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    確立商業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略不久的萬通地產(chǎn)，今年上半年遭遇了業(yè)績(jī)下滑。公司昨日公布的半年報(bào)顯示，其商業(yè)物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入同比下降33.71%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率比上年同期下降47.29個(gè)百分點(diǎn)。不過，公司董事長(zhǎng)馮侖日前表示，依然看好人均GDP8000美元以上城市的商業(yè)地產(chǎn)，萬通將繼續(xù)增加高GDP城市的商業(yè)地產(chǎn)；計(jì)劃用5-10年，商業(yè)物業(yè)收入占比達(dá)到30%-50%。

    逆向運(yùn)作地產(chǎn)投資

    馮侖指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，GDP的增長(zhǎng)、城市化的增長(zhǎng)，和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系，即人均GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場(chǎng)的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前，在中國(guó)的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個(gè)，大部分省會(huì)城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。

    馮侖認(rèn)為，萬通地產(chǎn)從現(xiàn)在開始擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的比重，在目前的市場(chǎng)中，是一種逆向運(yùn)作的思維，但符合長(zhǎng)期趨勢(shì)。

    他指出，在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動(dòng)產(chǎn)會(huì)成為地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國(guó)為例，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模大約是住宅的兩倍。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來的市場(chǎng)空間很大。

    根據(jù)萬通地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，除了在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)發(fā)展住宅以外，還會(huì)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。未來，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將逐步調(diào)整，商用地產(chǎn)的收入會(huì)逐年增加；今后，公司商業(yè)物業(yè)收入將占到整體營(yíng)業(yè)收入的一半左右。

    對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的不景氣局面，萬通地產(chǎn)董事會(huì)秘書程曉晞指出，公司戰(zhàn)略不會(huì)因市場(chǎng)的短期波動(dòng)而改變，公司將繼續(xù)加大商用物業(yè)項(xiàng)目的投資力度，以營(yíng)運(yùn)帶動(dòng)開發(fā)，以財(cái)務(wù)安排的多樣化實(shí)施商用物業(yè)投資。

    改變商業(yè)模式

    馮侖表示，就房地產(chǎn)開發(fā)模式而言，過去兩百年主要經(jīng)歷了三次變化，即從“地主加工頭”到“廠長(zhǎng)加資本家”，再到“導(dǎo)演加制片”。目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商的開發(fā)模式屬于“地主加工頭”和“廠長(zhǎng)加資本家”的階段；而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，不能停留在這兩個(gè)階段。

    所謂“導(dǎo)演加制片”模式，即由專業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入的多元化。而這種模式需要相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品支持。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)的REITS、抵押貸款等金融產(chǎn)品體系的完善，將支持商用地產(chǎn)在一個(gè)多元化的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中快速的成長(zhǎng)。而商業(yè)模式的改變需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。數(shù)據(jù)顯示，香港主流房地產(chǎn)企業(yè)在人均GDP10000美元的時(shí)候開始逐步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，先后經(jīng)過13-15年確立起新的商業(yè)模式。其中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)經(jīng)過13年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的比重占到30%，新鴻基則經(jīng)過15年的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)比重占到50%。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也指出，現(xiàn)在的市場(chǎng)雖然在調(diào)整，不過也給從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供了良好機(jī)會(huì)和平臺(tái)，應(yīng)及時(shí)在地域、開發(fā)物業(yè)的品種、品牌的建設(shè)、銷售和持有物業(yè)的比重四個(gè)方面做出調(diào)整