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    在商業(yè)地產(chǎn)的投資中，社區(qū)商鋪由于具備投資額較小、收益穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，被很多個(gè)人投資者所青睞。相對(duì)于其他的商業(yè)物業(yè)，社區(qū)商鋪的投資相對(duì)安全很多，但社區(qū)商鋪目前也存在不少問題，在選擇投資時(shí)需要對(duì)以下五種現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。

　　一、銷售定價(jià)有玄機(jī)

　　對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，在一個(gè)樓盤的前后運(yùn)作中，社區(qū)商業(yè)并不會(huì)得到足夠的重視，究其原因，一方面是由于社區(qū)商業(yè)的體量通常較小，開發(fā)商不愿意投入很多精力去打造，另一方面，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)在操作上還沒有比較成熟的模式可以學(xué)習(xí)和借鑒，在沒有把握的時(shí)候，開發(fā)商寧愿不去用心打造。

　　通常開發(fā)商的做法就是給商鋪先亮出一個(gè)好的概念，讓投資者有一個(gè)美好的想象空間，然后將商鋪高價(jià)賣給投資者，再由這些投資者出租給商家。由于開發(fā)商售價(jià)過高，嚴(yán)重透支了投資者未來幾年的回報(bào)，導(dǎo)致投資者為了達(dá)到比較理想的投資回報(bào)，只能把租金提高，結(jié)果就是惡性循環(huán)——租金高，商家不開心；租金低了，業(yè)主不開心。

　　二、體量超出社區(qū)商業(yè)范疇

　　社區(qū)商業(yè)的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，所以開發(fā)商在做規(guī)劃的時(shí)候也比較盲目，在條件允許的范圍內(nèi)，開發(fā)商大都做到寧大勿小。通常來說，社區(qū)商業(yè)的體量大小和所服務(wù)的住宅體量大小有關(guān)，如果體量太小，則無法滿足社區(qū)居民的基本生活需求，如果體量太大，則導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致商鋪空置現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　那么，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的面積配比，多少才算合適呢？一般來說，如果你沒有把握，那就參照你住宅的人口，通常設(shè)置每人一平方米的社區(qū)商業(yè)相對(duì)會(huì)比較安全。

　　三、住宅入住率不能忽視

　　由于城市化進(jìn)程的不斷加快，很多城市的市區(qū)已經(jīng)有了成熟的樓盤，越來越多的開發(fā)商開始把開發(fā)的目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導(dǎo)致很多郊區(qū)樓盤的入住率增長(zhǎng)緩慢，最后形成了惡性循環(huán)，入住率越低商家越不愿意進(jìn)駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業(yè)配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。

　　對(duì)于住宅市場(chǎng)來說，過去十年無疑是黃金期，在這個(gè)黃金周期里，大批的城郊結(jié)合住宅和郊區(qū)住宅面市，由于前幾年市場(chǎng)實(shí)在太好了，房子自然是不愁賣的，但等房子交付以后問題就開始慢慢顯現(xiàn)出來了，入住率好幾年后還低得可憐的小區(qū)比比皆是。

　　四、拔苗助長(zhǎng)式的操作方式

　　對(duì)于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，其發(fā)展一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：在第一個(gè)階段里，也就是交房前后階段。這個(gè)時(shí)候會(huì)有大量的裝修、建材店進(jìn)駐，以滿足居民的裝修需求。另外，在這個(gè)階段，中介公司也會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐。在第二個(gè)階段里，也就是居民開始陸續(xù)入住階段，這個(gè)時(shí)候會(huì)有一些居民基本的生活配套商家進(jìn)駐，比如食品店、水果店、鮮花店等，裝修、建材、中介等業(yè)態(tài)在這個(gè)階段里也是有必要存在的。在第三個(gè)階段里，隨著居民的裝修完成，社區(qū)也有了穩(wěn)定的入住率，裝修、中介這些業(yè)態(tài)就陸續(xù)撤出了，一些社區(qū)居民的必備業(yè)態(tài)開始陸續(xù)進(jìn)駐，形成良性循環(huán)。

　　當(dāng)然，不是所有的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展都遵循以上三個(gè)階段的，但我們必須要知道的是，商業(yè)地產(chǎn)一定要遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，社區(qū)商業(yè)也不例外。

　　五、社區(qū)商業(yè)存在先天不足

　　對(duì)于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，建筑上的先天不足是制約其發(fā)展的一個(gè)硬傷。首先，對(duì)于開發(fā)商來說，社區(qū)商業(yè)不是經(jīng)過規(guī)劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規(guī)劃的時(shí)候預(yù)先設(shè)置的，并沒有把社區(qū)商業(yè)的功能考慮清楚，對(duì)于業(yè)態(tài)的設(shè)置和商家的經(jīng)營(yíng)需求更是不會(huì)多做考慮。

　　以上諸多因素的糅合導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)先天不足，很難良性運(yùn)作。比如，因?yàn)橛杏蜔煟�不能做餐飲；因�(yàn)橛性胍魰?huì)擾民，娛樂也做不了。因此，很多社區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)布局上捉襟見肘，我們不禁感慨：社區(qū)商業(yè)想要和居民和諧，并得到一定的發(fā)展和投資回報(bào)，真難！

　　在社區(qū)商鋪的投資過程中，不但要選擇區(qū)域、選擇位置，更要對(duì)售價(jià)進(jìn)行理性判斷、對(duì)開發(fā)商的操作思路進(jìn)行深入了解、對(duì)社區(qū)商鋪的特性有更深的理解等等，這樣才能讓自己的投資資本有更大的回報(bào)。