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    《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)已經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，對2010年1月1起施行的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》》(以下簡稱《條例》)具體內(nèi)容作出了細(xì)化，使之更具可操作性。昨天，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人就市民關(guān)心的內(nèi)容專門作了詳解。

　　各部門的管理職能明確

　　《條例》的貫徹實(shí)施，涉及到廣大業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和眾多行政主管部門的行為。但從目前我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，還存在不少矛盾和問題，如各行政執(zhí)法部門職能交叉、執(zhí)法效率低，停車難、違章搭建、破墻開門等問題仍較為突出；部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主投訴增多；業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，不能發(fā)揮自治管理作用等。

　　新出臺的《實(shí)施意見》，對市、區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)管理職能劃分，相關(guān)行政職能部門職責(zé)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作有了明確規(guī)定；前期物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理用房配置、物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)費(fèi)交納、物業(yè)管理等也作出了規(guī)定。這意味著對住宅小區(qū)的管理更具可操作性。

　　有關(guān)部門可依法履行職責(zé)

　　《實(shí)施意見》根據(jù)各行政職能部門職責(zé)和日常物業(yè)管理活動中的突出問題，明確了各相關(guān)行政部門的職責(zé)分工，便于各部門依法履行職責(zé)。

　　如，公安(交警、消防)部門可對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車(化學(xué)品車)的行為依法采取措施進(jìn)行處理；并負(fù)責(zé)處理社會噪聲類型的行為等。

　　城管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為。

　　工商部門對利用車棚(庫)及違反《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

　　規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為；按市政府有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)查處擅自開挖地坪降低地坪標(biāo)高的行為。

　　房屋安全主管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用安全的行為。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標(biāo)行為。

　　經(jīng)營用房收益用于物業(yè)管理

　　《實(shí)施意見》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理經(jīng)營用房的出租經(jīng)營辦法，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。

　　按規(guī)定，業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，將物業(yè)管理經(jīng)營用房自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營，所得經(jīng)營收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨(dú)記賬，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理的其他需要。 

　　物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會自行出租經(jīng)營的，合同簽定后應(yīng)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)一份備查。物業(yè)管理經(jīng)營用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的，合同簽定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意并蓋業(yè)主委員會的章。

　　空關(guān)房也要交納物業(yè)費(fèi)

　　根據(jù)《條例》規(guī)定和廣大業(yè)主關(guān)注的日常問題，《實(shí)施意見》進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)上的五方面做法。一，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況；二，業(yè)主的空關(guān)房，第二年起物業(yè)費(fèi)按80%比例交納；三，明確物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時，雙方當(dāng)事人對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算情況作出約定，從產(chǎn)權(quán)過戶上控制少數(shù)人無理欠費(fèi)的問題；四，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，確保新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)移接交工作的正常開展；五，明確產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位的車庫、車位，在沒有出售前應(yīng)出租給小區(qū)業(yè)主停放車輛。為防止建設(shè)單位以長期出租、高額收租為由，影響正常出租，導(dǎo)致車庫、車位空置，對車庫、車位租賃期限規(guī)定原則上一次不超過一年。租金由物價部門和建委另行規(guī)定。