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    勒弗拉克（LeFrak）公司董事長理查德·勒弗拉克（Richard LeFrak）在會上說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，沒有“神奇配方”來救命，雖然是在紐約這個繁榮了一百多年的房地產(chǎn)市場里，但在目前全行業(yè)受到極大打擊的情況下，“只有那些最注意資金配置，以及及時籌得出款的房地產(chǎn)企業(yè)才能最終活下來”。

    他警告說，盡管這個階段行業(yè)內(nèi)資金極度短缺，但是在未來的24個月里，很可能會有一輪“高換手率”。如果不能調(diào)配好公司的資金、資產(chǎn)、負債和融資的話，很有可能就會活不過這個“房產(chǎn)冬天”。

    2.深重拖累銀行業(yè)

    如果一個辦公樓無法“再融資”，業(yè)主還不上買樓時的向銀行申請的動轍數(shù)億或者數(shù)十億美元的貸款，就只能宣布貸款違約。

    據(jù)《福布斯》統(tǒng)計，2010－2011年度，會有3000億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約。而據(jù)彭博的數(shù)據(jù)，僅2009年，就有1650億美元的再融資無法完成，這些辦公樓宇的擁有者很有可能到期無法還上銀行貸款，造成一筆筆高達數(shù)億甚至數(shù)十億美元的“壞賬”。

    對于花旗集團、美國銀行、富國銀行這樣剛剛走出生死境地，還有大筆美國財政部TARP（問題資產(chǎn)救助計劃）注資債務(wù)要還的大銀行們來說，這樣一筆“壞賬”的出現(xiàn)，就足以抹去上千億美元業(yè)務(wù)所能帶來的利潤，足以讓高管在業(yè)績報告會上無顏以對投資者。

    “所以，最近貸款銀行對我們手上各種寫字樓運營的情況都監(jiān)控得非常細致，包括每一筆維修開支都盯得很細。一旦寫字樓的租客有撤退的趨勢，銀行內(nèi)部的評估報告立刻就會把評級下調(diào)，加強風險防范。”斯科特說。

    紐約市最新兩幢出現(xiàn)有“貸款違約風險”的大樓，位于著名的林蔭大道1號和萊克星頓大道575號。評級機構(gòu)惠譽警告說，因為現(xiàn)金流下降，用這兩橦大樓做抵押的貸款，很有可能會有違約風險；美國銀行以這兩幢樓的貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的商業(yè)貸款按押債券（CMBS）有可能會被下調(diào)評級。在該債券包里，這兩個大樓的貸款分別占到了5.9％和5.2％的份額。

    一位華爾街資深人士向本報記者透露，物業(yè)管理經(jīng)理最近正成為美國銀行業(yè)招聘的一大熱點。因為當房產(chǎn)企業(yè)發(fā)生貸款拖欠時，最簡單的方法就是把抵押的寫字樓直接“還給”貸款銀行，然后“一走了之”。

    “辦公樓宇又不像住宅房產(chǎn)一樣，可以隨意出手轉(zhuǎn)賣，而且各項運營維修成本十分巨大，只是減計為零根本是沒有用的。如果管理不好，還會發(fā)生持續(xù)虧損，所以銀行業(yè)只能招聘房地產(chǎn)管理經(jīng)理來管理手上持有的各種物業(yè)。”斯科特說。

    3.見底信號開始出現(xiàn)？

    對形勢的判斷也有不同的意見。一些美國房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，市場到達底部的某些信號正在出現(xiàn)。

    例如，作為商業(yè)房地產(chǎn)市場的一個先行信號，美國公寓地產(chǎn)正在出現(xiàn)回暖跡象。全美20個城市的公寓指數(shù)，在5月出現(xiàn)0.5％的環(huán)比上升，是34個月以來第一次出現(xiàn)價格上升。同中國不一樣的是，在美國，因為一般公寓出租較多，公寓市場同樣屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇。

    在“紐約房地產(chǎn)生存指南”大會上，美國Massey Knakal Realty Services的CEO保羅梅西（Paul Massey）就說，從4月份開始到5月份，其公司已開始有20－25張合同簽約。這說明小型的商業(yè)物業(yè)開始有啟動，“抄底”的投資者已開始入場。

    不少行業(yè)內(nèi)人士認為，從現(xiàn)在的市場價格來看，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)到了可以觸及市場底部的前夜，“明年左右會是一個好的買入時機”。

    不少行內(nèi)人士達成一致的是，商業(yè)房地產(chǎn)正從極度“冰凍”狀態(tài)，開始有所松動。隨著交易量在未來的12-36個月內(nèi)開始逐漸恢復，美國商業(yè)房地產(chǎn)也會開始觸底回升。

    “事實上，我們已經(jīng)在最近兩個月內(nèi)，看到一些交易活躍的跡象。”斯科特說。

    “我認為，整個商業(yè)房地產(chǎn)起碼需要7－8年的時間來恢復。”斯科特說，“從產(chǎn)業(yè)周期來說，上一輪周期上升的比較多，所以這一輪的修正時間也會比較長。”

    人估計，這個市場需要一個長達5-10年之久的復蘇。”肯尼斯·麥卡錫說。