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楊曉軒 攝

    杭州一直以來(lái)以最適宜生活的城市為榮，很少提及杭州連續(xù)五年在“福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”中居首位，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)投資事實(shí)上確實(shí)也未能形成氣候。眼下，各路地產(chǎn)投資客蜂擁杭州住宅市場(chǎng)，而少數(shù)嗅覺(jué)靈敏的投資客們洞幽燭微，則開(kāi)始搶占杭州商業(yè)地產(chǎn)先機(jī)。

　　搶掘杭州商業(yè)地產(chǎn)第一桶金

　　杭州樓市一直以住宅為主角，商業(yè)地產(chǎn)一直是“弱勢(shì)群體”

　　杭州有許多市場(chǎng)，從四季青到陶瓷品批發(fā)市場(chǎng)，不勝枚舉，市場(chǎng)本身就是商業(yè)地產(chǎn)，所以說(shuō)杭州就是個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的大市。但是杭州一直以來(lái)是以最適宜生活的城市為榮，很少提及杭州連續(xù)五年在“福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”中位居首位。在宣傳的內(nèi)容、廣度、強(qiáng)度上和宜居城市不可相提并論。

　　杭州的樓市也一直以住宅為主角，商業(yè)地產(chǎn)一直是“弱勢(shì)群體”。作為配角的商業(yè)地產(chǎn)弱勢(shì)主要體現(xiàn)在：一、在房地產(chǎn)研討的時(shí)候，甚少談及商業(yè)地產(chǎn)，所以說(shuō)從理論到實(shí)踐，商業(yè)地產(chǎn)一直處于原始狀態(tài)�！稑鞘小愤@本雜志很具有代表性，與種類(lèi)繁多的住宅項(xiàng)目信息相比，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容少得可憐。二、在二手房市場(chǎng)里，商鋪信息估計(jì)只占總信息的2%~5%。三、一般我們提起大亨也以住宅開(kāi)發(fā)大亨居多，而商業(yè)地產(chǎn)少有話語(yǔ)權(quán)。

　　目前，杭州住宅用地價(jià)格暴漲，拿地的未拿地的心里都沒(méi)譜，與此同時(shí)，商業(yè)開(kāi)發(fā)用地，包括村留用地等“擦邊球項(xiàng)目”卻是俯拾即是。

　　杭州是一個(gè)市場(chǎng)大市，本應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)市，但為何商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直默默無(wú)聞？

　　原來(lái)，商業(yè)與地產(chǎn)楚河漢界老死不相往來(lái)

　　樓市有兩大陣營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)大都為草根陣營(yíng)，住宅大都為房產(chǎn)大鱷，在此中間，則需要中介來(lái)進(jìn)行溝通，中介無(wú)非就是策劃、廣告、招商、經(jīng)營(yíng)管理，還有物管和規(guī)劃設(shè)計(jì)院，杭州有兩百多家所謂房地產(chǎn)策劃專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，真正敢說(shuō)在商業(yè)地產(chǎn)上有所建樹(shù)的屈指可數(shù)，知名的更是寥若晨星，這直接導(dǎo)致在前幾年的地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，總是找四季青等各大市場(chǎng)談。這幾年，隨著市場(chǎng)證的停發(fā)，地產(chǎn)商又將眼光鎖定在了杭州大廈、銀泰等百貨巨頭或者各大超市上，從單一運(yùn)營(yíng)模式的行為和心態(tài)來(lái)看，這樣的開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)十分不靠譜也很不專(zhuān)業(yè)，這直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，踏入其中，或得到了餡餅，又或遭遇了陷阱。

　　杭州商業(yè)地產(chǎn)大有可為，它將長(zhǎng)期供不應(yīng)求，其需求將比住宅市場(chǎng)的需求更為堅(jiān)挺

　　雖然杭州是二線城市，但從它的購(gòu)買(mǎi)力、人口構(gòu)成，消費(fèi)質(zhì)量上來(lái)說(shuō)早已與一線城市并駕齊驅(qū)，這也是杭州為何能連續(xù)五年蟬聯(lián)“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”第一名的關(guān)鍵原因，杭州商業(yè)地產(chǎn)將長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　究其原因，可以概括為以下幾點(diǎn)：一、隨著房地產(chǎn)泡沫論此起彼伏，房?jī)r(jià)日益漸高，國(guó)家對(duì)住宅的調(diào)控往往不可避免，開(kāi)發(fā)商在高價(jià)拿地，消費(fèi)者在高位買(mǎi)房的同時(shí)，都在擔(dān)心誰(shuí)會(huì)是最后一個(gè)接盤(pán)者？但是看現(xiàn)有情況，國(guó)家有沒(méi)有可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控？國(guó)家一直在鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)，政策的傾斜，讓商業(yè)地產(chǎn)成為投資的避風(fēng)港。二、杭州商業(yè)輻射全省，浙江各地的民間消費(fèi)能力不容小覷，全國(guó)百貨業(yè)單店消費(fèi)第一的桂冠落在了杭州大廈頭上，力證了杭州乃至浙江的消費(fèi)力強(qiáng)勁，杭州商業(yè)地產(chǎn)，還有更多機(jī)會(huì)可以期許。

