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    眼下，豪宅熱席卷一線城市，幾乎成為樓市最亮的“風(fēng)景線”。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅成交比重最大的是140平方米的戶型，比重高達(dá)43%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他大中城市，均價達(dá)17954元/平方米，環(huán)比大漲11%，部分豪宅再創(chuàng)歷史新高。

    上海風(fēng)頭更健。6月至今，國內(nèi)公寓第一貴的湯臣一品成交了20多套，而過去三年不過售出4套。8月8日，上海星河灣開盤當(dāng)日，熱賣40億元，堪稱創(chuàng)造全球紀(jì)錄。同時還有另外幾個豪宅亦賣得風(fēng)生水起，由此，8月上海商品住宅銷售均價可能突破1.8萬元/平方米，超過2008年7月創(chuàng)下的17116元/平方米的歷史最高紀(jì)錄。

    一時輿論驚呼，以豪宅熱銷為風(fēng)向標(biāo)，新一輪熱潮侵襲樓市。筆者同樣認(rèn)為這一現(xiàn)象可視作市場溫度計，不過結(jié)論卻相反：中國樓市已臨沸點(diǎn)，接下去不太可能更熱，降溫的可能性遠(yuǎn)大于繼續(xù)升溫。

    為什么這么說？首先，物極必反，市場“無形之手”會調(diào)節(jié)樓市，豪宅火爆證明最有錢的人、風(fēng)險偏好度最高的錢入市了，而2008年7月上海房價最高點(diǎn)時，熱銷的同樣是豪宅。其后，8月份全國和上海房價指數(shù)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，由此證明，2008年7月恰恰是上輪房價的高點(diǎn)。

    其次，投資者的敏感度不同。今年2、3月份，市場復(fù)蘇各方皆大歡喜，因?yàn)槭且詣傂孕枨鬄橹鞯淖宰⌒枨笾鲗?dǎo)，合理而健康。隨后，對市場最敏感的溫州投資者早在3月就出現(xiàn)在杭州、上海，4、5月擴(kuò)散至其他中心城市，但他們并非富豪，其投資偏好是小戶型和中高檔住宅。及至真正的大款們、熱錢們搶購豪宅時，房價已被溫州客炒高，市場風(fēng)險增大。

    再次，政策已發(fā)生變化。在“保八”重任下，中央一再表態(tài)經(jīng)濟(jì)政策不變，但下半年貨幣供應(yīng)量、銀行信貸稍稍緊縮，已成必然。房地產(chǎn)政策也不會變向，可二套房貸嚴(yán)厲化、打擊捂盤囤地的措施重現(xiàn)，中央對資產(chǎn)泡沫的憂慮也在加重，這如同釜底抽薪，柴禾沒減多少，可火勢已沒那么旺，市場溫度也就不可繼續(xù)高漲。

    市場變化首先表現(xiàn)在房屋成交量上。7月，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的商品住宅成交量，今年首次出現(xiàn)集體環(huán)比下跌。最新公布的1-7月全國商品房銷售面積同比增長37.1%，但7月份卻環(huán)比出現(xiàn)二成的下滑。8月至今，筆者一直關(guān)注的上海商品房成交量，依然繼續(xù)下跌。

    如果沒有成交量的支持，和股市的道理相似，價格的堅挺，難以持久。另外，與2007年相比，今年豪宅需求者當(dāng)中，有股力量相對不足——海外熱錢。重要原因之一是，彼時人民幣快速升值，今朝人民幣匯率穩(wěn)定；重要原因之二是，2008年9月華爾街后院失火后，部分外資急于回大本營救火，紛紛拋售在華物業(yè)，至今仍可看到摩根士丹利在散賣一在滬豪宅，雷曼兄弟五折出售一在滬商廈。

    今年第二季度外匯儲備凈增長1778億美元，剔除外貿(mào)順差、FDI、歐元對美元升值等因素，疑似熱錢879億美元。另據(jù)香港媒體報道，自2009年7月以來，僅僅一個月，屯兵香港的熱錢已近1000億港幣，其中部分意欲進(jìn)軍內(nèi)地。但數(shù)據(jù)表明，這些熱錢對內(nèi)地股市的興趣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市。

    目前一線城市的樓市現(xiàn)狀上，剛需部分觀望，中小投資者變得謹(jǐn)慎，改善需求分化（有些追漲，有些退卻），大投資者興趣盎然。這倒并不是說豪宅購買者都是傻子，只是他們中的相當(dāng)部分更注重中長期投資收益，不是很在意短期波動，反正有錢嘛；還有部分以自住需求為主，如星河灣的粉絲們不會太關(guān)注市場處在什么周期階段，迷戀品牌和尊重享受，那就另當(dāng)別論了。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）