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    抑許久的“剛需”在政策“東風(fēng)”的帶動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量瘋狂增長(zhǎng)，成交均價(jià)也在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)。開發(fā)商解決了資金的束縛后，又展開了新一輪“圈地”運(yùn)動(dòng)，一時(shí)間，開發(fā)商狂熱拿地，搶地現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

    剛剛過(guò)去的2009年上半年，或許是戲劇性地影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)記憶的半年。

　　2008年下半年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)。

    從上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、股市復(fù)蘇以及杭州房地產(chǎn)新政等利好因素的繼續(xù)推動(dòng)，杭州樓市步入新一輪增長(zhǎng)期。

    半年消化了3.3萬(wàn)套，不僅歷史上絕無(wú)僅有，而且超過(guò)了除2007年以外的任何一年的全年成交量，甚至逼近了2007年全年3.9萬(wàn)套的成交量

    2008年是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家調(diào)控的影響開始降溫，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)低迷期；而2009年上半年在2008年底救市政策及措施的效果初顯的情況下，短短6個(gè)月內(nèi)也發(fā)生了較大的變化。變化主要體現(xiàn)在成交的量和價(jià)上。從年初開始，庫(kù)存走勢(shì)直線下降，去庫(kù)存化加速；從3月份開始，杭州樓市成交量節(jié)節(jié)高升，特別是5月份，塑造了杭州樓市月度成交歷史最高記錄，房?jī)r(jià)在不同程度的下降后有所反彈，樓市在經(jīng)歷了震蕩之后逐漸走向平穩(wěn)。

    一、一手房去庫(kù)存化速度直線上升。

    2009年年初，杭州主城區(qū)商品房庫(kù)存量在3.2萬(wàn)套，到6月30日，下降到1.6萬(wàn)套，去庫(kù)存1.6萬(wàn)套，去庫(kù)存化的速度非常快，但是市場(chǎng)實(shí)際消化了3.3萬(wàn)套——上半年新開盤樓盤向市場(chǎng)補(bǔ)充了1.7萬(wàn)套房源。半年消化了3.3萬(wàn)套，不僅杭州歷史上絕無(wú)僅有，而且超過(guò)了除2007年以外的任何一年的全年成交量，甚至逼近了2007年全年3.9萬(wàn)套的成交量。

    年初，按去年的銷售速度，去庫(kù)存需要2年以上時(shí)間�？墒乾F(xiàn)在如果按5、6月的速度，現(xiàn)有房源還不夠賣兩個(gè)月。

    二、一二手房成交總量刷新歷史記錄。

    杭州主城區(qū)2009年上半年，一手房商品住宅成交325.7萬(wàn)平方米，與去年同期相比上升185%，比去年全年的成交面積（212萬(wàn)平方米）高出54%，其中2009年上半年月平均銷售面積遠(yuǎn)高于2007年、2008年月平均成交水平；同時(shí)成交均價(jià)逐步趨于平穩(wěn)。

    從成交套數(shù)來(lái)看，2009年上半年，杭州市主城區(qū)共成交33157套房子，與去年同期相比增長(zhǎng)了161%；甚至比去年全年還多9955套。

    2009年上半年杭州市二手房市場(chǎng)交易總量約為2萬(wàn)多套，與去年同期的交易總量相比大約增加了3倍，比去年全年的成交量高32%。交易價(jià)格方面，今年上半年杭城主城區(qū)二手房交易均價(jià)13210元/平米，相比去年同期12652元/平米的均價(jià)上漲了4.41%；環(huán)比去年下半年均價(jià)12698元/平米則上漲了4.03%。

    在目前二手房市場(chǎng)中，從產(chǎn)品類型來(lái)看，60平米以下的小戶型房源是成交的主力，其前半年的交易比重高居各區(qū)間之首，占整體成交水平的39.08%，從上半年市場(chǎng)成交來(lái)看，90平米以下的中小戶型比重占了7成，說(shuō)明目前市場(chǎng)上中小戶型依然是二手房市場(chǎng)的主力；另外隨著市場(chǎng)持續(xù)的繁榮，改善性需求也加入到市場(chǎng)中來(lái)，使得大戶型交易比重不斷上升。

    從價(jià)格區(qū)間來(lái)看，交易價(jià)格在50萬(wàn)以內(nèi)和50-100萬(wàn)區(qū)間的二手房源交易比重分別占到總交易量的17.87%和48.51%。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，低總價(jià)房源數(shù)量呈逐年遞減的趨勢(shì)；中高總價(jià)的100-150萬(wàn)和150-200萬(wàn)區(qū)間房源的成交比例分別為總交易量的15.96%和7.88%，同比去年同期分別增長(zhǎng)了2.55%和1.65%。

    主要得益兩點(diǎn)：“剛需”全面釋放；價(jià)格達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期

    抑制的需求集中爆發(fā)。眾所周知，2008年杭州市場(chǎng)成交低迷，許多的不確定性使消費(fèi)者持幣觀望成了那個(gè)階段樓市最明顯的特征，而到了2009年2月份，受各項(xiàng)新政作用疊加的影響，使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本的準(zhǔn)入門檻大幅度降低，同時(shí)經(jīng)過(guò)半年多的遲疑觀望，杭州樓市并沒有發(fā)生大幅度的下挫，反而使消費(fèi)者看到政府救市的決心，部分剛性需求因?yàn)闀r(shí)間的耗費(fèi)顯得更為急促，從而推動(dòng)了市場(chǎng)上剛性需求的釋放。除剛性需求外，從5月份開始，各種不同置業(yè)目的、不同身份的購(gòu)房者開始進(jìn)入市場(chǎng)，各行各業(yè)的投資者開始涌入。

    價(jià)格達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期。相對(duì)于2008年，2009年年初的住宅價(jià)格有了一定幅度的下行，這使購(gòu)房者抑制的需求在價(jià)格的調(diào)整下有了釋放的理由，個(gè)別樓盤降價(jià)帶來(lái)的旺銷效益使成交量上揚(yáng)，隨大流的心態(tài)促進(jìn)了更多的人加入購(gòu)房的行列。

    成交量的快速上升使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)的熱度開始向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，開發(fā)商紛紛拿地，土地成交溢價(jià)高

    上半年，杭州公開出讓地塊28宗，同比上升86.7%，出讓面積683757平方米，成交金額總共為115億元，其中6月土地成交最火爆，出讓金額占據(jù)了上半年總量的七成。

    住宅用地市場(chǎng)的波動(dòng)非常劇烈。去年上半年住宅用地出讓集中在1月份和5月份，今年上半年則集中在1月份和6月份，最主要的是在6月份，住宅用地出讓金額達(dá)到790456萬(wàn)元。非住宅用地市場(chǎng)顯得相對(duì)平靜，波動(dòng)平穩(wěn)。

    從上半年土地成交溢價(jià)及競(jìng)價(jià)次數(shù)來(lái)看，搶地現(xiàn)象主要集中在第二季度，地塊溢價(jià)最高達(dá)127%，競(jìng)價(jià)次數(shù)最高達(dá)67次，而第一季度土地基本都以底價(jià)成交。從3月份開始，杭州商品房市場(chǎng)成交持續(xù)火爆，開發(fā)商有充足的資金來(lái)加強(qiáng)自己的土地儲(chǔ)備，所以6月份土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

    從成交案例來(lái)看，6月30日，杭州城北橋西和申花板塊四塊土地出讓，本地及外來(lái)眾多開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪，樓面地價(jià)均接近甚至超過(guò)10000元/平方米，土地溢價(jià)率也在50%以上。