　　杭州的住宅回報(bào)平均只有2.8%左右，而杭州的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率平均在5%左右

　　地產(chǎn)價(jià)值具有多重性，即使用價(jià)值和投資價(jià)值；官方理論一直堅(jiān)持房產(chǎn)使用價(jià)值為主，附帶投資，杭州的實(shí)際情況卻與之相反�，F(xiàn)今，杭州房地產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)在使用價(jià)值之上。

　　但是，具體而言，從投資價(jià)值來(lái)講，商鋪投資的回報(bào)既穩(wěn)又高，商鋪投資利潤(rùn)回報(bào)高于住宅投資。杭州的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率平均在5%左右（上海在6%左右），杭州的住宅回報(bào)平均只有2.8%左右。也就是說(shuō)用100萬(wàn)元在杭州買(mǎi)商鋪年租金回報(bào)有5萬(wàn)元左右，買(mǎi)房子只有2.8萬(wàn)元左右。從“泡沫”現(xiàn)象講，租金與房?jī)r(jià)之比越低，“泡沫化”越嚴(yán)重；從租出率講，商鋪的空鋪率低，住宅的空租率高；從投資方面講，考慮回報(bào)率，還要考慮到抗跌性。受金融危機(jī)的影響，今年初住宅打折力度極大，而商鋪只是掛牌多了，根本不見(jiàn)打折；再講增值，以孩兒巷為例，2000年的住宅價(jià)格在5000元/平方米，商鋪10000元/平方米左右，現(xiàn)住宅在20000/平方米，商鋪上漲到了60000/平方米。其他區(qū)域也類(lèi)似。

　　作為投資者，不能被紛繁錯(cuò)亂的廣告投放蒙蔽了雙眼。

　　杭州商業(yè)地產(chǎn)投資前景總體向好，并不意味著所有商業(yè)地產(chǎn)都值得投資。

　　作為開(kāi)發(fā)商，我們認(rèn)為在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候不能繞過(guò)商業(yè)規(guī)劃，不能自覺(jué)市場(chǎng)環(huán)境好，就繞過(guò)自己不懂的部分盲目運(yùn)作。許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)吃到了這樣的苦頭�，F(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商忽視房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃和顧問(wèn)公司的作用，無(wú)法與商家進(jìn)行對(duì)接，許多商家就是想把店鋪一賣(mài)了之，完全不顧市場(chǎng)能不能接受，根本心里沒(méi)譜。

　　以涌金廣場(chǎng)為例，它把商業(yè)開(kāi)發(fā)的要件全都省略掉了，最終走到了現(xiàn)在這一步。

　　以瑞典商貿(mào)城為例，一年砸下逾千萬(wàn)元進(jìn)行廣告宣傳，最后卻以爛尾樓草草收?qǐng)�，�?dāng)初的投資者損失慘重，欲哭無(wú)淚。

　　這樣的慘痛經(jīng)歷能避免么？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)有些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：一、考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。瑞典商貿(mào)城的失敗就是因?yàn)樗�的市�?chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)都很高，它在政策上的許多承諾都是無(wú)法兌現(xiàn)的，大多數(shù)投資者看到了這點(diǎn)，致使其銷(xiāo)售不暢，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目失敗。涌金廣場(chǎng)的失敗也是政策風(fēng)險(xiǎn)所致，但這不是政府政策，而是由自身銷(xiāo)售政策造成的，它將商鋪賣(mài)給消費(fèi)者之后，沒(méi)有統(tǒng)一回租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，造成一盤(pán)散沙，根本無(wú)法整體投入使用，而它的市場(chǎng)條件決定了它必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，它制定的政策和市場(chǎng)需求無(wú)法統(tǒng)一，必將繼續(xù)現(xiàn)在萎靡的狀態(tài)，如不改變，再關(guān)十年也不無(wú)可能的。因此我們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一定要判斷開(kāi)發(fā)商所制定的各項(xiàng)政策合理與否，回租年限和回租比例等各方面有無(wú)實(shí)現(xiàn)的可能。

　　作為投資者要判斷市場(chǎng)危險(xiǎn)，還有許多經(jīng)驗(yàn)值得投資者們分享：比如商業(yè)地產(chǎn)的定位準(zhǔn)確與否，比如說(shuō)它是步行街、賣(mài)場(chǎng)抑或是百貨，是輻射局部，輻射社區(qū)還是輻射全市；它的這些定位準(zhǔn)確與否，這些定位和他的商業(yè)形態(tài)符不符合；它的商業(yè)體量和它的覆蓋市場(chǎng)相不相匹配；輻射市場(chǎng)的消費(fèi)能力能不能形成；它的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，以及它的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和它的經(jīng)營(yíng)成本，這些條件若都成立的話，投資者最后考慮商鋪投資產(chǎn)出比符不符合要求，就可以下手了。