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    相比前兩年捷報頻傳的上升態(tài)勢，外資在近兩個季度并未對中國的商業(yè)地產(chǎn)市場顯示出十分積極的投資態(tài)勢。相反，隨著國內(nèi)經(jīng)濟指標回升，股市、樓市的再度繁榮，本土企業(yè)顯示出了非凡的“掘金”熱情。

    “據(jù)了解，目前在市場尋求買家的這些外資機構(gòu)手中的物業(yè)，主要在2004~2005年期間獲得；由于這些資產(chǎn)價格適中，并且銀行放松貸款帶給市場充沛的資金，因此國內(nèi)投資者對于房地產(chǎn)投資機會正顯現(xiàn)出更多興趣。”仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰明確表示。

    一邊是住宅市場“去庫存化”的進程在幾個月內(nèi)完美收兵，另一邊則是在依然如“溫吞水”般的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，內(nèi)資企業(yè)出手更為闊綽，寫字樓、商場或是服務(wù)式公寓，這些都恰是外資之前最為熱衷的投資領(lǐng)域，現(xiàn)在則成為內(nèi)資新寵。

    內(nèi)資高調(diào)進軍

    “以8月份為一個節(jié)點，目前的任務(wù)就是開發(fā)已有項目，并‘拼命’銷售；假設(shè)市場行情一落千丈，那也未必是壞事情，可以更方便‘進貨’。”SOHO中國董事長潘石屹接受CBN記者專訪時表示。

    潘石屹在最近1個月內(nèi)將紐約、倫敦、上海和北京的寫字樓市場都考察了一番。比較之后發(fā)現(xiàn)，“單純從價格的絕對值來說，上海和北京的物業(yè)無論從什么角度來說都價格偏高。但是，那些歐美城市GDP增長很低，這就降低了這些城市資產(chǎn)升值的可能性”。他同時發(fā)現(xiàn)，在上海，商業(yè)物業(yè)價格遠低于同水平住宅價格，而上海每平方公里所產(chǎn)生的GDP又是全國最高的。他由此堅定了對上海商業(yè)物業(yè)繼續(xù)投資的決心。

    從目前SOHO中國口袋中的300億元可動用資金來看，北京和上海將成為兩個“進貨”的主場，現(xiàn)在，該公司剛組建好的上海團隊正在當(dāng)?shù)貙ふ倚碌捻椖�。潘石屹對CBN記者表示，他預(yù)備在3到5年之后，逐步進入中國二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場。“現(xiàn)在看來，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)是樣品，而非產(chǎn)品。中國有數(shù)個1億人口的省份，這都是投資機會。”

    進入二季度，上海住宅市場明顯回暖，寫字樓、市中心商鋪租金下滑幅度也呈縮小趨勢。仲量聯(lián)行發(fā)布的第二季度市場回顧報告顯示，曾經(jīng)沉寂的上海房地產(chǎn)投資市場由冷趨熱，內(nèi)地投資者開始接盤外資手中的房產(chǎn)物業(yè)，預(yù)計多個大宗收購案將在下半年出現(xiàn)。

    “目前中國國內(nèi)投資者正積極尋求收購機會，而一些國外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對其資產(chǎn)進行重新組合，市場交易氛圍再度活躍。”韓瑞杰說。

    萬達集團董事長王健林也沒有放棄進貨的機會，事實上，他從去年年底就已經(jīng)開始陸續(xù)進貨，當(dāng)時的背景是，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)大宗交易都幾乎冰凍。

    “去年四季度買了5塊地，今年上半年，又新發(fā)展包頭、呼和浩特、天津河?xùn)|、宜昌、襄樊、武漢新華路、合肥、福州金融街、成都金牛等10個項目，僅用半年時間就完成年初預(yù)定的目標。”王健林在該公司半年工作內(nèi)部會議中明確表示，萬達目前所有獲得項目加在一起，全部開發(fā)完成后，根據(jù)成本部門的測算，將創(chuàng)造300億元的利潤。

    外資遲疑背后的內(nèi)資沖動

    之前在上海舉行的中國房地產(chǎn)投資世界2009峰會上，一些外資投資基金高管們首次承認，過去兩年在中國的投資幾乎陷入虧損。其實，針對外資在中國是賺了，還是賠了，現(xiàn)在仍是一筆糊涂賬。無論如何，從表面看來，外資的風(fēng)頭的確已被激進的內(nèi)資蓋過。

    戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅僅去年上半年，外資在滬大宗交易額大約97億元人民幣，其中包括英國基金高富諾、韓國的未來資本及黑石集團等外資。事實上，去年上海房地產(chǎn)外資收購交易量較2007年下跌26%，僅有162.5億元。當(dāng)時業(yè)內(nèi)估計，今年上半年或?qū)⑹峭赓Y抄底上海樓市的大好時機。但是最終低價大批量成交的案例并未出現(xiàn)，反而更是屈指可數(shù)。

    “全球最大的商業(yè)地產(chǎn)公司美國西蒙持有物業(yè)2100萬平方米，第二名1700萬平方米，第三、四名只有1400萬平方米左右。”按照王健林的預(yù)估，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，到2015年，萬達集團可能進入全球行業(yè)前三。

    “國內(nèi)買家傾向于較長線的投資，且融資成本較低，因此能夠比欲做短線投資的國外買家出價更高；另外，由于投資限制放寬，允許國內(nèi)保險公司投資于房地產(chǎn)，以及設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的趨勢已現(xiàn)，市場上潛在國內(nèi)買家的數(shù)量呈上升趨勢。”韓瑞杰表示，在之前的兩個季度，國企背景公司以及保險公司是市場中主流的國內(nèi)買家。

    “流動性突然消失，企業(yè)融不到資，難以維持正常運轉(zhuǎn)”，相比而言，“中國金融業(yè)在次貸危機中僅損失200多億美元，相對于幾十萬億的資產(chǎn)來說微不足道。企業(yè)還在大量貸款，銀行還在大量放款，不存在流動性不足的問題。”王健林說。

    與歐美投資銀行遭遇各種窘境而“囊中羞澀”相比，王健林希望下半年可以獲得8到10個項目，這意味著到2009年底，包括已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項目，萬達集團持有物業(yè)面積有可能達到1000萬平方米。

    “在北京土地市場，有幾家企業(yè)在幾次拍賣中都積極參與，這其中包括中國電子及保利等。但是外資幾乎很難看到。”潘石屹認為，中國物業(yè)價格的高企也是令外資遲疑的原因之一。例如，在美國紐約的第五大道42街，一處商業(yè)物業(yè)的價格僅折合2萬元/平方米。而在紐約和倫敦，在最黃金的地段，一些辦公樓拋售的價格甚至只能等同于建安成本，因為大部分的房地產(chǎn)公司都破產(chǎn)了。

    “SOHO東海廣場的銷售和出租會很快完成，因為我們對項目的定位會做一些調(diào)整。在國際金融危機的影響下，這種定位太高的、只面向外國人的寫字樓，出租和銷售狀況都不理想。我們可能會瞄準江浙的民營企業(yè)家。”根據(jù)自己對市場的判斷，潘石屹對東海廣場的經(jīng)營策略適時轉(zhuǎn)變。