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    與住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增的火爆景象不同，今年以來國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍是一幅低迷景象�？罩寐示痈卟幌�、租金持續(xù)下滑，讓商業(yè)地產(chǎn)體會(huì)到金融危機(jī)后的“蕭條之痛”。不過，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍也促使商業(yè)地產(chǎn)近期呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。

    復(fù)蘇跡象隱現(xiàn)

    從2008年下半年開始，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率開始明顯上升，租金也跌至幾年內(nèi)的低點(diǎn)。

    在北京寫字樓集中的CBD地區(qū)，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)多家寫字樓租賃部生意都很蕭條。而CBD地區(qū)平均接近140元每月每平米的租金價(jià)格，相對(duì)于去年的229.4元，降幅達(dá)到39%，幾乎接近2006年底的132元水平。在廣州，寫字樓平均租金也跌回到4年前的水平。

    這也可以從不少商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中得以驗(yàn)證。根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，北京CBD地區(qū)空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場(chǎng)整體的空置率為21.8%。第一太平戴維斯的報(bào)告則披露，在上海，整體空置率在第二季度下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至16.8%，部分項(xiàng)目再次推遲開工或交付時(shí)間。

    租賃市場(chǎng)方面，上半年大城市寫字樓市場(chǎng)普遍出現(xiàn)租金下滑的跡象。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫字樓租金與2008年底相比分別下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、廣州準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金分別下滑12.56%、8.88%、7.56%。

    不過，從最近幾個(gè)月來看，商業(yè)地產(chǎn)也隱現(xiàn)出部分回暖跡象。2008年領(lǐng)跌的深圳寫字樓市場(chǎng)率先復(fù)蘇，連續(xù)4個(gè)月租金出現(xiàn)明顯反彈。

    中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著個(gè)人投資日益活躍，預(yù)計(jì)下半年深圳寫字樓市場(chǎng)將延續(xù)上半年良好走勢(shì)，租金持續(xù)上漲、空置率明顯下降；上海、北京上半年寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)仍顯乏力，但上海市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，下半年上海寫字樓市場(chǎng)有望先于北京結(jié)束調(diào)整。

    從6月整體情況看，寫字樓供銷情況出現(xiàn)積極變化。北京等四大城市新增寫字樓面積39.08萬平方米，環(huán)比下降8.61%，同期寫字樓銷售面積48.52萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21.63%。分析師認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)活躍度增加，寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)逐漸形成。

    另外，政策面暖風(fēng)也有望助推商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇。據(jù)悉，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)則》有望在10月1日前后正式出臺(tái),將允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，細(xì)則如能順利實(shí)施,將擴(kuò)大流入房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是寫字樓市場(chǎng)的貨幣資本,拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求,促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的整體回暖。

    成交開始活躍

    與價(jià)格下降形成鮮明對(duì)比的是，寫字樓成交表現(xiàn)得十分活躍。投資資本近期也開始青睞國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)。位于黃浦區(qū)的悅達(dá)黃浦河濱廣場(chǎng)被一地產(chǎn)投資基金整棟買走，總價(jià)約2.19億元，單價(jià)為25987元/平方米。大型國(guó)有企業(yè)購(gòu)寫字樓作為辦公自用的需求也有所增加，例如國(guó)家開發(fā)銀行購(gòu)買廣州富力盈力大廈半棟寫字樓自用，中信證券斥資10億元購(gòu)買深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期寫字樓項(xiàng)目作為辦公樓。

    “國(guó)內(nèi)買家傾向于較長(zhǎng)線的投資，且融資成本較低，因此能夠比短線投資的國(guó)外買家出價(jià)更高。另外，由于投資限制放寬，允許國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投資于房地產(chǎn)，以及設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的苗頭已現(xiàn)，市場(chǎng)上潛在國(guó)內(nèi)買家的數(shù)量呈上升趨勢(shì)。”仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰表示。

    仲量聯(lián)行研究報(bào)告指出，目前，中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者正積極尋求收購(gòu)機(jī)會(huì)，而一些國(guó)外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行擇棄。由于資產(chǎn)價(jià)格適中，且銀行貸款帶來了資本流動(dòng)性的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于投資機(jī)會(huì)正顯現(xiàn)出更多興趣。

    高端酒店業(yè)的投資熱情也開始高漲。香港地產(chǎn)大亨鷹君集團(tuán)主席羅嘉瑞日前表示，很看好中國(guó)內(nèi)地高端酒店業(yè)。鷹君集團(tuán)旗下的朗廷集團(tuán)預(yù)計(jì)，在截至2012年的未來4年內(nèi)，將在中國(guó)內(nèi)地投資10億美元，簽訂或經(jīng)營(yíng)15家品牌酒店。

    不過，中房協(xié)副秘書長(zhǎng)肖曉儉提醒，商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，目前，全國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)都出現(xiàn)過剩苗頭。

    此外，在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)背景下，過早投資商業(yè)地產(chǎn)也醞釀著風(fēng)險(xiǎn)。戴德梁行此前公布的全球商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告指出，全球?qū)懽謽堑耐顿Y回報(bào)率在2009年預(yù)計(jì)將下降20%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要到2011年方能持穩(wěn)。