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    一位華爾街資深人士透露，物業(yè)管理經理最近正成為美國銀行業(yè)招聘的一大熱點。

    “你有沒有看到第五大道上有不少商鋪空出來了？其實，上面的辦公樓也有很多公司撤租，很多業(yè)主都快還不出貸款了。”美國新標萊坊公司（Newmark Knight Frank）物業(yè)資產管理經理斯科特對本報記者說。

    美國宏觀經濟復蘇的信號同紐約8月的氣溫一樣，急劇上升。剛剛公布的美國7月失業(yè)率達到9.4％，與6月份的9.5％相比，首次出現回落；美國商務部公布的統(tǒng)計數據表明，第二季度GDP增長從上個季度的－6.4％收斂到－1％；而且，大批上市公司的二季度盈利好于華爾街分析師的預期。

    但是，在全美一片對經濟復蘇的熱切期盼中，美國的房地產行業(yè)還停留在深深寒冬之中，不管是商業(yè)地產還是住宅。到目前為止，該行業(yè)人士還處在沮喪和等待的氣氛中。

    “現在我還沒有看到商業(yè)房地產市場到達底部。”美國高緯物業(yè)（Cushman&Wakefield）公司研究部門的董事總經理肯尼斯·麥卡錫（Kenneth Mccarthy）在接受本報記者采訪時說，“我想這個市場的底部到2010年中期才會真正到來，因為商業(yè)房地產市場是一個滯后宏觀經濟的市場。”

    “明年左右會是一個好的買入時機”，一美國房地產人士這樣判斷。

    美聯(lián)儲主席伯南克7月底曾表示，美聯(lián)儲正“十分密切地關注”商業(yè)不動產市場的問題。

    1.商業(yè)房地產依然在冬天

    在全球時尚之街紐約第五大道的某些地段，商戶的玻璃窗上，“招租”等字樣已經貼了很長一段時間了。這在往年的流金歲月里，很難想象。“商業(yè)房地產的租金和空置率都出現了大幅下滑的情況。”肯尼斯說，“2008年1季度，全國32個城市的辦公樓平均空置率是9.9％，現在已經上升到13.7％。高檔寫字樓，像紐約中城的A級寫字樓，空置率上升得更多，從去年一季度的9.1％上升到13.8％。商業(yè)地產貸款的違約率也還在緩慢上升。”

    “受打擊最大的其實還不是那些最高檔的寫字樓，而是中小型寫字樓。因為高檔寫字樓租客都是大公司，簽了長期合約，非常穩(wěn)定，像花旗銀行等合約一簽就是20年。在紐約，本次危機中最受打擊的是小型金融公司、律師事務所和對沖基金，它們很多都倒閉了，這就影響到中小型寫字樓的出租。”美國新標萊坊公司的物業(yè)資產管理經理斯科特在接受記者采訪時說，“很多我們管理的大樓，租客都在跟業(yè)主談如何降低30％租金的問題。”

    這樣，紐約很多中小體量的寫字樓，就不得不削減租金，減少各項支出，來維持寒冬里的慘淡經營。

    除了高空置率影響現金流，對美國商業(yè)房地產業(yè)打擊最大的，就是辦公樓宇等物業(yè)估值的大幅跳水。

    根據評級機構穆迪的報吿，美國商業(yè)房地產的整體估值已經從2007年10月份下滑了整整35％。

    現在，美國很多寫字樓估價大幅下滑，原本資產數十億計的寫字樓物業(yè)擁有者，也開始變成“負資產”。這種景象十幾年未遇。

    成為“負資產”的直接后果，是辦公樓宇的擁有者無法再向銀行“再融資”。

    空置率的上升減少了可以還貸款利息的現金流，而銀行關上“再融資”的大門，粉碎了諸多辦公樓業(yè)主原來的“以貸還貸”的商業(yè)模式。

    隨著商業(yè)房地產出租市場的低迷，美國房地產開發(fā)企業(yè)如聲名顯赫的唐納德·特朗普（Donald Trump）和波士頓物業(yè)等公司也陷入困境。

    一般的商業(yè)模式是，特朗普這樣的房地產開發(fā)商在建成辦公樓后，整體出售給其它房地產公司，然后用銷售回款還上向銀行借貸的“建筑貸款”。

    但是，據美國Real Capital Analytics的統(tǒng)計，美國商業(yè)房地產的出售率，2009年上半年僅為2007年最高峰期的7％。商業(yè)房地產開發(fā)市場的慘淡一望可知。

    在目前的情況上，新建成的龐大寫字樓卻乏人問津。房地產開發(fā)公司就只能自己招租，以期用租客的租金來支付建筑貸款的利息和本金。特朗普公司在2008年12月份的時候，就因為拖欠德國銀行一筆數額4000萬美元的貸款，被告上法庭。

    最近，一家專業(yè)房地產雜志在大紐約地區(qū)舉辦了一次行業(yè)會議，會議名稱就叫“紐約地區(qū)房地產生存指南”。房地產行業(yè)的各類人士在討論當前狀況時，無不嘆息當前“處境艱難”。