具體分析時，特別是研判短期市場時，這些因素的參考也許意義并不大。