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    一、市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧：
　　
    2009年上半年1至5月份，絕大多數(shù)城市的樓市交易出現(xiàn)了回暖跡象，個(gè)別城市比如深圳，杭州、成都和蘇州的交易情況，可用“井噴”來形容。受周邊城市成交回暖刺激，湖州樓市4、5月份同樣出現(xiàn)了量升價(jià)提的銷售情況。

    據(jù)對(duì)上半年購(gòu)房情況的調(diào)查分析來看，湖州的房地產(chǎn)主要購(gòu)房群體還是以改善性需求為主，剛性需求的量保持比較穩(wěn)定，而且近期投資性需求回升，購(gòu)買第二套房的人數(shù)有所增加。

    二、市場(chǎng)回暖原因分析：

    第一，2008年房?jī)r(jià)處在高位的一線城市，在2008年末和2009年初房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅下調(diào)現(xiàn)象，從而在前段時(shí)間釋放出一部分對(duì)價(jià)格敏感但在去年采取觀望策略的自住性購(gòu)房需求。

    第二，部分投資性需求開始入市。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到可以租抵供的時(shí)候，投資性需求入市，樓市的供需關(guān)系就得到了改善，房?jī)r(jià)的底部就會(huì)形成。目前最新的按揭貸款基準(zhǔn)利率已降到 5.94%，如果再打 7折，將只有 4.16%。從月供和租金的關(guān)系來看，湖州已基本達(dá)到可以租養(yǎng)供。投資性購(gòu)房需求的釋放已具備條件。再加上商業(yè)銀行對(duì)二套房貸審查標(biāo)準(zhǔn)的放松，使得非炒房行為的投資性需求也享受到了優(yōu)惠的按揭利率，客觀上為部分改善性需求和投資性需求開始釋放提供了條件。

    第三，消費(fèi)者對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂。為規(guī)避通脹壓力，更多人會(huì)選擇購(gòu)置物業(yè)，從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)還是比較可靠的保值性投資品。

    第四，國(guó)家及地方政府的政策扶持。因?yàn)橐獞?yīng)對(duì)當(dāng)前的金融危機(jī)，國(guó)家及地方政府出臺(tái)的一系列有利于房地產(chǎn)業(yè)的政策，特別是國(guó)家放松銀根、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有力的推動(dòng)了樓市的回暖，使消費(fèi)者產(chǎn)生了房產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)健上升的預(yù)期。

    三、樓市未來走向預(yù)期：

    預(yù)期判斷：繼續(xù)量升價(jià)穩(wěn)，局部“井噴”。

    筆者不認(rèn)為漲價(jià)現(xiàn)象將成為 2009年的主流。這是因?yàn)?2008年處于歷史高峰的施工面積，將形成巨大的供應(yīng)壓力。去庫(kù)存仍將是房地產(chǎn)行業(yè) 2009年的一個(gè)艱巨任務(wù)。

    消費(fèi)者追漲的心理被調(diào)動(dòng)起來了。去年一年積壓的剛性需求，隨著價(jià)格的下調(diào)和政策的利好，在今年春節(jié)過后，逐步開始入市。而市場(chǎng)銷售形勢(shì)轉(zhuǎn)好，開發(fā)商庫(kù)存壓力減少，部分開發(fā)商甚至由此引發(fā)提價(jià)。這樣一來，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲了，供應(yīng)量也不多了，出手晚的話可能更虧，土地市場(chǎng)開始回暖，近期北京爆出“地王”，廣州新推的幾塊地也經(jīng)過多輪競(jìng)拍高價(jià)賣出，說明開發(fā)商對(duì)樓市的未來預(yù)期看好。

    湖州目前已開始有一些樓盤也已出現(xiàn)上調(diào)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，漲價(jià)幅度大約在 5%到 10%之間。短期來說，專業(yè)人士認(rèn)為目前樓市所出現(xiàn)的人氣的聚攏，并不會(huì)很快消失，另一個(gè)是銀行的貸款態(tài)度也不會(huì)發(fā)生很大的變化，所以對(duì)于湖州下半年的房市，持謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。但未來樓市仍存在一些不確定性。

    房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。目前的房地產(chǎn)回暖應(yīng)當(dāng)是方向性的回暖，現(xiàn)在的熱和以前的熱是兩種狀態(tài)，起碼消費(fèi)者的心態(tài)完全不同，在當(dāng)前狀況下不存在以前的恐慌性購(gòu)買，是市場(chǎng)需求積蓄爆發(fā)的正常反應(yīng)。我們同時(shí)也贊成銷量逐步下滑的預(yù)測(cè)，但總體上應(yīng)該仍是回暖的。

    相關(guān)鏈接：2009年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

    房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

    1-5月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅比1-4月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落25.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資7105億元，同比增長(zhǎng)4.4%，比1-4月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落30.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.9%。

    1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，增幅比1-4月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長(zhǎng)22.6%，增幅比1-4月回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積1.33億平方米，增長(zhǎng)23.6%，比1-4月回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。

    1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

    商品房銷售情況：

    1-5月，全國(guó)商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%；辦公樓銷售面積下降1.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)18.3%。1-5月，商品房銷售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)49.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)11.6%和27.9%。

    全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

    5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為95.94，比4月份提高1.18點(diǎn)。

    從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為93.13，比4月份提高1.93點(diǎn);

    本年資金來源分類指數(shù)為96.62，比4月份提高2.32點(diǎn);

    土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.55，比4月份回落0.15點(diǎn);

    商品房空置面積分類指數(shù)為89.05，比4月份回落2.15點(diǎn);

    房屋施工面積分類指數(shù)為93.93，比4月份提高0.46點(diǎn)。