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    當(dāng)新“地王”不斷涌現(xiàn)時(shí)，北京也迎來了自己的新“鋪王”。6月底，SOHO中國(guó)舉行前門大街兩個(gè)商鋪競(jìng)標(biāo)定標(biāo)會(huì)。一85平方米的商鋪以1800元/月/平方米的租價(jià)，被北京御膳坊食品廠競(jìng)得。另一商鋪被北京長(zhǎng)潤(rùn)來商貿(mào)有限公司以1530元/月/平方米的價(jià)格競(jìng)得。據(jù)稱這一價(jià)格已經(jīng)超過國(guó)貿(mào)首層旺鋪約1500元/平方米的月租價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國(guó)在前門的這兩個(gè)商鋪堪稱京城的“商鋪之王”。

    ●直擊：幾家歡喜幾家愁

    就在前門兩個(gè)旺鋪高價(jià)定標(biāo)時(shí)，在金融街一購(gòu)物中心，剛剛在網(wǎng)上看到SOHO中國(guó)前門項(xiàng)目競(jìng)價(jià)的消息后，某品牌服裝售貨員劉小姐卻準(zhǔn)備告別金融街了。劉小姐介紹說，雖然一個(gè)月營(yíng)業(yè)額能達(dá)到20余萬元，但考慮各種成本，公司認(rèn)為一直是賠本。“到6月底就夠兩年租期了，我們就不租了。”

    在這家購(gòu)物中心，停業(yè)退租的并非一兩家。“遷址”、“品牌調(diào)整”，在地下一層和三層，可以看到多家品牌店的告知。據(jù)鄰近商戶說，“這些店都是撤攤，而非遷址。”

    在北京，遇到“品牌調(diào)整”、招商難問題的還有不少。在學(xué)清路某購(gòu)物廣場(chǎng)的個(gè)別樓層，成片成片的鋪位都空著。已經(jīng)入駐的商戶告訴《廣廈時(shí)代》：“一兩個(gè)月都沒有新來的租戶了。大片地方空著，很少有人愿意進(jìn)來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，生意很差。”

    ●解讀：商業(yè)地產(chǎn)尚處于“養(yǎng)傷期”

    一邊是天價(jià)商鋪“過熱”，一邊是多家商場(chǎng)冷清，究竟哪種才是北京商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)縮影？

    “兩個(gè)天價(jià)商鋪沒有任何代表意義。”對(duì)于SOHO旗下天價(jià)商鋪的出爐，漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍說。就整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)看，從2006年以來，北京許多大型購(gòu)物中心面世，但能保持良好運(yùn)轉(zhuǎn)的，只有屈指可數(shù)的幾家。“不能用一兩個(gè)商鋪來衡量整個(gè)行業(yè)發(fā)展，”戴德梁行華北區(qū)商鋪董事葉沛能的觀點(diǎn)與朱友軍不謀而合。中原地產(chǎn)策劃師胡興華也認(rèn)為，SOHO前門項(xiàng)目處在特定區(qū)位，面對(duì)日均數(shù)萬的旅游人群，加之歷史文化底蘊(yùn)，共同構(gòu)成這兩個(gè)商鋪的不可替代性。

    而與這兩個(gè)占盡“地利”的商鋪形成明顯對(duì)照的是，北京許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰由于選址不利，存在著先天不良的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，類似有的大型購(gòu)物中心選擇建在沒有商業(yè)氛圍的寫字樓密集區(qū)，面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)就是“下班時(shí)間就沒人了”。如果再距離成熟商業(yè)區(qū)比較近，就容易被搶走客流。

    根溯源，商業(yè)地產(chǎn)選址失誤的背后，更多的是前期科學(xué)定位的缺失。葉沛能認(rèn)為，國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是“無中生有”，“感覺一個(gè)地段不錯(cuò)，就直接上馬一個(gè)大型購(gòu)物中心，完全不管該地段是否有商業(yè)氛圍，是否有足夠購(gòu)買力的支撐。”葉沛能說，在香港等商業(yè)地產(chǎn)比較成功的城市，一個(gè)購(gòu)物中心都是從最初的百貨等業(yè)態(tài)開始，從一個(gè)點(diǎn)開始，經(jīng)過幾年商業(yè)氛圍的積累，慢慢演變而成的。而就北京來說，高檔購(gòu)物中心的主要消費(fèi)客群已經(jīng)形成了對(duì)東部成熟商圈的認(rèn)可度，“再想在西部金融街一步到位運(yùn)行大型購(gòu)物中心，不是一日之功。”

    不僅如此，前期定位的不足還會(huì)直接造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不足、開業(yè)延遲。“有些項(xiàng)目看上去是提前開業(yè)，實(shí)際上卻是延遲開業(yè)。”朱友軍介紹說，因?yàn)橛械纳虡I(yè)項(xiàng)目從一開始定位失誤，租金“攀比”附近發(fā)展多年的成熟項(xiàng)目，導(dǎo)致招商不利，一直拖到現(xiàn)在才開業(yè)。

    凡此種種，都是商業(yè)地產(chǎn)的“傷痛”，因此朱友軍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)必然要經(jīng)歷現(xiàn)在的“養(yǎng)傷期”。

    ●展望：零售巨頭新動(dòng)帶來利好預(yù)期

    “雖然商業(yè)地產(chǎn)正在‘養(yǎng)傷’，但前景看好。”朱友軍表示，從近年商業(yè)地產(chǎn)放量增多，要開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目增多，許多開發(fā)商也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以看出，包括北京在內(nèi)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。

    日前，位于四方橋區(qū)域某樓盤人士透露，家樂福已確定進(jìn)駐該項(xiàng)目。這將使家樂福在5公里左右半徑內(nèi)擁有５家店。對(duì)此，朱友軍認(rèn)為，家樂福對(duì)這一區(qū)域的偏愛，正因?yàn)槠淇春迷搮^(qū)域的購(gòu)買力，提前“搶市場(chǎng)”：“我不開店別人也會(huì)開，與其讓別人來擠壓我的市場(chǎng)，不如我自己交叉覆蓋。”

    無獨(dú)有偶，零售業(yè)巨頭看中北京市場(chǎng)潛力的不止家樂福一家，另一家零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)哪抗馍踔撩闇?zhǔn)了遠(yuǎn)郊。6月25日，沃爾瑪在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的首家分店延慶店開業(yè)。

    葉沛能認(rèn)為，零售巨頭開新店，都有一系列技術(shù)指標(biāo)的，都經(jīng)過對(duì)地塊和周邊消費(fèi)群體及潛在消費(fèi)群體的科學(xué)分析。“對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說，既要看到零售巨頭新動(dòng)向中透露出的利好，更要從中借鑒專業(yè)團(tuán)隊(duì)科學(xué)定位和管理的精髓。”